Nieruchomość budynkowa

nieruchomość budynkowa

Nieruchomość budynkowa, obok nieruchomości gruntowej i nieruchomości lokalowej jest jednym z podstawowych rodzajów nieruchomości.

Nieruchomość budynkowa – definicja

Wg kodeksu cywilnego z nieruchomością budynkową mamy do czynienia jeżeli budynek trwale z gruntem związany na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym w tym przypadku jest art. 235 kodeksu cywilnego (KC), który zawiera kwintesencję nieruchomości budynkowej:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

oraz art. 279 KC dotyczący rolniczych spółdzielni produkcyjnych

Art. 279 KC
§1. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.
§2. W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu.

Z powyższych przepisów jasno wynika, że nieruchomość budynkowa to nie to samo co nieruchomość zabudowana budynkiem!!! Często niestety te dwa pojęcia są używane zamiennie, co jest błędem. Nieruchomość budynkowa jest odrębnym bytem w oderwaniu od gruntu, na którym jest posadowiona, ot takie dziwo. 🙂

Nieruchomość budynkowa – wiązki praw

W przypadku nieruchomości budynkowej prawo własności gruntu, pomimo fizycznego związania z budynkami i innymi urządzeniami, jest poniekąd oderwane od owych budynków i urządzeń. Oznacza to, że na nieruchomości zabudowanej, oddanej w użytkowanie wieczyste, występują trzy wiązki praw:

nieruchomosc-budynkowa

Prawo własności budynków i innych urządzeń, przysługujące użytkownikowi wieczystemu jest tzw. prawem związanym i pozostaje ono w ścisłym związku z prawem głównym, którym w tym przypadku jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. Oznacza to, że żadne z tych praw nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego samodzielnie, a po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, budynki na niej wzniesione przestają być nieruchomościami budynkowymi i stają się częściami składowymi nieruchomości gruntowej.

Ważne! Umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, która nie zawiera postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna [Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., Sygn. akt II CKN 1155/00].

Nieruchomość budynkowa – księga wieczysta

Przy nieruchomości budynkowej należy pamiętać jeszcze o jednej rzeczy – mianowicie zarówno dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jak i dla wzniesionych na nim budynków i innych urządzeń, jest prowadzona wspólna księga wieczysta. Jest to wyjątek od zasady prowadzenia oddzielnej księgi wieczystej dla każdej nieruchomości.

Nieruchomość budynkowa – przykład

A teraz krótki przykład, który pozwoli wyjaśnić jeszcze bardziej na czym polega nieruchomość budynkowa:
Wyobraźmy sobie Krzysztofa. Krzysztof mieszka w Gdańsku. Gmina Miasta Gdańska zawarła z Krzysztofem umowę o oddanie nieruchomości gruntowej niezabudowanej w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Sytuacja nieruchomości:

  • właściciel gruntu ⇒ Gmina Miasta Gdańska
  • użytkownik wieczysty ⇒ Krzysztof

Następnie, Krzysztof otrzymał pozwolenie na budowę i wzniósł na gruncie budynek mieszkalny jednorodzinny. Zmieniło to sytuację nieruchomości i teraz jest tak:

  • właściciel gruntu ⇒ Gmina Miasta Gdańska
  • użytkownik wieczysty ⇒ Krzysztof
  • właściciel budynku  ⇒ Krzysztof

Z powyższego wynika, że wybudowany przez Krzysztofa budynek mieszkalny jest nieruchomością budynkową. Proste? Mam nadzieję, że tak 😊 Wyobraźmy sobie teraz, że Krzysztofowi znudziło się mieszkanie w domu i postanowił kupić apartament na 30 piętrze w pasie nadmorskim. Sprzedaje więc nieruchomość Zosi. Czyli tak naprawdę co sprzedaje Krzysztof? Otóż sprzedaje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawo własności budynku. I w ten sposób, nowy właściciel, czyli Zosia, staje się użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielką posadowionego na tym gruncie budynku. Właścicielem gruntu jest nadal Gmina Miasta Gdańska i będzie nim tak długo, jak będzie trwało użytkowanie wieczyste.

UWAGA! Dnia 5 października 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która ma skutecznie ograniczyć ustanawianie nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Więcej na ten temat dowiesz się tutaj.

Na drugiej stronie znajdują się pytania testowe z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij