Operat szacunkowy

operat szacunkowy

Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości

Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, sporządzoną wyłącznie w formie pisemnej, przedstawiającą postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (= określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości).

Operat szacunkowy przedstawia więc cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości a nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą. Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń.

W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia i metody szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron.

operat szacunkowy gdańsk

Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy?

Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości), np.:

Dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała tak:

Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica).
Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak:

Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E.
Zakres wyceny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX.

Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego

Poza przedmiotem i zakresem wyceny, w operacie szacunkowym przedstawia się:

  • określenie celu wyceny,
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny, na przykład:

WR = 6 627,22 zł/m2 x 48,5 m2 = 321 420,17 zł

Przyjęto: 321 000 zł
słownie: trzysta dwadzieścia jeden tysięcy złotych

Przy wycenach nieruchomości o wartości w milionach złotych, można sobie pozwolić na jeszcze większe zaokrąglenie.

Klauzule w operacie szacunkowym

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości oraz dołącza się istotne elementy wykorzystane przy jego sporządzeniu. Typowe klauzule:

  • Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
  • Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu.
  • Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych.
  • Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT.
  • Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij