Na co dzień mówi się o wycenie nieruchomości, posiadaniu nieruchomości, obrocie nieruchomościami, ale czym tak właściwie jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? W codziennym użyciu niestety popełniamy w tym temacie sporo błędów. Dzisiaj postaram się przedstawić, jak tę kwestię regulują przepisy prawa i orzecznictwo, bo jak się okazuje, nie jest to takie oczywiste 🙂

Nieruchomość – definicja

Legalna definicja nieruchomości znajduje się w art. 46 §1 Kodeksu Cywilnego (KC). Zgodnie z tym przepisem:

Trzy podstawowe rodzaje nieruchomości

Z powyższej definicji wynika, że mamy do czynienia z trzema rodzajami nieruchomości:
Podobną definicję nieruchomości znajdziemy w art. 4 pkt 1) UoGN (więcej na ten temat pisałam w UoGN – definicje cz. I). Powielanie tej samej definicji na potrzeby dwóch ustaw jest praktyką niepożądaną, jednak obie definicje nie kolidują ze sobą, poza przypadkiem dotyczącym prawa  pierwokupu przysługującego gminie, ale o tym później.

Superficies solo cedit

Wyszczególnienie, poza nieruchomościami gruntowymi, również nieruchomości budynkowych i lokalowych stanowi odstępstwo od zasady superficies solo cedit (łac. to co jest na powierzchni przypada gruntowi). Zasada ta została zapisana w art. 191 KC:

Natomiast uszczegółowienie tego przepisu nastąpiło w art. 48 i 49 KC:

Poprzez wspomniane „wyjątki w ustawie przewidziane” rozumie się nieruchomość budynkową i nieruchomość lokalową wraz z niezbędnymi urządzeniami, a także urządzenia, o których mowa w art. 49 KC:

Chodzi tutaj głównie o urządzenia przesyłowe takie jak np. wodociągi, kanalizacja, gazociągi, linie elektroenergetyczne, linie telekomunikacyjne itp. Większość z wymienionych urządzeń przebiega w gruncie i są niewidoczne dla oka. Są jednak także urządzenia, które niestety są na nieruchomości widoczne. Mowa chociażby o konstrukcjach wsporczych do prowadzenia przewodów linii napowietrznych, potocznie zwanych słupami energetycznymi. Jeżeli więc przedsiębiorstwo energetyczne, chcąc rozbudować swoją sieć, posadowi taki słup energetyczny na cudzej nieruchomości, słup ten nie będzie stanowił części składowej nieruchomości. Niezależnie od rodzaju urządzenia, na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego powinna zostać ustanowiona służebność przesyłu. Każdorazowo montaż urządzenia na nieruchomości powoduje ograniczenia w możliwości korzystania z niej, toteż służebności są odpłatne.

Nieruchomość rolna – dodatkowy rodzaj

Poza trzema podstawowymi rodzajami nieruchomości, kodeks cywilny wyodrębnia dodatkowo nieruchomość rolną:

Ponieważ rodzaje nieruchomości różnią się od siebie dosyć znacząco, poświęciłam każdej z nich odrębny artykuł:
nieruchomość gruntowa, ← zgodne z zasadą superficies solo cedit
nieruchomość budynkowa, ← wyjątek od zasady superficies solo cedit
nieruchomość lokalowa, ← wyjątek od zasady superficies solo cedit
nieruchomość rolna, ← zgodne z zasadą superficies solo cedit