Dla kandydatów na RzM, Źródła informacji o nieruchomościach

Źródła informacji o nieruchomościach cz. 1 – wstęp

Źródła informacji o nieruchomościach cz. 1

To jest pierwszy wpis z cyklu: „Źródła informacji o nieruchomościach”, z którego dowiesz się gdzie szukać informacji na temat nieruchomości. Dowiesz się także, które z tych danych są niezbędne w szacowaniu wartości nieruchomości, a które stanowią tylko informacje pomocnicze.

Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r.

Źródła informacji o nieruchomościach – uwarunkowania prawne

Ponieważ wycena nieruchomości jest procesem sformalizowanym, przyjrzyjmy się, co na temat źródeł informacji o nieruchomościach mówią przepisy prawa:

Art.  155. UoGN ust. 1
Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
3b) rejestrach zabytków;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

Jak widać jest tego całkiem sporo, ale czy wszystkie powyższe informacje muszą być wykorzystane aby sporządzić operat szacunkowy? Niekoniecznie. Wszystko zależy od tego, co jest przedmiotem wyceny i jaki jest cel wyceny.

W ustępie 2 cytowanego art. 155 ustawy zapisano:

Art. 155 ust.2
Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.

Nie trzeba więc dołączać za każdym razem oryginałów dokumentów (najczęściej odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy), ale są pewne wyjątki!!! Przygotowując operat szacunkowy do celów zabezpieczenia wierzytelności, należy sprawdzić, jakie są wymagania wierzyciela w tej kwestii. Część banków wymaga oryginałów dokumentów.

Jak poświadczać dane wykorzystane w operacie

O tym w jaki sposób rzeczoznawca powinien poświadczyć dane wykorzystane w operacie szacunkowym mówi § 57a Rozp.WN, który obowiązuje od 4 grudnia 2019 r.:

§ 57a. Rozp.WN
Dane, o których mowa w art. 155 ust. 2 ustawy, rzeczoznawca majątkowy poświadcza podpisem wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, chyba że poświadczenie tych danych jest możliwe w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis stosuje się również w przypadku poświadczenia danych przez kilku rzeczoznawców majątkowych.

Z kolei § 57 ust. 1 mówi o tym, że imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości może być naniesiony w formie nadruku. W zależności więc od technicznych możliwości poświadczyć dane można poprzez:

  • podpis wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych,

albo

  • podpis oraz nadruk imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych.

Skąd jeszcze czerpać dane o nieruchomościach

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nadała rzeczoznawcom szczególne uprawnienia w tym zakresie, zawarte w art. 155 ust. 3 i 4 UoGN:

Art.  155 ust. 3 i 4 UoGN
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie.
4. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

Jeżeli chodzi o egzekwowanie uprawnień, niestety szczególnie trudny dostęp jest do danych spółdzielni mieszkaniowych.

Typowe dokumenty do wyceny

Poniżej znajdziesz typowe dokumenty wykorzystywane w większości przypadków, ale oczywiście jest to duże uproszczenie i absolutnie nie można tego traktować jako jedyny i właściwy zestaw danych. Tak jak jest wiele rodzajów nieruchomości i mnogość celów, którym ma służyć operat szacunkowy, tak wiele jest kombinacji dokumentów niezbędnych do wyceny.

A. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej

  • aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • mapa zasadnicza,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • decyzja – pozwolenie na budowę (jeżeli określenie wartości nieruchomości ma dotyczyć również wartości przyszłej, tj. po realizacji planowanej zabudowy),
  • akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.

B. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej

  • aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • wypis z kartoteki budynków,
  • mapa zasadnicza,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • dokumentacja techniczna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza z rzutami kondygnacji),
  • decyzja – pozwolenie na użytkowanie,
  • akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.

C. Typowe dokumenty do wyceny nieruchomości lokalowej

  • aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości lokalowej albo numer księgi wieczystej,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej albo numer księgi wieczystej,
  • wypis z kartoteki lokali,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • dokumentacja techniczna, jeżeli jest dostępna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza),
  • akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych.

D. Typowe dokumenty do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

  • aktualny odpis z księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej (jeżeli księga nie została założona potrzebne będzie zaświadczenie z właściwej spółdzielni mieszkaniowej o osobach, którym przysługuje prawo do lokalu),
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu i studium),
  • dokumentacja techniczna, jeżeli jest dostępna (np. projekt budowlany, inwentaryzacja powykonawcza),
  • akty notarialne sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali podobnych.

Masz pytania? Przemyślenia? Podziel się nimi.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!