Aktualności

Przekształcenie prawa UW gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Z mocy prawa, 1 stycznia 2019 roku nastąpi przekształcenie prawa UW w prawo własności. Przekształcenie to dotyczy tylko gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi i to też z małymi wyjątkami, o czym w dalszej części. Przekształcenie zostanie dokonane na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Stanie się to za sprawą Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta weszła w życie w dniu dzisiejszym, tj. 5 października 2018 r.

Zgodnie z informacją zamieszczoną na stronie Premiera, rozwiązanie to obejmie ponad 2,5 mln użytkowników wieczystych.

Przekształcenie prawa UW w prawo własności – istota i cel ustawy

Celem ustawy jest:

  1. usprawnienie dotychczasowych procesów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi w prawo własności tych gruntów,
  2. ograniczenie w ustanawianiu nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe,
  3. wyjście naprzeciw niezadowoleniom z podwyżek opłat z tytułu UW.

Przekształcenie prawa UW w prawo własności – dotychczasowe trudności

Przed wejściem w życie ustawy, aby dokonać przekształcenia UW we własność, w przypadku lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, niezbędna była zgoda wszystkich właścicieli lokali, albo zgoda grupy współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę i to dopiero po rozstrzygnięciu sprawy przez sąd. Przekształcenie bez takiej zgody nie wchodziło w grę ze względu na podstawową zasadę prawa cywilnego, dotyczącą jednorodnych praw do gruntu.

Brak łatwej możliwości przekształcenia UW we własność, zdaniem ustawodawcy, stawiało tę grupę w sytuacji gorszej niż użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi, którzy mieli możliwość samodzielnego decydowania czy chcą przekształcenia czy nie.

Wyjście naprzeciw niezadowoleniom z podwyżek opłat z tytułu UW

Wiadomo, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana. Mówi o tym art. 77 UoGN.

Art. 77. UoGN
1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
2a. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
3. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
4. W przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1.
5. (uchylony).
6. Zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

I tutaj chyba nikogo nie zaskoczę, że w wyniku aktualizacji zazwyczaj następuje  zwiększenie opłaty. Nie spotkałam się jeszcze, aby w wyniku aktualizacji opłaty dokonanej przez organ nastąpiła obniżka.

W oczach użytkowników wieczystych, podwyżki występują zbyt często i są one za duże. Zdarzają się również sytuacje patologiczne, gdzie po podwyżce, część użytkowników wieczystych (właścicieli lokali) składa odwołanie od aktualizacji opłaty, które po uwzględnieniu powoduje, że właściciele lokali znajdujących się w tym samym budynku płaca opłaty roczne za grunt pod tym budynkiem w różnej wysokości!!! – osoby, które przyjęły podwyżkę płacą opłatę podwyższoną, a osoby, które się skutecznie odwołały, płacą opłatę w wysokości sprzed podwyżki. Sytuacja taka jest społecznie niesprawiedliwa.

Wyjątki

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie ma zastosowania w dwóch przypadkach – nie stosuje się do gruntów:

1) zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2017 r. poz. 1933);
2) oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2018 r. poz. 2363).

Przekształcenie prawa UW w prawo własności – schemat

Przekształcenie prawa UW w prawo własności

Za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych. Natomiast samo przekształcenie wiązać się będzie z opłatami, w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia. Opłata ma być uiszczana przez okres 20 lat (stąd wpis w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę), albo jednorazowo. Na szczęście ustawodawca przewidział także możliwość udzielania bonifikat.

Wzory dokumentów

Na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju można znaleźć wzory dokumentów a także inne przydatne informacje.

Masz pytania? Przemyślenia? Podziel się nimi.

error: Content is protected !!