Analiza SWOT nieruchomości

Analiza SWOT

Co to jest analiza SWOT i skąd się wzięła?

Początki analizy SWOT sięgają lat 50. i 60. XX wieku, natomiast obecna formuła powstała w latach 70. XX wieku, czyli dosyć dawno, a mimo to nadal jest używana w niezmienionym kształcie. Oczywiście po drodze pojawiło się sporo modyfikacji i rozszerzeń tej metody. Jednak analiza SWOT w swej pierwotnej formie zdaniem wielu jest najskuteczniejsza.

Została ona stworzona na potrzeby dokonywania analizy strategicznej przedsiębiorstwa. Nazwa jest akronimem czterech słów pochodzących z języka angielskiego:

  • S – strengths (mocne strony),
  • W – weaknesses (słabe strony),
  • O – opportunities (szanse),
  • T – threats (zagrożenia).

Z czasem analiza SWOT zaczęła przenikać także do innych obszarów, nie tylko biznesowych. Mam tu oczywiście na myśli także nieruchomości.

Analiza SWOT nieruchomości – kiedy? dlaczego?

Kiedy warto przeprowadzić analizę SWOT nieruchomości? Na pewno przy sprzedaży a już obowiązkowo przy zakupie. Dlaczego? Pozwoli to przyjrzeć się dokładnie nabywanej nieruchomości, ostudzi dzikie zapędy zakupowe a być może uświadomi, że nieruchomość wcale nie jest tak atrakcyjna jak nam się początkowo wydawało.

Bywa, że instytucje kredytujące zakup nieruchomości wymagają dołączenia analizy SWOT w ramach tzw. załącznika bankowego do operatu szacunkowego. Oczywiście przy kredycie na zakup lokalu mieszkalnego czy domu takie sytuacje się nie zdarzają. Natomiast przy bardziej skomplikowanych nieruchomościach typu hotele, budynki biurowe, magazynowe, produkcyjne, stacje paliw itp., zdarza się to coraz częściej.

Analiza SWOT – forma

Analizę SWOT najlepiej jest przeprowadzić zapisując wszystko na jednej stronie, którą dzielimy na cztery części. W ten sposób będziemy mogli łatwo spojrzeć na całość.

Analiza SWOT - schemat

Różne oblicza mocnych i słabych stron, szans i zagrożeń

Analiza SWOT nie jest niestety pozbawiona wad. Istotną i najważniejszą wadą jest subiektywizm podczas jej stosowaniu. Szczególnie uwidacznia się on, gdy oceniamy własną nieruchomość, w której mieszkamy już tak długo, że najzwyczajniej w świecie nie potrafimy spojrzeć na nią obiektywnie. Przykładem tego typu zjawiska może być spotykany często w ofertach sprzedaży opis nieruchomości jako „po remoncie”. Patrząc jednak na zamieszczone w ogłoszeniu zdjęcia widać, że owszem, remont był, ale 10-15 lat temu i zastosowane materiały wykończeniowe nie odpowiadają już obecnym trendom wnętrzarskim. Potencjalny nabywca takiej nieruchomości może ją ocenić jako „do remontu”, pomimo, że materiały wykończeniowe nie będą zużyte techniczne, ale będą zwyczajnie niemodne. Nie mówiąc już o tym, że większość z nas woli mieszkać po swojemu.

Zdarza się też, że coś co dla jednej osoby będzie atutem, dla innej stanowi niezaprzeczalną wadę, np. ekspozycja okien. Opisy typu: „mieszkanie bardzo słoneczne, okna wychodzą na zachód” zdradzają zamiłowanie obecnego właściciela do gorących klimatów. No i ok., jeżeli ktoś lubi słońce, będzie tym zachwycony, jednak większość z nas zdaje sobie sprawę z tego, że latem w takich mieszkaniach jest naprawdę gorąco, szczególnie gdy do tego dochodzi ostatnie piętro.

Kolejny przykład – lokal na parterze. Dla wielu osób będzie to atut, szczególnie, jeżeli do lokalu przynależy ogródek, natomiast inni mogą w tym widzieć zachętę dla złodzieja do łatwego włamania. Podobnie rzecz ma się z ostatnią kondygnacją. Jeżeli jest to czwarte piętro w budynku bez windy, osoba starsza w ogóle nie weźmie pod uwagę zakupu takiego lokalu. Z kolei młodą i sprawną osobę może zachęcić przepiękny widok z okna i ochoczo będzie pokonywać dystans po piętrach.

Przykład analizy SWOT

Poniżej znajduje się przykład analizy SWOT dla nieruchomości lokalowej z rynku wtórnego. Lokal dwupokojowy, położony na 4 piętrze w budynku z windą i halą garażową.

Analiza SWOT nieruchomości

Jak widać, niektóre cechy nieruchomości mogą stanowić zarówno pozytywny jak i negatywny aspekt oceny, np. okna dachowe czy rozbudowa ulicy z powyższego przykładu.

Analiza SWOT nieruchomości – podsumowanie

Podsumowując – analiza SWOT jest szczególnie pożądana przy zakupie mieszkania. Zmusi nas ona do głębszego zastanowienia się nad plusami i minusami nieruchomości, a także poszperania w sieci czy urzędach w celu znalezienia informacji o planach dotyczących otoczenia. Warto również zapoznać się z zapisami na forum dedykowanemu danemu osiedlu – jest to niewątpliwie skarbnica wiedzy, pochodząca od samych mieszkańców. Polecam 😊

One thought on “Analiza SWOT nieruchomości

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się z nami :-)

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij