Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

ważność operatu szacunkowego

Jeżeli szukasz konkretnej i krótkiej odpowiedzi na pytanie “jak długo jest ważny operat szacunkowy” – zapraszam do części “Podsumowanie” na dole strony 🙂

Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r.

Operat szacunkowy jest pisemną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ile wynosi ważność operatu szacunkowego? Czy można wykorzystać operat szacunkowy po utracie jego ważności? Co powinna zawierać klauzula aktualizacyjna? Odpowiedź na te i inne pytania znajdziesz w niniejszym artykule.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy? / Ważność operatu szacunkowego.

Nie jest pewnie dla nikogo zaskoczeniem, że wraz z upływem czasu, na rynku nieruchomości występują wahania koniunktury i cen. Zmienić się może również sama nieruchomość będąca przedmiotem wyceny – może ona zostać poddana przebudowie, rozbudowie, zmianie funkcji, może ulec niekorzystnemu zdarzeniu losowemu typu pożar, powódź, lądowanie statku powietrznego… itp. Ponieważ wycenę nieruchomości sporządza się na konkretny dzień, może zdarzyć się sytuacja, że po upływie jakiegoś czasu wyżej opisane zmiany wpłyną na wartość nieruchomości. Z tego też względu, ustawodawca w art. 156  ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) ograniczył ważność operatu szacunkowego:

Art. 156 ust. 3 UoGN:
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Czyli jaka jest ważność operatu szacunkowego? Odpowiedź brzmi: to zależy 😉 Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że ważność operatu szacunkowego wynosi maksymalnie 12 miesięcy od daty sporządzenia. Jeżeli wystąpią przesłanki powodujące dezaktualizację wyceny, tj. zmienią się czynniki, o których mowa w art. 154 UoGN, czyli np. przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, ważność operatu szacunkowego może być nawet krótsza niż 12 miesięcy. Mówi o tym chociażby Wyrok NSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2017 r. I OSK 1062/17:

…zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności, czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia…”.

Ważność operatu szacunkowego – wyjątek

Od zasady zapisanej w art. 156 ust. 3 UoGN jest jeden wyjątek, związany z mieniem zabużańskim. Ustawa z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, wyłącza stosowanie art. 156 ust. 3 UoGN:

Art. 10 ust. 2 Ustawy o realizacji prawa do rekompensaty …
2. W przypadku operatów szacunkowych, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Co robić gdy operat szacunkowy stracił ważność?

Mamy dwie możliwości:

  • zamówić nowy operat szacunkowy (opcja droższa),
  • zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat, z prośba o potwierdzenie jego aktualności (opcja tańsza).

Opcja tańsza może się zamienić w opcję droższą, jeżeli się okaże, że potwierdzenie aktualności nie jest możliwe. I wcale nie musi to być spowodowane cechami nieruchomości. Wystarczy, że na rynku odnotowujemy duże wzrosty cen nieruchomości (albo spadki). Po kilku miesiącach od wyceny, jej wartość rynkowa może być już inna (wyższa/niższa) i wtedy potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie jest możliwe.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego jest jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu szacunkowego po utracie ważności (z wyjątkiem mienia zabużańskiego). Tylko autor operatu szacunkowego może potwierdzić aktualność! Wynika to wprost z przepisu art. 156 ust. 4 UoGN:

Art. 156 ust. 4 UoGN:
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Sposób potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego został uregulowany w § 58 Rozp.WN:

§ 58 Rozp.WN
1. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy. Przepis § 57 stosuje się odpowiednio.
2. uchylony.

Powyższy przepis w zakresie, w jakim odwołuje się do §57 dotyczy potrzeby umieszczenia:

  • podpisu,
  • naniesienia w formie nadruku lub pieczątki imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych,
  • zamieszczenia daty,

a w przypadku, gdy operat został sporządzony przez kilku rzeczoznawców, klauzulę podpisują wszyscy rzeczoznawcy majątkowi wraz z zamieszczeniem imion i nazwisk oraz numerów uprawnień wszystkich rzeczoznawców.

Uchylony ust. 2 § 58. sugerował, że potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać więcej niż jeden raz, jednak ustęp ten został uchylony przez § 1 pkt 8 lit. b rozporządzenia z dnia 23 października 2019 r. (Dz.U.2019.2250) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 4 grudnia 2019 r. Zatem raz na zawsze zostały rozwiane wątpliwości co do liczby możliwych potwierdzeń aktualności operatu szacunkowego. Wg stanu prawnego na 4 grudnia 2019 r. aktualność operatu szacunkowego może być potwierdzona tylko jeden raz.

Potwierdzenie aktualności operatu a horyzont czasowy

Potwierdzenie aktualności operatu przez sporządzającego operat rzeczoznawcę nastąpić może nawet po kilku latach od daty jego sporządzenia i dokonana wówczas aktualizacja operatu oznacza, że rzeczoznawca ocenił operat w aspekcie aktualności wszystkich czynników i cech wymienionych w art. 154 ust. 1 UoGN (Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 maja 2017 r., II SA/Po 192/17). Czy orzecznictwo idące w tym kierunku po zmianach wchodzących w życie 4 grudnia 2019 roku zostanie utrzymane? Zobaczymy.

Na czym polega potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego?

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, spowodowała, że poza samą klauzulą umieszczoną w operacie, rzeczoznawca majątkowy dołącza analizę prawno – ekonomiczną przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości oraz kopię obowiązkowego ubezpieczenia OC.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Ważność operatu szacunkowego – orzecznictwo

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 maja 2018 r. II SA/Kr 192/18

W wyroku mamy do czynienia z postępowaniem przed sądami dwóch instancji, w związku z czym termin od sporządzenia operatu szacunkowego spowodował jego dezaktualizację. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że dwunastomiesięczny termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 UoGN dotyczy podstępowań przed organami obu instancji. W sprawie z omawianego wyroku, operat szacunkowy został sporządzony 13 grudnia 2015 r. W pierwszej instancji organ wydał decyzję 31 marca 2017 r. (czyli już z nieważnym operatem szacunkowym), a w drugiej instancji – 11 grudnia 2017 r. Wprawdzie organ odwoławczy (II instancji) powołuje się na uaktualnienie operatu przez rzeczoznawcę pismem z dnia 10 stycznia 2017 r., to jednak WSA w Krakowie stwierdza, że:
– po pierwsze, organ I instancji orzekał na operacie nieaktualnym,
– po drugie, jeżeli nawet uznać można możliwość konwalidacji tej wadliwości w postępowaniu przed organem II instancji, to w ocenie sądu owe potwierdzenie aktualności operatu jest niewystarczające.

Dlaczego w opinii WSA w Krakowie potwierdzenie jest niewystarczające?

Pierwszy zarzut dotyczy braku klauzuli uaktualniającej na operacie, po czym Sąd wyjaśnia, że “jeśli nawet uznać, że zamiast klauzuli zamieszczonej na operacie, o której mowa w art. 156 ust. 3 ustawy dopuszczalne jest uaktualnienie operatu w odrębnym piśmie (w orzecznictwie spotyka się taki pogląd)…”. Czy Sąd ma tutaj rację? O ile art. 156 ust. 4 UoGN mówi o umieszczeniu stosownej klauzuli w operacie szacunkowym, to już w §58 Rozp.WN mowa jest o dołączeniu do operatu szacunkowego klauzuli. Co więc Sąd miał na myśli pisząc o braku klauzuli na operacie? Pozostawiam to pytanie bez odpowiedzi.

Natomiast drugi zarzut, już bardzo poważny, dotyczy braku załączenia analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 UoGN.

Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca krótko stwierdził, iż “po dokonaniu weryfikacji (…) stwierdzono, że nie zmieniły się na tyle by mogło mieć to wpływ na istotną zmianę wartości oszacowanej nieruchomości“. Zdaniem WSA w Krakowie zamieszczona w piśmie od rzeczoznawcy cytowana wzmianka nie spełnia kryteriów jakie nakłada ustawa, tj. nie dokonuje analizy czy w okresie od sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Sąd w wyroku przytacza definicje z SJP, zgodnie z którymi analiza to:

1) operacja myślowa polegająca na dokładnym rozważeniu problemu;
2) odpowiednie zestawienie i opracowanie danych przez porównanie i wyciągnięcie wniosków na temat istoty zjawiska, jego rozwoju w przyszłości itp.; także: dokument, raport itp. z tego opracowania.

Widać więc, jak ogromną wartość przy potwierdzaniu aktualności operatu szacunkowego ma analiza, o której mowa w art. 156 ust. 4 UoGN!

Przeszacowanie operatu szacunkowego a potwierdzenie aktualności

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego ma charakter zero-jedynkowy, co oznacza, że albo aktualność operatu zostanie potwierdzona albo nie. Przy potwierdzaniu aktualności nie ma więc mowy o określeniu nowej wartości nieruchomości! Jeżeli z jakichś powodów nie można dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, należy sporządzić zupełnie nowy operat (Wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 lutego 2008 r., I SA/Wa 1630/08 – teza: sporządzenie “aktualizacji operatu szacunkowego” nie jest tym samym co “potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego).

Ważność operatu szacunkowego – podsumowanie:

  • operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 UoGN,
  • operat szacunkowy może być wykorzystany dłużej niż 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności,
  • potwierdzenia aktualności dokonuje tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat,
  • klauzula aktualizacyjna musi zostać opatrzona datą, podpisem, naniesionym w formie nadruku lub pieczątki imieniem i nazwiskiem oraz numerem uprawnień,
  • poza klauzulą dołącza się również analizę oraz kopię dokumentu ubezpieczenia,
  • potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać tylko jeden raz (od 4 grudnia 2019 r.),
  • potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie może prowadzić do zmiany wartości nieruchomości!

Na kolejnej stronie znajdują się pytania testowe z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

6 thoughts on “Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

  1. Wojtek says:

    Rzeczoznawca, który robił mi operat rok temu nie prowadzi już działalności. Bank potrzebuje aktualnego operatu. Czy w takim przypadku też muszę zrobić nowy operat.

  2. Wojtek says:

    Dzięki za odpowiedź. To jeszcze jedno pytanie. Zależy mi teraz na dużej wartości domu a poprzednia wycena była raczej zaniżona patrząc na obecne ceny. Czy muszę pokazywać ten stary operat nowemu rzeczoznawcy? Czy rzeczoznawcy gdzieś publikują operaty? Z góry dziękuję.

    • 2k2 says:

      Wojtku, nie musisz. Operaty nie są nigdzie publikowane, wiec nowy rzeczoznawca nie będzie wiedział, kto i kiedy wyceniał Twoją nieruchomość, czy też jaka wartość była określona w operacie. Nie przejmuj się tym 🙂

  3. Bożena Obrębska says:

    Witam czy ten sam operat może być wykorzystany w innym banku jeżeli poprzedni bank nie udzielił pożyczki

    • 2k2 says:

      Może, o ile spełnia wymagania stawiane przez ten Bank. Niektóre instytucje żądają załączników wg swoich wzorów. Jeżeli tak się zdarzy, najlepiej zwrócić się do rzeczoznawcy z prośbą o uzupełnienie operatu.

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się nimi :-)

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij