Uwzględnienie położenia ceny średniej w metodzie KCŚ

Uwzględnienie położenia ceny średniej

Wielu z Was pyta mnie o to w jaki sposób należy dokonać uwzględnienie położenia ceny średniej w metodzie KCŚ. Problem ten został poruszony w punkcie 10 opisu metody KCŚ. Dla przypomnienia, punkt 10 Noty Interpretacyjnej „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” brzmi następująco:

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

Gdy średnia dzieli odcinek ΔC na połowę lub prawie na połowę (czyli średnia jest bliska medianie), nie ma potrzeby dokonywania korekty. Natomiast jeżeli mamy podział na przykład w stosunku 0,3 do 0,7, wypadałoby ten fakt uwzględnić w obliczeniach. Celowo został wybrany tak skrajny przypadek.

Przykład liczbowy – założenia

Do dalszych rozważań przyjmijmy następujące założenia:

Cmin = 4 763,27 zł/m2
Cśr = 5 381,16 zł/m2
Cmax = 6 822,90 zł/m2
ΔC = Cmax – Cmin = 2 059,63 zł/m2

Cena średnia nie stanowi średniej z Cmin i Cmax, a jest wypadkową danych transakcyjnych występujących w zbiorze transakcji nieruchomościami podobnymi.

Określenie położenia ceny średniej

Na początek określimy położenie ceny średniej (oznaczone symbolem p) w przedziale [Cmin , Cmax], korzystając z poniższego wzoru:

Położenie ceny średniej - wzór

Z obliczeń wynika, że średnia dzieli odcinek ΔC w stosunku 0,300 : 0,700. Takie położenie wymaga korekty współczynników uwzględniających miejsce średniej w zbiorze. Aby lepiej zrozumieć, spójrzcie na poniższy rysunek. Niebieska kreska pokazuje położenie środka na odcinku ΔC, a różowa kropka pokazuje faktyczne położenie średniej.

Położenie ceny średniej - przykład

Widać wyraźnie, że średnia znajduje się zdecydowanie po lewej stronie środka odcinka. Jeżeli dalej w obliczeniach bazowalibyśmy na takiej średniej, to nastąpiłoby zawyżenie wyniku wyceny. Inną kwestią jest czy metoda wyceny powinna się opierać na średniej czy może na medianie, dominancie albo jeszcze na czymś innym i w ogóle dlaczego nazywa się metodą korygowania ceny średniej, skoro ze średniej robimy coś zupełnie innego… – ten temat pozostawię do późniejszych rozważań.

Uwzględnienie położenia ceny średniej podczas określania wielkości współczynników korygujących

Chcąc dokonać charakterystyki ocen cech, podział zakresów współczynników korygujących na dodatkowe przedziały musimy dokonać z uwzględnieniem położenia średniej w zbiorze. Zróbmy to na przykładzie cechy „Lokalizacja”, dla której mamy powiedzmy trzy oceny cechy: 2 (bardzo dobra), 1 (dobra) i 0 (zadowalająca). W jaki sposób należy ustalić wartość środkowego przedziału?

Na początek obliczmy:

Cmin / Cśr = 0,885
Cmax / Cśr = 1,268

Waga cechy „Lokalizacja” wynosi 41%:

Lokalizacja

Ocena 2 0,520 41% x 1,268 = 0,520
Ocena 1 ?
Ocena 0 0,363 41% x 0,885 = 0,363

W normalnych warunkach wartość współczynników dla Oceny 1 obliczylibyśmy w następujący sposób:

[(0,520 – 0,363) / 2] + 0,363 = 0,442

ale, ponieważ wiemy, że średnia nie znajduje się w środku zbiorowości, obliczeń dokonujemy w następujący sposób:

[(0,520 – 0,363) x 0,300] + 0,363 = 0,410

skąd to mnożenie przez 0,300? to nic innego jak nasze obliczone p. Chodzi zatem o to, aby odwzorować położenie środkowej cechy pomiędzy oceną 2 a oceną 0 analogicznie jak ma to miejsce przy położeniu średniej pomiędzy Cmin a Cmax:

Położenie ceny średniej - przykład 2

Do dalszych obliczeń będziemy korzystać oczywiście z “różowej kulki” 🙂

Uwzględnienie położenia ceny średniej przy czterech ocenach cechy

Przy czterech ocenach cechy obliczeń dokonujemy następująco (na przykładzie cechy lokalizacja; pozostałe założenia bez zmian):

Lokalizacja

Ocena 3 0,520 41% x 1,268 = 0,520
Ocena 2 X2
Ocena 1 X1
Ocena 0 0,363 41% x 0,885 = 0,363

Na początek pomocniczo określamy współczynnik środkowy z uwzględnieniem położenia ceny średniej, tak jak liczyliśmy przy trzech cechach. Wyniósł on 0,410. Na tej podstawie obliczamy X1 i X2 wg poniższych wzorów:

X1 (Ocena 1) = [(0,410 – 0,363) x 0,300] + 0,363 = 0,377

X2 (Ocena 2) = [(0,520 – 0,410) x 0,300] + 0,410 = 0,443

Uwzględnienie położenia ceny średniej przy czterech cechach

A tak by to wyglądało, gdybyśmy nie uwzględnili położenia ceny średniej:

Przesunięcie jest więc dosyć ostre, ale to dlatego, że omawiany przykład jest bardzo skrajny, gdyż p wynosi 0,300.

Czy Waszym zdaniem takie działanie ma sens?

7 thoughts on “Uwzględnienie położenia ceny średniej w metodzie KCŚ

  1. Monika says:

    Dzień dobry
    Czy w przypadku gdy mamy tylko jeden przedział tzn. jest tylko wartość górna i dolna jakoś korygujemy to o ten współczynnik p ?

  2. Aleksandra says:

    Dzień dobry, co w przypadku kiedy mysimy wyznaczyć wartość dla więcej niż jednego pozizomu natężenia cechy, czyli np mamy skalę 3, 2, 1, 0. Jak wyznaczyć wartości dla 2 i 1?

    • 2k2 says:

      Tak naprawdę, bazując na Nocie Interpretacyjnej, nie ma większego znaczenia czy przyjmiesz do obliczenia średnią czy medianę… Te wszystkie obliczenia to trochę sztuka dla sztuki.

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się nimi :-)

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij