Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość gruntowa jest jednym z podstawowych rodzajów nieruchomości, obok nieruchomości budynkowej i nieruchomości lokalowej.

Nieruchomość gruntowa a działka gruntu

W potocznym rozumieniu, nieruchomość gruntowa często jest nieprawidłowo utożsamiana z działką gruntu, a przecież bazując na kodeksie cywilnym, nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Może się więc ona składać z jednej lub większej liczby działek gruntu, stanowiących odrębny przedmiot własności. Jak więc należy definiować nieruchomość? Obecnie funkcjonują dwa modele definicji nieruchomości:

• wieczystoksięgowy model nieruchomości,
• materialnoprawny model nieruchomości.

Wieczystoksięgowy model nieruchomości

Podstawą tego modelu jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (UoKWiH), gdzie w art. 1 zapisano:

Z powyższego przepisu jasno wynika, że nieruchomością jest to, co jest wpisane w księdze wieczystej. Bazując na tym założeniu mogą się pojawić następujące przypadki:

• jedna osoba będąca właścicielem kilku działek gruntu wpisanych w jednej księdze wieczystej, jest de facto właścicielem jednej nieruchomości (wyrok NSA w Warszawie z dnia 30.06.2016 r., I OSK 2350/14),
• jedna osoba będąca właścicielem kilku działek gruntu wpisanych w oddzielne księgi wieczyste, jest właścicielem kilku nieruchomości w rozumieniu art. 46 §1 KC, nawet jeżeli działki te graniczą ze sobą (Postanowienie SN z dnia 30.10.2003 r., IV CK 114/02, wyrok NSA w Warszawie z dnia 30.06.2016 r., I OSK 2350/14).

Co ciekawe, jedną nieruchomość mogą stanowić działki gruntu nie graniczące ze sobą, stanowiące własność jednego właściciela i wpisane do jednej księgi wieczystej!

Z powyższego można wysunąć wniosek, że w modelu wieczystoksięgowym:

liczba nieruchomość = liczba ksiąg wieczystych

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel posiadający w jednej księdze wieczystej kilka działek gruntu, dokonał wyodrębnienia, zakładając dla każdej z działek odrębną księgę wieczystą, lub odwrotnie – dokonał połączenia działek z wielu ksiąg wieczystych w jednej księdze wieczystej – wówczas utracą one odrębność i staną się jedną nieruchomością (Postanowienie SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02, postanowienie SN z 30.05.2007 r., IV CSK 56/2007). W ujęciu wieczystoksięgowym liczba nieruchomości zależy od woli właściciela.

Niezmiernie ważne jest więc, aby odróżnić pojęcie „działka gruntu” od pojęcia „nieruchomość gruntowa”.

Materialnoprawny model nieruchomości

Ale… no właśnie… dochodzimy do tematu pierwokupu, o którym wspomniałam przy okazji definicji nieruchomości. Żeby nie było tak łatwo, nieco inaczej Sąd Najwyższy dokonał interpretacji definicji nieruchomości na użytek prawa pierwokupu przysługującego gminie na podstawie art. 109 ust. 1 UoGN. W uzasadnieniu wyroku SN z dnia 20.12.2016 r., IV CSK 229/06 napisano wprost:

„Pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece…

Z tego względu, jeżeli gminie przysługuje prawo pierwokupu niezabudowanej nieruchomości, to nie ma przeszkód do wydzielenia z niej działki… Niepodzielność zatem prawa pierwokupu nie stoi na przeszkodzie wykonaniu prawa pierwokupu przy sprzedaży wydzielonej fizycznie części niezabudowanej nieruchomości. Z kolei, jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek i jest zabudowana, a przedmiotem sprzedaży jest jej całość, to gminie nie przysługuje prawo pierwokupu, gdyż stoi temu na przeszkodzie niepodzielność prawa pierwokupu. W judykaturze wielokrotnie wyrażono pogląd, że przy interpretacji pojęcia nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. należy dać priorytet wykładni funkcjonalnej. Wykładnia prawa powinna uwzględniać bowiem nie tylko dążenie do literalnego jego stosowania, ale także być oparta o rozeznanie czy jej wynik nie przekreśla funkcji, dla której dany przepis został ustanowiony.

Jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet, gdy stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu omawianego przepisu i z tego względu, należy w stosunku do nich oddzielnie rozważać czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.”

Mamy tu do czynienia z tzw. materialnoprawnym modelem nieruchomości. W myśl tego modelu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, które są otoczone gruntami innych właścicieli, nawet w sytuacji, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta, albo odwrotnie, prowadzona jedna księga wieczysta dla dwóch działek gruntu, jeżeli nie są one ze sobą funkcjonalnie powiązane, nie świadczy o tym, że mamy do czynienia z jedną nieruchomością.

Nieruchomość gruntowa – podsumowanie

Nieruchomość składa się z tylu działek gruntu, ile zostało wpisanych do jednej księgi wieczystej (wieczystoksięgowy model nieruchomości), przy czym należy pamiętać np. o przypadku pierwokupu, gdzie ustawodawca z góry zakłada, że działki te można z księgi wyodrębnić ustanawiając odrębne nieruchomości (materialnoprawny model nieruchomości).

Jednak zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie przyjmuje się pierwszeństwo modelu wieczystoksięgowego. Definicja materialnoprawna, poza wspomnianym wyżej prawem pierwokupu, ma zastosowanie np. do nieruchomości, dla których nie zostały założone księgi wieczyste. Jeżeli jednak dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta, obowiązuje reguła jedna księga = jedna nieruchomość.

Części składowe nieruchomości gruntowej

A teraz kluczowa kwestia – z czego składa się nieruchomość? Przy pytaniach typu „z czego skład się…?”, przypomina mi się stare jak świat „z czego składa się łyżka?” Otóż, dla tych, którzy nie wiedzą – łyżka składa się z czary zupnej i trzymadełka. Trzymadełko składa się z lewego skrzydełka i prawego skrzydełka a czara zupna składa się z dna czary zupnej, podbieraka, lewej burty, prawej burty i odbojnika fali postępującej 😉 O czymś zapomniałam? Jeżeli tak, proszę o informację w komentarzach. Na szczęście w przypadku nieruchomości sytuacja nie jest aż tak skomplikowana…

Częściami składowymi nieruchomości gruntowej są:

• budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane,
  z wyjątkiem przypadków nieruchomości budynkowej i nieruchomości lokalowej ← odstępstwo od zasady superficies solo cedit,
• drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania,
  drzewa i inne rośliny odłączone od gruntu stanowią pożytki naturalne gruntu a więc przestają być częściami składowymi nieruchomości,
• prawa związane z własnością nieruchomości,
  np. służebność gruntowa.

Uwaga! Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. A gdzie znajduje się granica własności takich urządzeń? Odpowiedź na to pytanie brzmi: to zależy 😉 W przypadku przyłącza wodociągowego, własnością przedsiębiorstwa jest sieć wodociągowa z odcinkiem do zaworu za wodomierzem głównym wraz z tym zaworem. Natomiast przy kanalizacji, własność przedsiębiorstwa rozpoczyna się za pierwszą studzienką licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku od granic nieruchomości gruntowej.

Na następnej stronie znajdują się pytania z egzaminów dla rzeczoznawców majątkowych.