Statystyka w wycenie nieruchomości

Statystyka w wycenie nieruchomości – gdzie i kiedy

Od razu wyjaśnię, że nie poruszam tutaj tematu Zautomatyzowanych modeli wyceny (AVM), które są łączone ze statystyką. Statystyka jest na tyle szeroką nauką, że na polu wyceny nieruchomości jej wykorzystanie nie ogranicza się do kontrowersyjnych AVM’ów, które, notabene, są bardziej modelami ekonometrycznymi. Jeżeli jednak interesuje Cię ten temat, to na stronie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych można pobrać tłumaczenie następujących dokumentów: Europejski Standard Wyceny 6 (EVS 6) oraz Wytyczne nr 11 dotyczące Europejskich Standardów Wyceny (EVGN 11).

Wróćmy teraz do statystyki.

A właśnie, gdzie i kiedy jest wykorzystywana statystyka w wycenie nieruchomości?

Zapewne pierwsza myśl, ewentualnie druga, jaka przyszła Ci do głowy to: statystyka w wycenie nieruchomości jest potrzebna na etapie analizy rynku. I faktycznie, obecnie tam jest najczęściej wykorzystywana. Kolejnym miejscem korzystania z dobrodziejstw statystyki jest „martwa” obecnie Metoda analizy statystycznej rynku, o której mowa w §4 ust. 5 Rozp.WN.

Dla pełniejszego obrazu zacytuję wspomniany wyżej art. 161 ust. 2 ustawy:

Metoda analizy statystycznej rynku może być wykorzystana do oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, w celu ustalenia wartości katastralnej nieruchomości. I tak przy okazji, bardzo ważna rzecz: wartości katastralnej NIE ustala rzeczoznawca majątkowy. Ustalenie wartości katastralnej następuje w drodze decyzji organu prowadzącego kataster nieruchomości.

Wróćmy jednak do statystyki.

Czym jest statystyka? Statystyka jest nauką o metodach zbierania, analizy i interpretacji danych liczbowych. Istnieją dwa podstawowe działy statystyki:

I. Statystyka opisowa.
II. Statystyka matematyczna (wnioskowanie statystyczne).

I. STATYSTYKA OPISOWA

Statystyka opisowa ma na celu wyciągnięcie wniosków z zebranych i przeanalizowanych danych liczbowych i składa się z czterech podstawowych etapów:

Dwa ostatnie etapy przenikają się ze sobą, gdyż prezentacja danych w dużej mierze zależy od wyników analizy danych.

Etap 1. Gromadzenie danych

W przypadku nieruchomości, dane najczęściej są gromadzone we współdzielonych bazach danych, prowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych. Dane te pochodzą z aktów notarialnych a także innych Źródeł informacji o nieruchomościach.

Dobrze zorganizowana i prowadzona baza danych jest kluczem do sukcesu!

Etap 2. Opracowywanie / porządkowanie danych

Na tym etapie następuje grupowanie i zliczanie.

Grupowanie polega na wyodrębnieniu jednorodnych, pod pewnymi względami grup, z większej, niejednorodnej zbiorowości statystycznej.

Zliczanie natomiast to określenie liczby jednostek w poszczególnych grupach.

Jak to się przekłada na nieruchomości? Dane o nieruchomościach pochodzą z rynków różnych zarówno pod względem przestrzennym jak i jakościowym a także czasowym. Dane te są więc niejednorodne. Jeżeli chcemy określić wartość konkretnej nieruchomości, z posiadanej bazy danych wybieramy te, które spełniają wymóg nieruchomości podobnej. Zupełnie inaczej będziemy postępować, chcąc przeanalizować np. różnice w cenach nieruchomości tego samego typu, ale w różnych segmentach rynku.

Etap 3. Prezentacja danych

Opracowane i uporządkowane dane można zaprezentować w postaci:

• Tabelarycznej – dane zestawione w szeregi i tablice,
• Graficznej – dane przedstawione w postaci wykresów, np. histogramu, wykresu kołowego, słupkowego, punktowego itp.

Temat jest na tyle szeroki, że został opisany odrębnie w artykule Prezentacja danych o nieruchomościach.

Etap 4. Analiza danych

Ten etap jest esencją całej statystyki opisowej i ze względu na złożoność, wyszczególnione niżej podpunkty doczekały się osobnych opracowań na blogu. Na analizę danych składa się:

1. Analiza struktury zbiorowości

a) Wskaźniki struktury i natężenia.
b) Miary średnie.

i) Średnie klasyczne:

• • • średnia arytmetyczna,
    • średnia geometryczna,
    • średnia harmoniczna.

ii) Średnie pozycyjne:

• • • dominanta (modalna, moda),
    • mediana (kwartyl drugi),
    • kwartyl pierwszy,
    • kwartyl trzeci,
    • decyle,
    • percentyle.

c) Miary zmienności (dyspersji, zróżnicowania, rozproszenia).

i) Bezwzględne miary zmienności:

• • • odchylenie standardowe,
    • odchylenie przeciętne,
    • odchylenie ćwiartkowe,
    • rozstęp.

ii) Względne miary zmienności:

• • • współczynnik zmienności.

d) Miary asymetrii (skośności).
e) Miary koncentracji.

2. Analiza współzależności zjawisk.

a) Analiza korelacji.
b) Analiza regresji.

3. Analiza zmian zjawisk w czasie.

a) Metody indeksowe.
b) Dekompozycja szeregu czasowego.

II. STATYSTYKA MATEMATYCZNA (wnioskowanie statystyczne)

Celem statystyki matematycznej jest uogólnienie wyników badania części zbiorowości (tzw. próby losowej) na całą zbiorowość (tzw. populację), z której ta część pochodzi oraz oszacowanie błędów wynikających z takiego uogólnienia. Wnioskowanie statystyczne obejmuje:

1. Estymację hipotez statystycznych.
2. Weryfikację hipotez statystycznych.