Stan nieruchomości

stan nieruchomości

Stan nieruchomości – definicja

Stan nieruchomości został zdefiniowany w art. 4 pkt 17) ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) w następujący sposób:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Stan nieruchomości

Przyjrzyjmy się bliżej poszczególnym elementom tej definicji:

  1. Badając stan zagospodarowania, powinniśmy ustalić w jaki sposób nieruchomość jest zagospodarowana budynkami, obiektami, nasadzeniami, czy jest ogrodzona, czy posiada utwardzona dojścia, dojazdy, place, a może w ogóle nie jest zabudowana.
  2. Badając stan prawny ustalamy jakie prawa przysługują do nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi wpływającymi na jej wartość (UWAGA! hipoteka nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, ale może mieć wpływ na cenę). Badanie stanu prawnego należy zacząć od badania księgi wieczystej.
  3. Badając stan techniczno – użytkowy ustalamy jaki kształt ma działka gruntu, jakie jest ukształtowanie terenu, w jakim stanie znajdują się budynki i budowle posadowione na gruncie, jaki jest ich wiek, jaki jest stopień zużycia, ile jest kondygnacji, ile jest pomieszczeń, z jakich materiałów obiekty są wykonane, w jakim stanie zaawansowania znajduje się budynek (jeżeli jest w budowie), jaka jest powierzchnia użytkowa, powierzchnia zabudowy itp. Dobrze jest na tym etapie sporządzić dokumentację fotograficzną nieruchomości i dołączyć ją do operatu szacunkowego.
  4. Badając stopień wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej sprawdzamy wyposażenie nieruchomości w media, tj. przyłącze wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, gazowe itp., a także sposób dostępu do drogi publicznej (bezpośredni, poprzez ustanowienie służebności lub udział w drodze wewnętrznej).
  5. Badamy także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, gdyż niezależnie od cech nieruchomości, stan otoczenia także może wpływać na wartość.

Stan nieruchomości a przeznaczenie nieruchomości

UWAGA! przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym NIE JEST elementem stanu nieruchomości! Oba te pojęcia są traktowane rozdzielnie, m.in. w art. 154 ust. 1 UoGN: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowymstan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.”.

Przeznaczenie w planie miejscowym oraz stan nieruchomości są również rozdzielnie przedstawione w § 56 ust. 1 pkt 5 i 6 Rozp.WN:
„1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Stan nieruchomości w operacie szacunkowym

Prawidłowe określenie stanu nieruchomości w operacie szacunkowym jest niezwykle ważną czynnością. W operacie podaje się zawsze datę, na którą został określony stan nieruchomości. Data ta jest zależna od celu wyceny. Opis stanu nieruchomości może dotyczyć sytuacji obecnej ale także przyszłej (wycena nieruchomości wg stanu po zakończeniu realizacji inwestycji) czy przeszłej (np. do opłaty adiacenckiej, planistycznej, w celu ustalenia odszkodowania).

Pytania egzaminacyjne

Poniżej znajdują się pytania egzaminacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych, dotyczące stanu nieruchomości.

Test dla RzM z dnia 2015.07.30
Pyt 79 Przez określenie “stan nieruchomości” według ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy rozumieć m.in.:
a. stan zagospodarowania;
b. stan prawny;
c. przeznaczenie w planie miejscowym.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, b.

Test dla RzM z dnia 2016.05.19
Pyt 89 Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie “Stan nieruchomości” należy rozumieć jako stan:
a. prawny;
b. techniczno-użytkowy;
c. lokalnego rynku nieruchomości.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, b.

Test dla RzM z dnia 2017.03.16
Pyt 69 Jakie elementy bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy określając w operacie szacunkowym “stan nieruchomości”?:
a. stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
b. powierzchnię składnika gruntowego nieruchomości;
c. charakter miejscowości, w której nieruchomość wyceniana jest położona.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, c.

Test dla RzM z dnia 2017.04.20
Pyt 32 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami poprzez stan nieruchomości należy rozumieć:
a. stan prawny;
b. stan techniczno-użytkowy;
c. stan otoczenia nieruchomości.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, b, c.

3 thoughts on “Stan nieruchomości

  1. Magda says:

    No właśnie, przeznaczenie w planie nie jest elementem stanu nieruchomości. Między innymi przez to nie zdałam egzaminu ustnego 🙁

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się nimi :-)

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij