Nieruchomość podobna, standardy zawodowe – cz. II definicji UoGN

nieruchomość podobna

Poniżej zamieszam drugą część definicji zawartych w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z komentarzem i pytaniami egzaminacyjnymi skonstruowanymi w oparciu o daną definicję (część pierwsza definicji znajduje się tu). Dla rzeczoznawcy majątkowego najważniejsze definicje to: nieruchomość podobna, stan nieruchomości, standardy zawodowe, opłata adiacencka.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

11) opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;

Mamy więc trzy tytułu opłaty adiacenckiej:

  1. budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych (art. 143-148b UoGN) – Ważne! – w żadnych przepisach nie wskazuje się, jaki ma być udział środków publicznych w budowie urządzeń infrastruktury technicznej, nie musi więc on wynosić 100%,
  2. scalenie i podział nieruchomości (art. 101-108 UoGN),
  3. podział nieruchomości (art. 92-100 UoGN).

Zgodnie z orzecznictwem, treść przepisu art. 4 pkt 11 UoGN w sposób jednolity definiuje pojęcie opłaty adiacenckiej, niezależnie od przyczyn wzrostu wartości danej nieruchomości (I OSK 1402/10). Oznacza to m.in., że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową drogi lub urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązanym jest ten, kto jest właścicielem nieruchomości w chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej, choćby nawet sprzedał nieruchomość nowemu właścicielowi.

12) spółce – należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością;

Poza spółką akcyjną lub z ograniczoną odpowiedzialnością istnieją jeszcze inne rodzaje spółek, np. spółka jawna, spółka cywilna itp. Jednakże użyte w ustawie o gospodarce nieruchomościami pojęcie “spółka” zostało ograniczone tylko do spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

13) osobie bliskiej – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu;

Zstępny – pojęcie oznaczające każdego kolejnego potomka tej samej osoby: jej dziecko, wnuka, prawnuka, praprawnuka itd. Osoby te są spokrewnione w linii prostej.

Wstępny – pojęcie oznaczające każdego przodka danej osoby: jej rodzica (ojca, matkę), dziadków (dziadka, babcię), pradziadków (pradziadka, prababcię), prapradziadków itd. Stosunek faktyczny pomiędzy daną osobą a jej wstępnym polega na tym, że ta pierwsza pochodzi od tego drugiego. Osoby te są spokrewnione ze sobą w linii prostej.

Ważne! Do osób bliskich zaliczono też osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu, przy czym orzecznictwo w kwestii, co oznacza „wspólne pożycie” nie jest jednolite. Bez wątpliwości jednak jest fakt, że za osoby bliskie pozostające w faktycznym wspólnym pożyciu należy uważać konkubentów. Ciężar udowodnienia, że się jest osobą bliską w rozumieniu definicji zawartej w UoGN spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Test dla RzM z dnia 2017.08.03
Pyt 51 Czy w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, teściową można uznać za osobę bliską synowej?
a. można, gdyż synowa jest małżonkiem osoby będącej zstępnym (synem) teściowej;
b. można, ale tylko wtedy, gdy synowa nie ma orzeczonej przez sąd separacji z małżonkiem będącym synem teściowej;
c. nie można w żadnym wypadku.

osoba bliska

Prawidłowa odpowiedź: c.

14) standardach zawodowych – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa;

Więcej na ten temat można przeczytać tutaj: standardy zawodowe.

15) organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w art. 174 ust. 7 pkt 1;


Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych posiadają uprawnienia do oceny operatów szacunkowych (art. 157 ust. 1 UoGN).

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

nieruchomosc-podobna

Pojęcie nieruchomości podobnej zostało stworzone na potrzeby art. 153 ust. 1 UoGN, który traktuje podobieństwo  jako podstawowe kryterium określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym. Oceny, czy nieruchomość jest podobna do wycenianej, dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

UWAGA! Jako nieruchomości podobne przyjęte do wyceny powinno się brać całe nieruchomości podobne a nie ich części <– wracamy tu do tematu pojęcia nieruchomość, na którą może się składać jedna lub kilka działek gruntu, wpisanych w jednej księdze wieczystej.

Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd, muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. W wyroku WSA w Warszawie (IV SA/Wa 1505/17) skład orzekający stwierdził że ” Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Inaczej ujmując, jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji.”

Test dla RzM z dnia 2016.03.17
Pyt 31 Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:
a. położenie;
b. przeznaczenie;
c. stan prawny.

nieruchomość podobna

Prawidłowa odpowiedź: a, b, c.

Test dla RzM z dnia 2016.12.08 / 2017.10.26
Pyt 53 / 45 Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:
a. musi być położona w gminie, w której znajduje się nieruchomość wyceniana;
b. musi być położona w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość wyceniana;
c. może być położona w powiatach ościennych w stosunku do powiatu w którym jest położona wyceniana nieruchomość.

nieruchomość podobna

Prawidłowa odpowiedź: c.

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Ponieważ definicja stanu nieruchomości jest na tyle istotna, to doczekała się odrębnego wpisu pt. stan nieruchomości.

18) łączności publicznej – należy przez to rozumieć infrastrukturę telekomunikacyjną służącą zapewnieniu publicznie dostępnych usług telekomunikacyjnych w rozumieniu przepisów prawa telekomunikacyjnego.

KONIEC 🙂 nhomość pod

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij