Nieruchomość budynkowa

nieruchomosc-budynkowa

Nieruchomość budynkowa, obok nieruchomości gruntowej i nieruchomości lokalowej jest jednym z rodzajów nieruchomości.

Nieruchomość budynkowa – definicja

Nieruchomość budynkowa to nie to samo co nieruchomość zabudowana budynkiem!!! Często niestety te dwa pojęcia są używane zamiennie, co jest błędem. Nieruchomość budynkowa jest odrębnym bytem w oderwaniu od gruntu, na którym jest posadowiona, ot takie dziwo. 🙂 Wg kodeksu cywilnego z nieruchomością budynkową mamy do czynienia jeżeli budynek trwale z gruntem związany… na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym w tym przypadku jest art. 235 KC, który zawiera kwintesencję nieruchomości budynkowej:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

oraz art. 279 KC dotyczący rolniczych spółdzielni produkcyjnych

Art. 279 KC
§1. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.
§2. W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu.

Nieruchomość budynkowa – wiązki praw

W przypadku nieruchomości budynkowej prawo własności gruntu, pomimo fizycznego związania z budynkami i innymi urządzeniami, jest poniekąd oderwane od owych budynków i urządzeń. Oznacza to, że na nieruchomości zabudowanej, oddanej w użytkowanie wieczyste, występują trzy wiązki praw:

nieruchomosc-budynkowa

Prawo własności budynków i innych urządzeń, przysługujące użytkownikowi wieczystemu jest tzw. prawem związanym i pozostaje ono w ścisłym związku z prawem głównym, którym w tym przypadku jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. Oznacza to, że żadne z tych praw nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego samodzielnie, a po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, budynki na niej wzniesione przestają być nieruchomościami budynkowymi i stają się częściami składowymi nieruchomości gruntowej.

Ważne! Umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, która nie zawiera postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna [Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., Sygn. akt II CKN 1155/00].

Nieruchomość budynkowa – księga wieczysta

Przy nieruchomości budynkowej należy pamiętać jeszcze o jednej rzeczy – mianowicie zarówno dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jak i dla wzniesionych na nim budynków i innych urządzeń, jest prowadzona wspólna księga wieczysta. Jest to wyjątek od zasady prowadzenia oddzielnej księgi wieczystej dla każdej nieruchomości.

Przykład

A teraz krótki przykład, który pozwoli wyjaśnić jeszcze bardziej na czym polega nieruchomość budynkowa:
Wyobraźmy sobie Franka. Franek mieszka w Gdańsku. Gmina Miasta Gdańska zawarła z Frankiem umowę o oddanie nieruchomości gruntowej niezabudowanej w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Sytuacja nieruchomości:

  • właściciel gruntu ⇒ Gmina Miasta Gdańska
  • użytkownik wieczysty ⇒ Franek

Następnie, Franek otrzymał pozwolenie na budowę i wzniósł na gruncie budynek mieszkalny jednorodzinny. Zmieniło to sytuację nieruchomości i teraz jest tak:

  • właściciel gruntu ⇒ Gmina Miasta Gdańska
  • użytkownik wieczysty ⇒ Franek
  • właściciel budynku  ⇒ Franek

Z powyższego wynika, że wybudowany przez Franka budynek mieszkalny jest nieruchomością budynkową. Proste? Mam nadzieję, że tak 😊 Wyobraźmy sobie teraz, że Frankowi znudziło się mieszkanie w domu i postanowił kupić apartament na 30 piętrze. Sprzedaje więc nieruchomość Zosi. Czyli tak naprawdę co sprzedaje Franek? Otóż sprzedaje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawo własności budynku. I w ten sposób, nowy właściciel, czyli Zosia, staje się użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielką posadowionego na tym gruncie budynku. Właścicielem gruntu jest nadal Gmina Miasta Gdańska.


Poniżej znajdują się pytania testowe z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

Test dla RzM z dnia 2014.05.22 / 2015.03.26
Pyt 77 / 20 Który z niżej wymienionych budynków stanowi nieruchomość budynkową?
Odp. a budynek wybudowany przez właściciela gruntu;
Odp. b budynek wybudowany przez użytkownika wieczystego gruntu;
Odp. c budynek wybudowany przez dzierżawcę gruntu za zgodą wydzierżawiającego.

nieruchomość budynkowa

Prawidłowa odpowiedź: b.

Test dla RzM z dnia 2014.07.24 / 2016.07.14
Pyt 12 / 77 Budynki lub ich części trwale związane z gruntem, mogą stanowić odrębną nieruchomość i wówczas stanowią:
Odp. a nieruchomość zabudowaną;
Odp. b nieruchomość budynkową;
Odp. c nieruchomość lokalową.

nieruchomość budynkowa, nieruchomość lokalowa

Prawidłowa odpowiedź: b, c.

Test dla RzM z dnia 2015.10.15
Pyt 74 Budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków są odrębnymi od gruntu nieruchomościami, jeżeli:
Odp. a na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;
Odp. b należą do części składowych gruntu;
Odp. c wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

nieruchomość budynkowa

Prawidłowa odpowiedź: a.

Test dla RzM z dnia 2017.04.20
Pyt 35 Przeniesienie własności nieruchomości budynkowej obejmuje łącznie:
Odp. a prawo własności gruntu i prawo własności budynku jako jego części składowej;
Odp. b prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku;
Odp. c prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku.

nieruchomość budynkowa

Prawidłowa odpowiedź: c.

Test dla RzM z dnia 2017.04.20
Pyt 51 Nieruchomość budynkową można wywłaszczyć:
Odp. a sam budynek jako odrębną własność;
Odp. b prawo własności budynku łącznie z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której w/w budynek jest posadowiony;
Odp. c nie można w żadnym wypadku.

nieruchomość budynkowa

Prawidłowa odpowiedź: b.

Test dla RzM z dnia 2017.06.29
Pyt 21 Budynek trwale związany z gruntem stanowi odrębną od gruntu nieruchomość i wówczas określa się go jako:
Odp. a nieruchomość zabudowaną;
Odp. b nieruchomość budynkową;
Odp. c nieruchomość lokalową.

nieruchomość budynkowa

Prawidłowa odpowiedź: b.

Pytań z testów: 6.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

By continuing to use the site, you agree to the use of cookies. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close