Operat szacunkowy

operat szacunkowy

Operat szacunkowy, operator szacunkowy czy może operatyw szacunkowy?

Dla osoby, która nigdy nie miała do czynienia z wyceną nieruchomości, pojęcie “operat szacunkowy” może być abstrakcją dużego kalibru. Skąd taki wniosek? Otóż, zdarza mi się słyszeć od potencjalnych klientów sformułowania w stylu “operator szacunkowy” albo “operator nieruchomości” czy też “operatyw nieruchomości”. Więcej odmian nie pamiętam, ale chyba “operator szacunkowy” pojawia się najczęściej 🙂 W rozmowie z klientem, zaraz po “operatorze” pada kolejne pytanie: “a co to właściwie jest ten operator szacunkowy?”. A właśnie, co to jest?

Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości

Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, sporządzoną wyłącznie w formie pisemnej, przedstawiającą postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (= określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości).

W formie pisemnej, czyli jest to swego rodzaju opracowanie przygotowane na papierze, zazwyczaj w formacie A4, chociaż nie jest to prawnie usankcjonowane. W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron.

Operat szacunkowy przedstawia cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości (nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą). Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń.

operat szacunkowy gdańsk

Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy?

Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości), np.:

Dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała następująco:

Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica).
Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak:

Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E.
Zakres wyceny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX.

Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego

Poza przedmiotem i zakresem wyceny, w operacie szacunkowym przedstawia się:

  • określenie celu wyceny,
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Zaokrąglenia wartości nieruchomości

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w §56 ust. 2 wskazuje, iż:

§56 Rozp. WN:
2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

Co to oznacza? Jeżeli z szacowania wartości wychodzi kwota, np. 867 236,65 zł, to wartość tę można przedstawić w operacie szacunkowym jako 867 000 zł. Przyznacie, że nie zniekształca to wyniku wyceny, prawda? Ale gdzie znajduje się granica “zniekształcenia wyniku wyceny”? Taką granicę rzeczoznawca majątkowy musi postawić sam, wg własnego doświadczenia i znajomości rynku. Ale jak zwykle w takich przypadkach, kluczowe znaczenie ma zdrowy rozsądek 🙂

Operat szacunkowy – klauzule

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości oraz dołącza się istotne elementy wykorzystane przy jego sporządzeniu. Typowe klauzule:

  • Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji.
  • Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu.
  • Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych.
  • Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT.
  • Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

2 thoughts on “Operat szacunkowy

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij