To jest pierwszy wpis z cyklu: „Źródła informacji o nieruchomościach”, z którego dowiesz się gdzie szukać informacji na temat nieruchomości. Dowiesz się także, które z tych danych są niezbędne w szacowaniu wartości nieruchomości, a które stanowią tylko informacje pomocnicze.
Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r.
Źródła informacji o nieruchomościach – uwarunkowania prawne
Ponieważ wycena nieruchomości jest procesem sformalizowanym, przyjrzyjmy się, co na temat źródeł informacji o nieruchomościach mówią przepisy prawa:
Jak widać jest tego całkiem sporo, ale czy wszystkie powyższe informacje muszą być wykorzystane aby sporządzić operat szacunkowy? Niekoniecznie. Wszystko zależy od tego, co jest przedmiotem wyceny i jaki jest cel wyceny.
W ustępie 2 cytowanego art. 155 ustawy zapisano:
Nie trzeba więc dołączać za każdym razem oryginałów dokumentów (najczęściej odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy), ale są pewne wyjątki!!! Przygotowując operat szacunkowy do celów zabezpieczenia wierzytelności, należy sprawdzić, jakie są wymagania wierzyciela w tej kwestii. Część banków wymaga oryginałów dokumentów.
Jak poświadczać dane wykorzystane w operacie
O tym w jaki sposób rzeczoznawca powinien poświadczyć dane wykorzystane w operacie szacunkowym mówi § 57a Rozp.WN, który obowiązuje od 4 grudnia 2019 r.:
Z kolei § 57 ust. 1 mówi o tym, że imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości może być naniesiony w formie nadruku. W zależności więc od technicznych możliwości poświadczyć dane można poprzez:
- podpis wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych,
albo
- podpis oraz nadruk imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych.
Skąd jeszcze czerpać dane o nieruchomościach
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nadała rzeczoznawcom szczególne uprawnienia w tym zakresie, zawarte w art. 155 ust. 3 i 4 UoGN:
Jeżeli chodzi o egzekwowanie uprawnień, niestety szczególnie trudny dostęp jest do danych spółdzielni mieszkaniowych.
Typowe dokumenty do wyceny
Poniżej znajdziesz typowe dokumenty wykorzystywane w większości przypadków, ale oczywiście jest to duże uproszczenie i absolutnie nie można tego traktować jako jedyny i właściwy zestaw danych. Tak jak jest wiele rodzajów nieruchomości i mnogość celów, którym ma służyć operat szacunkowy, tak wiele jest kombinacji dokumentów niezbędnych do wyceny.
A. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej
- aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- mapa zasadnicza,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
- decyzja – pozwolenie na budowę (jeżeli określenie wartości nieruchomości ma dotyczyć również wartości przyszłej, tj. po realizacji planowanej zabudowy),
- akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.
B. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej
- aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- wypis z kartoteki budynków,
- mapa zasadnicza,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
- dokumentacja techniczna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza z rzutami kondygnacji),
- decyzja – pozwolenie na użytkowanie,
- akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.
C. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości lokalowej
- aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości lokalowej albo numer księgi wieczystej,
- aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej albo numer księgi wieczystej,
- wypis z kartoteki lokali,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
- dokumentacja techniczna, jeżeli jest dostępna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza),
- akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.
D. Typowe dokumenty do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej (jeżeli księga nie została założona potrzebne będzie zaświadczenie z właściwej spółdzielni mieszkaniowej o osobach, którym przysługuje prawo do lokalu),
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
- dokumentacja techniczna, jeżeli jest dostępna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza),
- akty notarialne sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali podobnych.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
tel.: 504-679-274GDAŃSK, SOPOT, GDYNIA