Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

jak-dlugo-jest-wazny-operat-szacunkowy

Operat szacunkowy jest pisemną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jak długo jest ważny operat szacunkowy? Czy można wykorzystać operat szacunkowy po utracie jego ważności? Co powinna zawierać klauzula aktualizacyjna? Odpowiedź na te i inne pytania znajdziecie w niniejszym artykule.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

Nie jest pewnie dla nikogo zaskoczeniem, że wraz z upływem czasu, na rynku nieruchomości występują wahania koniunktury i cen. Zmienić się może również sama nieruchomość będąca przedmiotem wyceny – może ona zostać poddana przebudowie, rozbudowie, zmianie funkcji, może ulec niekorzystnemu zdarzeniu losowemu typu pożar, powódź, lądowanie statku powietrznego… itp. Ponieważ wycenę nieruchomości sporządza się na konkretny dzień, może zdarzyć się sytuacja, że po upływie jakiegoś okresu wyżej opisane zmiany wpłyną na wartość takiej nieruchomości. Z tego też względu, ustawodawca w art. 156  ust. 3 UoGN ograniczył ważność operatu szacunkowego:

Art. 156 ust. 3 UoGN:
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Czyli jak długo jest ważny operat szacunkowy? Odpowiedź brzmi: to zależy 😉 Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że ważność operatu szacunkowego wynosi maksymalnie 12 miesięcy od daty sporządzenia. Jeżeli jednak wystąpią przesłanki powodujące dezaktualizację wyceny, tj. zmienią się czynniki, o których mowa w art. 154 UoGN, czyli np. przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, ważność operatu szacunkowego może być nawet krótsza niż 12 miesięcy. Mówi o tym chociażby Wyrok NSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2017 r. I OSK 1062/17:

…zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności, czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia…”.

Co zrobić w sytuacji, gdy operat szacunkowy stracił ważność? Mamy dwie możliwości:

  • zamówić nowy operat szacunkowy (opcja droższa),
  • zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego z prośba o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego (opcja tańsza).

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu szacunkowego po utracie ważności jest potwierdzenie jego aktualności. Tylko autor operatu szacunkowego może potwierdzić aktualność! Wynika to wprost z przepisu art. 156 ust. 4 UoGN:

Art. 156 ust. 4 UoGN:
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Kwestia potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego została również uregulowana w §58 Rozp.WN:

58 Rozp.WN
1. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
2. W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1.

Powyższy przepis w zakresie, w jakim odwołuje się do §57 ust. 1 i ust. 2, dotyczy potrzeby podpisania klauzuli, zamieszczenia daty i pieczęci rzeczoznawcy majątkowego a w przypadku, gdy operat został sporządzony przez kilku rzeczoznawców, klauzulę podpisują wszyscy rzeczoznawcy majątkowi.

Z §58 pkt 2 wynika, że potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać więcej niż jeden raz, zawsze w taki sam sposób.

Potwierdzenie aktualności operatu przez sporządzającego operat rzeczoznawcę nastąpić może nawet po kilku latach od daty jego sporządzenia i dokonana wówczas aktualizacja operatu oznacza, że rzeczoznawca ocenił operat w aspekcie aktualności wszystkich czynników i cech wymienionych w art. 154 ust. 1 UoGN (Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 maja 2017 r., II SA/Po 192/17).

Na czym polega potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego?

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, spowodowała, że poza samą klauzulą dołączoną do operatu, rzeczoznawca majątkowy dołącza również analizę prawno – ekonomiczną przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości oraz kopię obowiązkowego ubezpieczenia OC.

potwierdzenie-aktualnosci-operatu-szacunkowego

Przeszacowanie operatu szacunkowego a potwierdzenie aktualności

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego ma charakter zero-jedynkowy, co oznacza, że albo aktualność operatu zostanie potwierdzona albo nie. Przy potwierdzaniu aktualności nie ma więc mowy o określeniu nowej wartości nieruchomości. Jeżeli z jakichś powodów nie można dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, należy sporządzić zupełnie nowy operat (Wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 lutego 2008 r., I SA/Wa 1630/08 – teza: sporządzenie “aktualizacji operatu szacunkowego” nie jest tym samym co “potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego).

Podsumowanie:

  • operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 UoGN,
  • operat szacunkowy może być wykorzystany dłużej, po potwierdzeniu jego aktualności,
  • potwierdzenia aktualności dokonuje tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat,
  • klauzula aktualizacyjna musi zostać opatrzona datą, podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego,
  • poza klauzulą dołącza się również analizę oraz kopię dokumentu ubezpieczenia,
  • potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może być dokonane wielokrotnie,
  • potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie może prowadzić do zmiany wartości nieruchomości!

Pytania dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych:

Test dla RzM z dnia 2015.07.30
Pyt 57 Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może być dokonane przez:
Odp. a autora operatu;
Odp. b innego rzeczoznawcę majątkowego;
Odp. c Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy

Prawidłowa odpowiedź: a.

Test dla RzM z dnia 2016.11.17
Pyt 16 Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego może dokonać:
Odp. a autor operatu szacunkowego;
Odp. b inny rzeczoznawca majątkowy za zgodą lub z upoważnienia autora operatu szacunkowego;
Odp. c organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy

Prawidłowa odpowiedź: a.

Test dla RzM z dnia 2017.04.20
Pyt 16 Rzeczoznawca majątkowy nie może potwierdzić aktualności operatu szacunkowego, gdy:
Odp. a upłynął rok od daty jego sporządzenia;
Odp. b operat szacunkowy został sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego;
Odp. c nastąpiła zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotycząca wycenionej nieruchomości.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy

Prawidłowa odpowiedź: b, c.

Test dla RzM z dnia 2017.05.25
Pyt 76 Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje:
Odp. a przez sporządzenie aktualnego wyciągu z operatu szacunkowego;
Odp. b przez dołączenie do operatu klauzuli o jego aktualności opracowanej przez autora, który sporządził operat;
Odp. c przez dołączenie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o aktualizacji operatu.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy

Prawidłowa odpowiedź: b.

Test dla RzM z dnia 2017.08.03
Pyt 13 Rzeczoznawca majątkowy potwierdza aktualizację operatu szacunkowego:
Odp. a w formie aneksu zawierającego zmianę wartości na skutek zmiany cen;
Odp. b sporządzając klauzulę aktualizacyjną po przeprowadzeniu analizy, w wyniku której nie stwierdzono zmiany uwarunkowań prawnych wyceny lub czynników wpływających na wartość;
Odp. c sporządzonego przez innego autora, który dał mu upoważnienie w drodze umowy.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy

Prawidłowa odpowiedź: b.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

By continuing to use the site, you agree to the use of cookies. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close