Źródła informacji o nieruchomościach cz. 1 – wstęp

Źródła informacji o nieruchomościach cz. 1

To jest pierwszy wpis z cyklu: „Źródła informacji o nieruchomościach”, z którego dowiesz się gdzie szukać informacji na temat nieruchomości. Dowiesz się także, które z tych danych są niezbędne w szacowaniu wartości nieruchomości, a które stanowią tylko informacje pomocnicze.

Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r.

Źródła informacji o nieruchomościach – uwarunkowania prawne

Ponieważ wycena nieruchomości jest procesem sformalizowanym, przyjrzyjmy się, co na temat źródeł informacji o nieruchomościach mówią przepisy prawa:

Art.  155. UoGN ust. 1
Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
3b) rejestrach zabytków;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

Jak widać jest tego całkiem sporo, ale czy wszystkie powyższe informacje muszą być wykorzystane aby sporządzić operat szacunkowy? Niekoniecznie. Wszystko zależy od tego, co jest przedmiotem wyceny i jaki jest cel wyceny.

W ustępie 2 cytowanego art. 155 ustawy zapisano:

Art. 155 ust.2
Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.

Nie trzeba więc dołączać za każdym razem oryginałów dokumentów (najczęściej odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy), ale są pewne wyjątki!!! Przygotowując operat szacunkowy do celów zabezpieczenia wierzytelności, należy sprawdzić, jakie są wymagania wierzyciela w tej kwestii. Część banków wymaga oryginałów dokumentów.

Jak poświadczać dane wykorzystane w operacie

O tym w jaki sposób rzeczoznawca powinien poświadczyć dane wykorzystane w operacie szacunkowym mówi § 57a Rozp.WN, który obowiązuje od 4 grudnia 2019 r.:

§ 57a. Rozp.WN
Dane, o których mowa w art. 155 ust. 2 ustawy, rzeczoznawca majątkowy poświadcza podpisem wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, chyba że poświadczenie tych danych jest możliwe w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis stosuje się również w przypadku poświadczenia danych przez kilku rzeczoznawców majątkowych.

Z kolei § 57 ust. 1 mówi o tym, że imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości może być naniesiony w formie nadruku. W zależności więc od technicznych możliwości poświadczyć dane można poprzez:

  • podpis wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych,

albo

  • podpis oraz nadruk imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych.

Skąd jeszcze czerpać dane o nieruchomościach

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nadała rzeczoznawcom szczególne uprawnienia w tym zakresie, zawarte w art. 155 ust. 3 i 4 UoGN:

Art.  155 ust. 3 i 4 UoGN
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie.
4. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

Jeżeli chodzi o egzekwowanie uprawnień, niestety szczególnie trudny dostęp jest do danych spółdzielni mieszkaniowych.

Typowe dokumenty do wyceny

Poniżej znajdziesz typowe dokumenty wykorzystywane w większości przypadków, ale oczywiście jest to duże uproszczenie i absolutnie nie można tego traktować jako jedyny i właściwy zestaw danych. Tak jak jest wiele rodzajów nieruchomości i mnogość celów, którym ma służyć operat szacunkowy, tak wiele jest kombinacji dokumentów niezbędnych do wyceny.

A. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej

  • aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • mapa zasadnicza,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • decyzja – pozwolenie na budowę (jeżeli określenie wartości nieruchomości ma dotyczyć również wartości przyszłej, tj. po realizacji planowanej zabudowy),
  • akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.

B. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej

  • aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • wypis z kartoteki budynków,
  • mapa zasadnicza,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • dokumentacja techniczna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza z rzutami kondygnacji),
  • decyzja – pozwolenie na użytkowanie,
  • akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.

C. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości lokalowej

  • aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości lokalowej albo numer księgi wieczystej,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej albo numer księgi wieczystej,
  • wypis z kartoteki lokali,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • dokumentacja techniczna, jeżeli jest dostępna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza),
  • akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.

D. Typowe dokumenty do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

  • aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej (jeżeli księga nie została założona potrzebne będzie zaświadczenie z właściwej spółdzielni mieszkaniowej o osobach, którym przysługuje prawo do lokalu),
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • dokumentacja techniczna, jeżeli jest dostępna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza),
  • akty notarialne sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali podobnych.

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się nimi :-)

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij