Źródła informacji o nieruchomościach cz. 2 – księga wieczysta

W drugiej części cyklu „Źródła informacji o nieruchomościach” zajmiemy się najważniejszym i podstawowym źródłem, jakim jest księga wieczysta. Zacznijmy więc od tego, czym jest księga wieczysta, kto prowadzi księgi i w jakim celu.

Księga wieczysta – co to takiego

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, zawierającym informacje o stanie prawnym nieruchomości. Zawiera także odniesienie do dokumentów stanowiących podstawę wpisów w księdze wieczystej. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księgę można (ale nie trzeba) również prowadzić dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Co istotne, zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje zmiany księgi wieczystej – księga pozostaje ta sama, jednak zmienia się wpis w księdze wieczystej dotyczący właściciela. Umożliwia to prześledzenie historii danej nieruchomości.

Księga wieczysta – przepisy prawa

Aktem prawnym regulującym sposób prowadzenia ksiąg wieczystych oraz skutki materialnoprawne dokonanych wpisów jest: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: UoKWiH). Zgodnie z art. 1 UoKWiH:

Kto prowadzi księgi wieczyste

Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych powierzono sądom rejonowym. Określenie sądów rejonowych oraz obszarów ich właściwości miejscowej wskazano w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 września 2014 r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej. W odniesieniu do prowadzenia ksiąg wieczystych sądy wspomaga Ministerstwo Sprawiedliwości, które zarządza centralną bazą danych ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.

Księga wieczysta – jawność formalna

Powyższy przepis nie wprowadza żadnych ograniczeń podmiotowych. Możliwe jest więc uzyskanie dostępu do treści dowolnej księgi wieczystej, nawet jeżeli danemu podmiotowi nie przysługuje uprawnienie dotyczące nieruchomości objętej księgą. Nie jest konieczne legitymowanie się interesem prawnym, aby móc przeglądać księgę wieczystą – wystarczy znać jej numer. Przeglądanie jest bezpłatne. Jawność ksiąg wieczystych ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

Jeżeli natomiast chcielibyśmy przeglądać w sądzie akta księgi wieczystej, musimy posiadać interes prawny. Podobnie jest z otrzymywaniem odpisu z ksiąg wieczystych – także należy mieć interes prawny:

Zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, rzeczoznawca majątkowy nie został wskazany odrębnie, tak jak notariusz. Rzeczoznawca zalicza się więc do grupy osób mających interes prawny. Interesem prawnym w przypadku rzeczoznawcy majątkowego jest zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego.

Księga wieczysta – struktura

Księga wieczysta zawiera cztery działy:

Księgi wieczyste – informatyzacja

Informatyzację ksiąg wieczystych rozpoczęto w 2003 roku. Obecnie księgi są już zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Możliwość przeglądania ksiąg online została udostępniona 16 czerwca 2010 roku. Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) znajdują się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie mamy do wyboru cztery czynności:

1. Przeglądanie księgi wieczystej,
2. Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych,
3. Weryfikacja autentyczności wydruku,
4. Dostęp do elektronicznych zawiadomień o wpisie i informacji o stanie sprawy o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem profilu zaufanego ePUAP.

1. Przeglądanie księgi wieczystej

Aby móc przeglądać księgę wieczystą, należy znać jej numer. Numer składa się z trzech części:

• czteroznakowego kodu Wydziału Ksiąg Wieczystych, gdzie księga została założona,
• właściwego numeru księgi wieczystej,
• cyfry kontrolnej z przedziału od 0 do 9, nadawanej w chwili zakładania księgi w postaci elektronicznej,

Po wpisaniu numeru księgi wieczystej i rozwiązaniu zagadki logicznej która udowodni, że nie jesteśmy robotem (reCAPTCHA), klikamy przycisk „wyszukaj księgę”. Pojawi się kolejny wybór dotyczący tego, czy chcemy przeglądać aktualną treść KW czy zupełną treść KW:

Aktualna treść KW przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej, bez wpisów wykreślonych oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu.

Zupełna treść KW przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu.

Treść przeglądanej księgi można wydrukować jak treść każdej strony internetowej, ale UWAGA! – wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej nie posiadają mocy dokumentów wydawanych przez sąd. Aby uzyskać dokument z „mocą”, należy złożyć wniosek o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji KW, co zostało opisane w punkcie 2 poniżej.

2. Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych

Aby złożyć taki wniosek, na stronie EKW wybieramy pozycję „Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”. Podobnie jak przy przeglądaniu, wpisujemy numer księgi wieczystej, rozwiązujemy zadanie logiczne i przechodzimy do kolejnego etapu, gdzie należy wybrać rodzaj dokumentu (odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg) i formę dostarczenia dokumentu (elektronicznie lub pocztą tradycyjną). Następnie przechodzimy do płatności. Cennik wygląda następująco:

W kolejnym kroku podajemy adres e-mail, na który zostanie wysłany link do wniosku. Teraz wystarczy tylko zaakceptować warunki i dokonać płatności. Przy płatności przelewem lub kartą pobierana jest prowizja.

Po potwierdzeniu, że przelew/płatność kartą zostały wykonane poprawnie, klikamy „Dalej” i naszym oczom ukazuje się:

• potwierdzenie złożenia wniosku w formacie pdf,
• zamówiony dokument w formacie pdf.

Otrzymany w ten sposób dokument posiada moc dokumentu wydanego przez sąd. W nagłówku dokumentu znajdziemy identyfikator do weryfikacji dokumentu oraz informację o tym, że „Dokument samodzielnie wydrukowany, wydany w trybie art. 36⁴ ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, posiadający moc dokumentu wydawanego przez sad bez zaopatrywania go w pieczęć urzędową i podpis upoważnionego pracownika.”.

Wygenerowany dokument jest aktywny 14 dni od chwili jego wygenerowania, dlatego najlepiej pobrać go od razu na swój dysk. Natomiast potwierdzenie złożenia wniosku jest dostępne przez 24 miesiące od chwili rejestracji wniosku. Po co tak długi okres dostępności potwierdzenia złożenia wniosku? – aby podmiot, do którego trafi wydruk księgi wieczystej, mógł dokonać weryfikacji autentyczności wydruku nawet po okresie 14 dni, a wiadomo, ze procedury w niektórych instytucjach są dosyć długie, np. w banku uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości może trwać nawet kilka miesięcy.

3. Weryfikacja autentyczności wydruku

Ta opcja umożliwia zweryfikowanie dokumentu wygenerowanego przez EKW. Aby dokonać weryfikacji należy wpisać identyfikator wydruku (znajduje się on w nagłówku dokumentu, który chcemy zweryfikować), rozwiązać zadanie logiczne i kliknąć „Dalej”. Jeżeli weryfikacji dokonamy jeszcze w okresie 14-dniowej aktywności dokumentu, będziemy mogli go pobrać, a jeżeli po tym terminie, jedyne co możemy zrobić, to pobrać raport z weryfikacji. Poniżej przykładowa treść takiego raportu:

„Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych informuje, ze dokument o identyfikatorze XXXXXXXXXXXXXXXXXXX został wydany przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych w trybie art. 36⁴ ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w dniu ………..2018 r. godz. …………….. i treść księgi wieczystej nie uległa zmianie od chwili wydania weryfikowanego dokumentu.”

4. Dostęp do elektronicznych zawiadomień o wpisie i informacji o stanie sprawy o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem profilu zaufanego ePUAP

Aby móc korzystać z tej funkcji konieczne jest posiadanie profilu zaufanego ePUAP, czyli konta na Elektronicznej Platformie Usług Administracji Publicznej. Możliwe są tu następujące opcje:

• Przeglądanie korespondencji dotyczącej zawiadomień z sądu,
• Przeglądanie informacji o stanie sprawy,
• Złożenie wniosku o nadanie uprawnień do sprawy,
• Moje dane,
• Przeglądanie powiadomień.

Instrukcja dotyczące korzystania z dostępu do zawiadomień została zamieszczona na stronie EKW.

Elektroniczne Księgi Wieczyste – przerwa techniczna

Planując przeglądanie elektronicznej księgi wieczystej trzeba mieć świadomość występowania przerw technicznych, podczas których nie można skorzystać z systemu. Jest to szczególnie ważne w pracy rzeczoznawcy majątkowego, gdzie obowiązują określone terminy wynikające z zawartych umów z odbiorcami operatów szacunkowych.

W chwili powstawania tego tekstu, na stronie Ministerstwa widnieje informacja, zgodnie z którą brak możliwości skorzystania z systemu występuje w każdą niedzielę od godz. 00:00 do godz. 9:00.

Jako ciekawostkę, zacytuję tłumaczenie paremi prawniczej, która wyświetla się na stronie przerwy techniczne pod nagłówkiem Ministerstwa:

Iustitia est constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi

[łac.: sprawiedliwość jest stałą i niezmienną wolą przyznania każdemu tego, co mu się należy]

Podsumowanie

• księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości albo ustalenie stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można, ale nie trzeba prowadzić księgę,
• dla każdej nieruchomości prowadzi się jedną księgę wieczystą,
• zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych powierzono sądom rejonowym,
• każdy kto zna numer księgi wieczystej może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą za pośrednictwem systemu teleinformatycznego,
• wydruk wygenerowany w trybie przeglądania nie posiada waloru dokumentu wydanego przez sąd,
• wydruk, który będzie posiadał walor dokumenty wydanego przez sąd można otrzymać po złożeniu wniosku (elektronicznie lub osobiście w odpowiednim sądzie) i jest on płatny,
• odpis zwykły przedstawia tylko aktualnie obowiązujące wpisy w księdze wieczystej (bez wpisów wykreślonych). Przykładowo: jeżeli nieruchomość była obciążona hipoteką, ale zobowiązanie zostało spłacone i wydano zgodę na wykreślenie hipoteki, to w odpisie zwykłym nie zobaczymy tej hipoteki,
• odpis zupełny zawiera całą historię wpisów w księdze, czyli także wpisy wykreślone (są one wykazane jako szare komórki). Na podstawie takiego odpisu dowiemy się między innymi jak się zmieniali właściciele nieruchomości, czy i kiedy nieruchomość była obciążona hipotekami itp.
• wyciąg z KW jest fragmentem księgi. Wyciąg można pobrać dla pojedynczego działu.