Współczynnik korekcyjny K, interpolacja, ekstrapolacja w podejściu porównawczym do wyceny nieruchomości

Współczynnik korekcyjny K, interpolacja, ekstrapolacja

Niniejszy tekst stanowi rozwinięcie artykułów o metodzie porównywania parami i metodzie korygowania ceny średniej, które są zaliczane do metod podejścia porównawczego. Przedstawione tu zasady są oparte o zapisy Noty Interpretacyjnej „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”. Przy stosowaniu podejścia porównawczego można wykorzystać:

  • współczynnik korekcyjny K,
  • zasadę interpolacji,
  • zasadę ekstrapolacji.

Współczynnik korekcyjny K

Współczynnik korekcyjny K  (nie mylić ze współczynnikami korygującymi stosowanymi w metodzie korygowania ceny średniej) może być uwzględniany wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach, np.:

  • gdy nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe,
  • gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem a podażą.

Współczynnik korekcyjny K zawiera się w przedziale od 0,90 do 1,10, a jego uwzględnienie powinno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.

Nie trudno się domyślić, że współczynnik K o wartości poniżej 1 stosujemy, gdy nieruchomość wyceniana posiada szczególne wady. Natomiast współczynnik K o wartości powyżej 1 stosujemy, gdy nieruchomość posiada szczególne zalety.

Współczynnik K jest prosty do zastosowania w praktyce pod kątem obliczeniowym. Wystarczy pomnożyć oszacowaną wartość nieruchomości przez ten współczynnik, aby otrzymać wartość po korekcie. Przykład: wyceniana działka inwestycyjna posiada wadę wykraczającą poza cechy rynkowe, polegającą na tym, że w jej granicach znajduje się woda powierzchniowa płynąca. Wada ta utrudnia zabudowę nieruchomości a pozostałe działki nie posiadają takich utrudnień. Wartość określona na podstawie nieruchomości przyjętych do porównania, czyli bez uwzględnienia wady, wyniosła 500 000 zł. Przyjmujemy wskaźnik korekcyjny K na poziomie 0,90. Ostateczna wartość nieruchomości będzie wynosić:

WN = 500 000 zł x 0,90 = 450 000 zł

W jaki sposób należy przyjmować wartość wskaźnika korekcyjnego K? – niestety nie zostały jeszcze wypracowane wytyczne w tym zakresie. Wskaźnik korekcyjny K należy więc określić w oparciu o własną ocenę wpływu zalety / wady na wartość wycenianej nieruchomości.

Idealnie by było, gdybyśmy do oszacowania wartości omówionego wyżej przykładu, wykorzystali nieruchomości, które również posiadają wodę powierzchniową płynącą. W praktyce jednak zdarza się, że znalezienie podobnych nieruchomości jest wręcz niemożliwe, a nieruchomość wycenić trzeba. Z tego względu, współczynnik korekcyjny K bywa nazywany współczynnikiem bezradności rzeczoznawcy majątkowego…

Zasada interpolacji

Zgodnie z punktem 6.3 Noty Interpretacyjnej:

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cechy najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny cechy najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.

Co to oznacza? Jest to nic innego jak oszacowanie nieznanej wartości cechy na  podstawie znanych wartości sąsiednich (cechy najlepszej i najgorszej). Z tej zasady korzystaliśmy obliczając środkowe wartości współczynników korygujących w punkcie 10 opisu metody korygowania ceny średniej.

interpolacja

Zasada ekstrapolacji

Zgodnie z punktem 6.4 Noty Interpretacyjnej:

W przypadku gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczeniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.

Ekstrapolacja polega więc na szacowaniu wartości wykraczających poza przedział wartości znanych.

ekstrapolaccja

Przedziały hipotetyczne

Zgodnie z punktem 6.5 Noty Interpretacyjnej:

W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.

Na zakończenie

Pomiędzy współczynnikiem korekcyjnym K a zasadą interpolacji / ekstrapolacji występuje zasadnicza różnica i warto ją zapamiętać:

jeżeli wyceniana nieruchomość posiada wady/zalety wykraczające poza cechy rynkowe (nie poza poziom cech!), to stosujemy współczynnik korekcyjny K,
natomiast jeżeli poruszamy się w obrębie cech rynkowych, a jedynie ich poziom jest inny niż nieruchomości podobnych, wtedy stosujemy zasadę interpolacji / ekstrapolacji.

Jeżeli na przykład wyceniamy nieruchomość gruntową o powierzchni 10 000 m2, a nieruchomości przyjęte do porównania mają powierzchnię od 3 000 do 5 000 m2, i stwierdzimy, że cecha „powierzchnia działki” ma wpływ na cenę, to aby uwzględnić znacznie większa powierzchnię nieruchomości wycenianej niż nieruchomości podobnych, możemy zastosować zasadę ekstrapolacji, a nie współczynnik korekcyjny K!

A może w powyższym przypadku należałoby się zastanowić, czy nieruchomości przyjęte do porównania spełniają wymogi nieruchomości podobnych? Pozostawiam Was z tym pytaniem… 😊

5 thoughts on “Współczynnik korekcyjny K, interpolacja, ekstrapolacja w podejściu porównawczym do wyceny nieruchomości

  1. Grzegorz says:

    Rysunki mówią wszystko. Mam jedno pytanie, jak robić obliczenia w ekstrapolacji? bo interpolacja, to rozumiem, że tak jak jest w tym wskazanym wpisie, ale czy ekstrapolacja też tak tylko w drugą stronę? Nie wiem jak to napisać, ale chodzi mi o to, że np. jak mamy lokalizację z tego przykładu najlepszą 0,484 to powiedzmy jak będzie jeszcze lepsza od tej najlepszej to będzie 0,557?
    A pytanie z końca wpisu to cios poniżej pasa 😉

  2. Mariusz says:

    a jak postąpić jeżeli w zbiorze transakcji podobnych mamy nieruchomość, która ma wszystkie cechy najlepsze, a jej cena jest najniższa? wyrzucić?

    • 2k2 says:

      Mariuszu, to jest bardzo dobre pytanie 🙂
      Zakładam, że cechy rynkowe są zidentyfikowane prawidłowo. Jeżeli tak, to przede wszystkim trzeba się takiej transakcji dobrze przyjrzeć. Zajrzeć do aktu notarialnego i sprawdzić czy stronami transakcji nie były osoby spokrewnione albo powiązane w jakiś inny sposób. Z mojego doświadczenia wynika, że w większości przypadków powodem jest właśnie powiązanie. Może też być tzw. wymuszona sprzedaż, np. licytacja komornicza czy sprzedaż z innych, osobistych powodów, ale tego się raczej nie dowiemy z aktu notarialnego. Albo sprzedaż z bonifikatą. Tak czy inaczej taką transakcję bym odrzuciła.
      Po co więc tracić czas na czytanie aktu notarialnego i zastanawianie się nad powodem, jeżeli i tak transakcję odrzucamy? Ano po to, żeby znać przyczynę odrzucenia, a nie odrzucać, bo “transakcja nie pasuje i już”. Będziemy wtedy spać spokojnie wiedząc, że cechy zostały prawidłowo zidentyfikowane.

  3. Andrzej says:

    A co zrobić w takim przypadku:
    lokalny rynek dość mały, wybrane 11 transakcji sprzedaży z 2 lat ale wszystkie są powierzchniowo większe od szacowanej; zastosowanie metody korygowania średniej prowadzi w efekcie końcowym do ceny mniejszej od wszystkich użytych do porównania; czy to jest rodzaj ekstrapolacji? czy tak można wycenić?

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się z nami :-)

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij