Nieruchomość podobna, stan nieruchomości – cz. II definicji UoGN

nieruchomosc-podobna-stan-nieruchomosci

Poniżej zamieszam drugą część definicji zawartych w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z komentarzem i pytaniami egzaminacyjnymi skonstruowanymi w oparciu o daną definicję (część pierwsza definicji znajduje się tu). Dla rzeczoznawcy majątkowego najważniejsze definicje to: nieruchomość podobna, stan nieruchomości, standardy zawodowe, opłata adiacencka.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

11) opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;

Mamy więc trzy tytułu opłaty adiacenckiej:

  1. budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych (art. 143-148b UoGN) – Ważne! – w żadnych przepisach nie wskazuje się, jaki ma być udział środków publicznych w budowie urządzeń infrastruktury technicznej, nie musi więc on wynosić 100%,
  2. scalenie i podział nieruchomości (art. 101-108 UoGN),
  3. podział nieruchomości (art. 92-100 UoGN).

Zgodnie z orzecznictwem, treść przepisu art. 4 pkt 11 UoGN w sposób jednolity definiuje pojęcie opłaty adiacenckiej, niezależnie od przyczyn wzrostu wartości danej nieruchomości (I OSK 1402/10). Oznacza to m.in., że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązanym jest ten, kto jest właścicielem nieruchomości w chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej, choćby nawet sprzedał nieruchomość nowemu właścicielowi.

12) spółce – należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością;

Poza spółką akcyjną lub z ograniczoną odpowiedzialnością istnieją jeszcze inne rodzaje spółek, np. spółka jawna, spółka cywilna itp. Jednakże użyte w ustawie o gospodarce nieruchomościami pojęcie “spółka” zostało ograniczone tylko do spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

13) osobie bliskiej – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu;

Zstępny – pojęcie oznaczające każdego kolejnego potomka tej samej osoby: jej dziecko, wnuka, prawnuka, praprawnuka itd. Osoby te są spokrewnione w linii prostej.

Wstępny – pojęcie oznaczające każdego przodka danej osoby: jej rodzica (ojca, matkę), dziadków (dziadka, babcię), pradziadków (pradziadka, prababcię), prapradziadków itd. Stosunek faktyczny pomiędzy daną osobą a jej wstępnym polega na tym, że ta pierwsza pochodzi od tego drugiego. Osoby te są spokrewnione ze sobą w linii prostej.

Ważne! Do osób bliskich zaliczono też osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu, przy czym orzecznictwo w kwestii, co oznacza „wspólne pożycie” nie jest jednolite. Bez wątpliwości jednak jest fakt, że za osoby bliskie pozostające w faktycznym wspólnym pożyciu należy uważać konkubentów. Ciężar udowodnienia, że się jest osobą bliską w rozumieniu definicji zawartej w UoGN spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Test dla RzM z dnia 2017.08.03
Pyt 51 Czy w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, teściową można uznać za osobę bliską synowej?
a. można, gdyż synowa jest małżonkiem osoby będącej zstępnym (synem) teściowej;
b. można, ale tylko wtedy, gdy synowa nie ma orzeczonej przez sąd separacji z małżonkiem będącym synem teściowej;
c. nie można w żadnym wypadku.

osoba bliska

Prawidłowa odpowiedź: c.

14) standardach zawodowych – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa;

„Ustalone zgodnie z przepisami prawa”, czyli począwszy od 1 września 2017 r., zgodnie z art. 175 ust. 6 „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy zawodowe w drodze obwieszczenia”. Do końca 2017 r., został ogłoszony przez Ministra tylko jeden standard: STANDARD ZAWODOWY RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH NR 1 WYCENA DLA ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI. Został on opublikowany w Dzienniku Urzędowym MIiB z 1 września 2017 r., poz. 59.

Przed 1 września 2017 r. standardy były ustalane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, natomiast w jeszcze bardziej odległych czasach, sporządzaniem standardów zajmowały się organizacje zawodowe.

Test dla RzM z dnia 2014.11.20
Pyt 19 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe stanowią:
a. zbiór przepisów regulujących procedury wyceny nieruchomości;
b. reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego;
c. przepisy prawa regulujące sporządzanie operatu szacunkowego.

standardy zawodowe

Prawidłowa odpowiedź: b

Test dla RzM z dnia 2015.11.19
Pyt Standardem zawodowym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest standard:
a. opracowany i ogłoszony przez organizację zawodową w drodze komunikatu;
b. ustalony przez organizację zawodową i uzgodniony z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa;
c. ustalony przez ministra właściwego do spraw budownictwa.

standardy zawodowe

Prawidłowa odpowiedź: c (zgodnie z kluczem ministerstwa prawidłową odpowiedzią w tamtym czasie, tj. w 2015 roku była odpowiedź b – ale nastąpiła zmiana stanu prawnego)

Test dla RzM z dnia 2016.09.15
Pyt 85 Standardy zawodowe to:
a. reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa;
b. reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ustalone w statutach organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych;
c. reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

standardy zawodowe

Prawidłowa odpowiedź: a.

Test dla RzM z dnia 2016.10.13 / 2017.09.21
Pyt 53 / 76 Standardem zawodowym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest:
a. Standard “Wartość rynkowa”;
b. Standard “Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”;
c. Standard “Określanie wartości ograniczonych praw rzeczowych”.

standardy zawodowe

Prawidłowa odpowiedź: b.

Test dla RzM z dnia 2017.03.16
Pyt 44 Standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to standard:
a. “Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”;
b. “Określenie wartości ograniczonych praw rzeczowych”;
c. “Wycena nieruchomości drogowych”.

standardy zawodowe

Prawidłowa odpowiedź: a.

15) organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w art. 174 ust. 7 pkt 1;

Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych posiadają uprawnienia do oceny operatów szacunkowych (art. 157 ust. 1 UoGN).

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

nieruchomosc-podobna

Pojęcie nieruchomości podobnej zostało stworzone na potrzeby art. 153 ust. 1 UoGN, który traktuje podobieństwo  jako podstawowe kryterium określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym. Oceny, czy nieruchomość jest podobna do wycenianej, dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

UWAGA! Jako nieruchomości podobne przyjęte do wyceny powinno się brać całe nieruchomości podobne a nie ich części <– wracamy tu do tematu pojęcia nieruchomość, na którą może się składać jedna lub kilka działek gruntu, wpisanych w jednej księdze wieczystej.

Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd, muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. W wyroku WSA w Warszawie (IV SA/Wa 1505/17) skład orzekający stwierdził że ” Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Inaczej ujmując, jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji.”

Test dla RzM z dnia 2016.03.17
Pyt 31 Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:
a. położenie;
b. przeznaczenie;
c. stan prawny.

nieruchomość podobna

Prawidłowa odpowiedź: a, b, c.

Test dla RzM z dnia 2016.12.08 / 2017.10.26
Pyt 53 / 45 Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:
a. musi być położona w gminie, w której znajduje się nieruchomość wyceniana;
b. musi być położona w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość wyceniana;
c. może być położona w powiatach ościennych w stosunku do powiatu w którym jest położona wyceniana nieruchomość.

nieruchomość podobna

Prawidłowa odpowiedź: c.

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Określenie stanu nieruchomości w operacie szacunkowym jest niezwykle ważną czynnością. W operacie podaje się zawsze datę, na którą stan nieruchomości został określony. Na pojęcie stanu nieruchomości składa się:

  • stan zagospodarowania, np. czy nieruchomość jest zabudowana i jeżeli tak to czym (dom, ogrodzenie, rośliny itp.),
  • stan prawny, np. jakie prawa przysługują do nieruchomości; czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi wpływającymi na jej wartość (Uwaga! hipoteka nie zmniejsza wartości nieruchomości),
  • stan techniczno – użytkowy, np. w jakim stanie znajdują się budynki i budowle posadowione na gruncie, ile jest kondygnacji, pomieszczeń; z jakich materiałów obiekt jest zbudowany; w jakim stopniu zaawansowania znajduje się budynek (jeżeli jest w budowie),
  • stopień wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, np. przyłącze wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, dostęp do drogi publicznej,
  • stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

UWAGA! przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym NIE JEST elementem stanu nieruchomości! Oba te pojęcia są rozdzielone m.in. w art. 154 ust. 1 UoGN: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.”.

Przeznaczenie w planie miejscowym oraz stan nieruchomości są również rozdzielnie przedstawione w § 56 ust. 1 pkt 5 i 6 Rozp.WN:
„1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

5)  opis stanu nieruchomości;
6)  wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

Test dla RzM z dnia 2015.07.30
Pyt 79 Przez określenie “stan nieruchomości” według ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy rozumieć m.in.:
a. stan zagospodarowania;
b. stan prawny;
c. przeznaczenie w planie miejscowym.

stan nieruchomości

Prawidłowa odpowiedź: a, b.

Test dla RzM z dnia 2016.05.19
Pyt 89 Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie “Stan nieruchomości” należy rozumieć jako stan:
a. prawny;
b. techniczno-użytkowy;
c. lokalnego rynku nieruchomości.

stan nieruchomości

Prawidłowa odpowiedź: a, b.

Test dla RzM z dnia 2017.03.16
Pyt 69 Jakie elementy bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy określając w operacie szacunkowym “stan nie ruchomości”?:
a. stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
b. powierzchnię składnika gruntowego nieruchomości;
c. charakter miejscowości, w której nieruchomość wyceniana jest położona.

stan nieruchomości

Prawidłowa odpowiedź: a, c.

Test dla RzM z dnia 2017.04.20
Pyt 32 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami poprzez stan nieruchomości należy rozumieć:
a. stan prawny;
b. stan techniczno-użytkowy;
c. stan otoczenia nieruchomości.

stan nieruchomości

Prawidłowa odpowiedź: a, b, c.

18) łączności publicznej – należy przez to rozumieć infrastrukturę telekomunikacyjną służącą zapewnieniu publicznie dostępnych usług telekomunikacyjnych w rozumieniu przepisów prawa telekomunikacyjnego.

KONIEC 🙂 nhomość pod

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij