Operat szacunkowy, operator szacunkowy czy może operatyw szacunkowy?
Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r.
Dla osoby, która nigdy nie miała do czynienia z wyceną nieruchomości, pojęcie „operat szacunkowy” może być abstrakcją dużego kalibru. Skąd taki wniosek? Otóż, zdarza mi się słyszeć od zleceniodawców sformułowania w stylu „operator szacunkowy” albo „operator nieruchomości” czy też „operatyw nieruchomości”. Więcej odmian nie pamiętam, ale chyba „operator szacunkowy” pojawia się najczęściej 🙂 W rozmowie z klientem, zaraz po „operatorze” pada kolejne pytanie: „a co to właściwie jest ten operat szacunkowy?”. A właśnie, co to jest?
Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości
Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinię tę sporządza się wyłącznie w formie pisemnej a przedstawia ona postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Przy czym sformułowanie: określenie wartości nieruchomości, to określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.
W formie pisemnej, czyli jest to swego rodzaju opracowanie przygotowane na papierze, zazwyczaj w formacie A4, chociaż format nie jest prawnie usankcjonowany. W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron.
Operat szacunkowy przedstawia cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości (nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą). Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń.
Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy?
Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić:
- co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz
- jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości).
Na przykład dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała następująco:
| Przedmiot wyceny: | lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica). |
| Zakres wyceny: | prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. |
Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak:
| Przedmiot wyceny: | lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E. |
| Zakres wyceny: | spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX. |
Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego
Poza przedmiotem i zakresem wyceny (podpunkt 1 §56 Rozp.WN), w operacie szacunkowym przedstawia się:
Przepisy regulujące sporządzanie operatu szacunkowego są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami).
Operat szacunkowy – zaokrąglenia wartości nieruchomości
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w §56 ust. 2 wskazuje, iż:
Co to oznacza? Jeżeli z szacowania wartości wychodzi kwota, np. 867 236,65 zł, to wartość tę można przedstawić w operacie szacunkowym jako 867 000 zł. Przyznaj, że nie zniekształca to wyniku wyceny, prawda? Ale gdzie znajduje się granica „zniekształcenia wyniku wyceny”? Taką granicę rzeczoznawca majątkowy musi postawić sam, wg własnego doświadczenia i znajomości rynku. Ale jak zwykle w takich przypadkach, kluczowe znaczenie ma zdrowy rozsądek 🙂
Operat szacunkowy – klauzule
Przykłady typowych klauzul:
- Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji.
- Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu.
- Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych.
- Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT.
- Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU.
Operat szacunkowy – wykorzystane istotne dokumenty
Może to być np. fragment dokumentacji powykonawczej, dokumentacja techniczna, szkice z pomiarami inwentaryzacyjnymi, mapa glebowo – rolnicza, informacja o rejestrze zabytków i inne źródła informacji o nieruchomości.
Operat szacunkowy – wyciąg z operatu
Dnia 4 grudnia 2019 roku weszło w życie rozporządzenie z dnia 23 października 2019 r. (Dz.U.2019.2250) zmieniające Rozp.WN z dniem 4 grudnia 2019 r., uchylając ustęp 5 paragrafu 56, dostosowując treść Rozp.WN do UoGN.
Dla przypomnienia: przepis art. 158 UoGN mówiący o obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych został uchylony z dniem 1 września 2017 r.
Operat szacunkowy – podpis, nadruk
Również 4 grudnia 2019 r. weszła znacząca zmiana dotycząca pieczęci rzeczoznawcy majątkowego. Od teraz operat szacunkowy nie wymaga już pieczątki rzeczoznawcy!!! Wystarczy nadruk (oczywiście pieczątka nadal może być stosowana jeżeli ktoś ma taką wolę). Zapisy zmienionego paragrafu przedstawiają się następująco:
Rezygnacja z pieczęci stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych wynika z realizacji wytycznych Rady Ministrów w zakresie deregulacji obowiązku stosowania pieczątek przez obywateli i przedsiębiorców.
Imperator szacunkowy 😉
Wersja dla fanów Gwiezdnych Wojen 😉
Dzień dobry,
Mam pytanie o daty istotne dla określenia wartości. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, wynikają z § 56 pkt 4. rwn ale skąd wynika jakie to są są ?
Już znalazłam odpowiedź ;).
Konkretne daty nie wynikają (no poza datą sporządzenia wyceny §57) z przepisów prawa.
Zwyczajowo podawane są cztery daty:
-data sporządzenia wyceny,
-data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
-data oględzin,
-data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości.
Można wskazać także inne daty, które rzeczoznawca uzna za istotne.
Pozdrawiam
Bardzo często przepisy prawa określają daty. Na przykład:
– zgodnie z §36 Rozp.WN, datę, na którą określa się stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wydania decyzji,
– zgodnie z art. 140 ust. 4 UoGN, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu,
– §47 ust. 4 Rozp. WN: Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego,
– art. 98a UoGN ust. 1b: Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
itp.
Przykładów jest znacznie więcej, więc trzeba uważać z tymi datami!
Odpowiedź przytoczyłam z komentarza do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz RWN J.Dydenki i T. Telegi. Dziękuję za sprowadzanie mnie na dobrą drogę 😉
Witam, mam pytanie. Czy użycie w operacie szacunkowym określającym wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, poprawnym będzie wskazanie tegoż prawa, a nie lokalu, w przedmiocie wyceny. Jestem w trakcie opracowywania operatów do części ustnej egzaminu i różne są w tej kwestii stanowiska. z góry dziękuję.
No właśnie. Czasami spotykam się z operatami gdzie przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i to samo jest powielone w punkcie „Zakres wyceny”. Moim zdaniem takie podejście nie jest błędne.
Ja osobiście wyraźnie rozróżniam przedmiot od zakresu, tak jak to zostało wskazane w treści wpisu.
Zajrzałam do słownika języka polskiego i „przedmiot” definiuje się jako „rzecz, materialny element świata”. W mojej więc ocenie, przedmiotem jest lokal, a zakresem objęte jest spółdzielcze własnościowe prawo.
Jeżeli jednak masz obawy w tym zakresie, nic nie stoi na przeszkodzie aby scalić te dwa zagadnienia w jeden punkt pn. „Przedmiot i zakres wyceny” i problem rozwiązany, gdyż przedmiotem i zakresem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
w rozporządzeniu, które określa tematy operatów napisano: nieruchomości jako przedmiotu ograniczonego prawa rzeczowego….a może w przedmiocie wyceny napisać w ten sposób: lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo:)))) kombinuję
Widzę, że wiesz dokładnie o co chodzi i jak się bronić w przypadku pytań komisji 🙂 Ważne, abyś była pewna dlaczego piszesz tak a nie inaczej i wszystko będzie dobrze. Powodzenia!
A tak w ramach ciekawostki, obecnie jest procedowana zmiana tego rozporządzenia: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12323202/katalog/12619704#12619704
Dziękuję bardzo. Nie natknęłam się na ten projekt jeszcze, ale jak zerknęłam ciekawiej wyglądają projekty
Witam. Czy jeśli ceny uzyskane przy sprzedaży w publicznym przetargu nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen, czy można takie transakcje wziąć pod uwagę, czy lepiej nie ryzykować. Transakcji mam niewiele, więc te z przetargów by mi się przydały. Jeśli tak, to mam rozumieć, że uwzględniamy je przed liczeniem trendu. Pozdrawiam
Cześć. Tak, zgodnie z §5 ust. 2 Rozp.WN: „Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.” Problematyczne może być jednak ustalenie „przeciętnych cen”, gdyż sformułowanie to nie zostało nigdzie zdefiniowane. Ciekawy pogląd został zaprezentowany w Wyroku WSA we Wrocławiu II SA/Wr 501/14. Przedstawię fragment uzasadnienia Sądu:
„Przyjęte przez biegłą i uznane przez organy obu instancji rozumowanie pojęcia „przeciętnej ceny” jest w ocenie Sądu właściwe, poprawne i jak najbardziej dopuszczalne. Otóż przeciętna cena ma wynikać ze znanych cech nieruchomości i mieścić się – tak jak przyjęła to biegła – w granicach pomiędzy rynkową ceną minimalną a ceną maksymalną, a nie jako cena uśredniona.”
Dziękuję na podpowiedź. To teraz pytanie z innego pokroju. Mam do wyceny nieruchomość,w ewidencji gruntu teren jest rolniczy, nie ma planu zagospodarowania, w studium jest zapis o elektrowniach wiatrowych na tym terenie, w 2018 roku wprowadzono zapis o złożach żwiru, czyli kopalnie żwirowe, a do tego jest decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego -strzelnica. Jak mam podejść do tematu. Zaznaczam, że na rynku nie ma w obrocie transakcji pod wiatraki, nie ma za dużo pod wydobycie żwiru, o strzelnicy już nie wspomnę. Działka jest gminy, która chce ją sprzedać.
Ciekawy przypadek 🙂
Kolejność, w jakiej określa się przeznaczenie została wskazana w art. 154 ust. 2 UoGN:
„W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy LUB decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Żeby mieć pewność, co oznacza sformułowanie „decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, dla przypomnienia zacytuję jeszcze art. 4 ust. 2 UoPLAN:
„W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.”
To teraz jeszcze trzeba się zastanowić co oznacza „LUB” w art. 154 ust. 2…??? Czyli co? Uwzględniamy studium i decyzję? czy to, co było później? Zajrzałam do komentarza do ustawy o gospodarce nieruchomościami autorstwa Jerzego Dydenki, Tomasza Telegi, gdzie widnieje zapis, że „Decyzja ma pierwszeństwo przed ustaleniami studium.” Nie podano natomiast źródła takiego wywodu. Ma to sens w przypadku gdy decyzja lokalizacyjna nie straciła ważności i została wydana po dacie studium. Jak jest w Twoim przypadku?
Swoją drogą, jeżeli byłaby decyzja lokalizacyjna ustalająca cel publiczny, to przy zmianie/uchwaleniu studium po dacie takiej decyzji, studium przecież uwzględni ten cel publiczny (art. 10 UoPLAN).
A tak już z czystej ciekawości zapytam: gmina chce sprzedać działkę podmiotowi, który wybuduje strzelnicę i będzie nią zarządzał?
Przeznaczenie ustala plan miejscowy w przypadku braku decyzja ULICP a nie studium. A swoją drogą w mojej opinii wszystkie te rzeczy należałoby ująć, jednak w tym przypadku najwyższej rangi dokumentem jest decyzja.
A jeszcze takie pytanie: „W jaki sposób uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości przy sporządzaniu operatu dla aktualizacji opłat UW?”
Dla aktualizacji opłat znaczenie ma cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Sytuację tę nieco zmienił wyrok z 14 października 2022 r. II CSKP 588/22.