Wielu z Was pyta mnie o to w jaki sposób należy dokonać uwzględnienie położenia ceny średniej w metodzie KCŚ. Problem ten został poruszony w punkcie 10 opisu metody KCŚ. Dla przypomnienia, punkt 10 Noty Interpretacyjnej „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” brzmi następująco:
10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.
Gdy średnia dzieli odcinek ΔC na połowę lub prawie na połowę (czyli średnia jest bliska medianie), nie ma potrzeby dokonywania korekty. Natomiast jeżeli mamy podział na przykład w stosunku 0,3 do 0,7, wypadałoby ten fakt uwzględnić w obliczeniach. Celowo został wybrany tak skrajny przypadek.
Przykład liczbowy – założenia
Do dalszych rozważań przyjmijmy następujące założenia:
Cmin = 4 763,27 zł/m2
Cśr = 5 381,16 zł/m2
Cmax = 6 822,90 zł/m2
ΔC = Cmax – Cmin = 2 059,63 zł/m2
Cena średnia nie stanowi średniej z Cmin i Cmax, a jest wypadkową danych transakcyjnych występujących w zbiorze transakcji nieruchomościami podobnymi.
Określenie położenia ceny średniej
Na początek określimy położenie ceny średniej (oznaczone symbolem p) w przedziale [Cmin , Cmax], korzystając z poniższego wzoru:
Z obliczeń wynika, że średnia dzieli odcinek ΔC w stosunku 0,300 : 0,700. Takie położenie wymaga korekty współczynników uwzględniających miejsce średniej w zbiorze. Aby lepiej zrozumieć, spójrzcie na poniższy rysunek. Niebieska kreska pokazuje położenie środka na odcinku ΔC, a różowa kropka pokazuje faktyczne położenie średniej.
Widać wyraźnie, że średnia znajduje się zdecydowanie po lewej stronie środka odcinka. Jeżeli dalej w obliczeniach bazowalibyśmy na takiej średniej, to nastąpiłoby zawyżenie wyniku wyceny. Inną kwestią jest czy metoda wyceny powinna się opierać na średniej czy może na medianie, dominancie albo jeszcze na czymś innym i w ogóle dlaczego nazywa się metodą korygowania ceny średniej, skoro ze średniej robimy coś zupełnie innego… – ten temat pozostawię do późniejszych rozważań.
Uwzględnienie położenia ceny średniej podczas określania wielkości współczynników korygujących
Chcąc dokonać charakterystyki ocen cech, podział zakresów współczynników korygujących na dodatkowe przedziały musimy dokonać z uwzględnieniem położenia średniej w zbiorze. Zróbmy to na przykładzie cechy „Lokalizacja”, dla której mamy powiedzmy trzy oceny cechy: 2 (bardzo dobra), 1 (dobra) i 0 (zadowalająca). W jaki sposób należy ustalić wartość środkowego przedziału?
Na początek obliczmy:
Cmin / Cśr = 0,885
Cmax / Cśr = 1,268
Waga cechy „Lokalizacja” wynosi 41%:
Lokalizacja
| Ocena 2 | 0,520 | 41% x 1,268 = 0,520 |
| Ocena 1 | ? | |
| Ocena 0 | 0,363 | 41% x 0,885 = 0,363 |
W normalnych warunkach wartość współczynników dla Oceny 1 obliczylibyśmy w następujący sposób:
[(0,520 – 0,363) / 2] + 0,363 = 0,442ale, ponieważ wiemy, że średnia nie znajduje się w środku zbiorowości, obliczeń dokonujemy w następujący sposób:
[(0,520 – 0,363) x 0,300] + 0,363 = 0,410skąd to mnożenie przez 0,300? to nic innego jak nasze obliczone p. Chodzi zatem o to, aby odwzorować położenie środkowej cechy pomiędzy oceną 2 a oceną 0 analogicznie jak ma to miejsce przy położeniu średniej pomiędzy Cmin a Cmax:
Do dalszych obliczeń będziemy korzystać oczywiście z „różowej kulki” 🙂
Czy Waszym zdaniem takie działanie ma sens?
Dzień dobry
Czy w przypadku gdy mamy tylko jeden przedział tzn. jest tylko wartość górna i dolna jakoś korygujemy to o ten współczynnik p ?
W takim przypadku nie korygujemy o „p”.
Też męczy mnie to pytanie.
Prawda jest taka że średnia cena to musi być mediana a nie średnia arytmetyczna.
Tak naprawdę, bazując na Nocie Interpretacyjnej, nie ma większego znaczenia czy przyjmiesz do obliczenia średnią czy medianę… Te wszystkie obliczenia to trochę sztuka dla sztuki.
Aby wyniki były poprawne trzeba wziąć cenę Środkową z przedziału czyli (Cmax-Cmin)/2
Tylko metoda winna się nazywać metodą ceny środkowej a nie średniej ;=))
A co jeżeli średnia wychodzi nie poniżej środka, tylko powyżej np. 0,69 ? pozdrawiam
Liczba to liczba. Postępujemy dokładnie tak samo.
Bardzo fajnie to wyjaśniłaś. Ale ciekawy jestem jak to robisz, gdy skala ocen robi się naprawdę rozbudowana (np. 10-stopniowa), albo nawet – gdy cecha ma charakter ciągły (a w zasadzie – quasi-ciągły)? Wydaje mi się, że wtedy dość trudno byłoby ująć to w prostą formułę Excela ale może się mylę?
no to odświeżmy to pytanie, co w przypadku sześciu stanów?