Nieruchomość – co to właściwie znaczy?

Na codzień mówi się o wycenie nieruchomości, posiadaniu nieruchomości, obrocie nieruchomościami, ale czym tak właściwie jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? W codziennym użyciu niestety popełniamy w tym temacie sporo błędów. Dzisiaj postaram się przedstawić, jak tę kwestię regulują przepisy prawa i orzecznictwo, bo jak się okazuje, nie jest to takie oczywiste 🙂

Definicja

Legalna definicja nieruchomości znajduje się w art. 46 §1 Kodeksu Cywilnego (KC). Zgodnie z tym przepisem:

Art. 46 §1 KC:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Trzy podstawowe rodzaje nieruchomości

Z powyższej definicji wynika, że mamy do czynienia z trzema rodzajami nieruchomości:
nieruchomosc-rodzajePodobną definicję nieruchomości znajdziemy w art. 4 pkt 1) UoGN (więcej na ten temat pisałam w UoGN – definicje cz. I). Powielanie tej samej definicji na potrzeby dwóch ustaw jest praktyką niepożądaną, jednak obie definicje nie kolidują ze sobą, poza przypadkiem dotyczącym prawa  pierwokupu przysługującego gminie, ale o tym później.

Superficies solo cedit

Wyszczególnienie, poza nieruchomościami gruntowymi, również nieruchomości budynkowych i lokalowych stanowi odstępstwo od zasady superficies solo cedit (łac. to co jest na powierzchni przypada gruntowi), która to zasada została zapisana w art. 191 KC:

Art. 191 KC:
Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Natomiast uszczegółowienie tego przepisu nastąpiło w art. 48 i 49 KC:

Art. 48 KC:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Poprzez wspomniane „wyjątki w ustawie przewidziane” rozumie się właśnie nieruchomość budynkową i nieruchomość lokalową wraz z niezbędnymi urządzeniami, a także urządzenia, o których mowa w art. 49 KC:

Art. 49 KC:
§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§  2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Chodzi tutaj głównie o urządzenia przesyłowe takie jak np. wodociągi, kanalizacja, gazociągi, linie elektroenergetyczne, linie telekomunikacyjne itp. Większość z wymienionych urządzeń przebiega w gruncie i są niewidoczne dla oka, jednak są także urządzenia, które niestety są na nieruchomości widoczne. Mowa chociażby o konstrukcjach wsporczych do prowadzenia przewodów linii napowietrznych, potocznie zwanych słupami energetycznymi. Jeżeli więc przedsiębiorstwo energetyczne, chcąc rozbudować swoją sieć, posadowi taki słup energetyczny na cudzej nieruchomości, słup ten nie będzie stanowił części składowej nieruchomości. Niezależnie od rodzaju urządzenia, na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego powinna zostać ustanowiona służebność przesyłu. Każdorazowo montaż urządzenia na nieruchomości powoduje ograniczenia w możliwości korzystania z niej, toteż służebności są odpłatne.

Nieruchomość rolna – dodatkowy rodzaj

Poza trzema podstawowymi rodzajami nieruchomości, kodeks cywilny wyodrębnia dodatkowo nieruchomość rolną:

Art. 461 KC:
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Ponieważ rodzaje nieruchomości różnią się od siebie dosyć znacząco, poświęciłam każdej z nich odrębny artykuł:
nieruchomość gruntowa, ← zgodne z zasadą superficies solo cedit
nieruchomość budynkowa, ← wyjątek od zasady superficies solo cedit
nieruchomość lokalowa, ← wyjątek od zasady superficies solo cedit
nieruchomość rolna, ← zgodne z zasadą superficies solo cedit

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij