Stan nieruchomości

Definicja stanu nieruchomości

„Stan nieruchomości” jest jedną z tych definicji, które dobrze jest znać na pamięć. Oczywiście jeżeli na poważnie myślisz o zdaniu egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego. 🙂

Jeszcze lepiej jest ją rozumieć i właściwie stosować.

Gdzie szukać definicji stanu nieruchomości? – legalna definicja znajduje się w art. 4 pkt 17) ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) w następujący sposób:

Przyjrzyjmy się bliżej poszczególnym elementom tej definicji.

1. Stan zagospodarowania

Badając stan zagospodarowania, powinniśmy ustalić w jaki sposób nieruchomość jest zagospodarowana: budynkami, obiektami, nasadzeniami, czy jest ogrodzona, czy posiada utwardzona dojścia, dojazdy, place, a może w ogóle nie jest zabudowana.

WAŻNE Nie należy utożsamiać stanu zagospodarowania z zagospodarowaniem przestrzennym, czyli przeznaczeniem w planie miejscowym. To są zupełnie inne pojęcia, o czym mowa w dalszej części.

2. Stan prawny

Badając stan prawny ustalamy jakie prawa przysługują do nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, np. użytkowanie, służebność, hipoteka. UWAGA! przyjmuje się, że hipoteka nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, ale może mieć wpływ na cenę.

Badanie stanu prawnego należy:

• zacząć od szczegółowego badania księgi wieczystej, gdyż księgi wieczyste prowadzi się właśnie w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). I nie chodzi tu tylko o przepisanie właściciela z działu II KW. Informacje o stanie prawnym znajdują się także w pozostałych działach. Niestety nie wszystkie informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości trafiają do księgi wieczystej. Zdarza się, że ograniczone prawa rzeczowe czy prawa zobowiązaniowe nie zostały ujawnione w KW. Dlatego w dalszej kolejności należy:
• przeprowadzić wywiad z właścicielem nieruchomości, w celu doprecyzowania stanu prawnego. I tutaj powinniśmy zapytać o trwające umowy użyczenia, dzierżawy, najmu, w szczególności umowy zawarte na czas oznaczony z datą pewną. Katalog pytań w tym punkcie jest otwarty a informacje istotne mogą obejmować również takie sytuacje jak zmiana imienia czy nazwiska właściciela (powody różne – od najbardziej prozaicznych jak ślub/rozwód do bardziej złożonych o charakterze administracyjnym).

W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, elementem stanu prawnego jest także okres i cel, na jaki nieruchomość została oddana w UW. O ile okres znajdziemy w dziale I Sp. księgi wieczystej, to cel nie zawsze się tam znajduje. Zatem, gdzie szukać celu? – w umowie oddania nieruchomości w UW.

Należy także zbadać ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych, np. wpis nieruchomości do rejestru zabytków, położenie na obszarze chronionego krajobrazu.

3. Stan techniczno – użytkowy

Stan techniczno – użytkowy to nic innego jak „uzupełnienie” stanu zagospodarowania o szczegółowe parametry techniczne i użytkowe, czyli podanie następujących informacji:

• kształt działki
• ukształtowanie terenu
• liczba i rodzaj budynków, budowli, urządzeń
• wieku budynków, budowli, urządzeń
• stopień zużycia obiektów budowlanych
• możliwość dalszego użytkowania
• technologia budowy, konstrukcja, użyte materiały
• liczba kondygnacji
• układ pomieszczeń
• standard wykończenia
• powierzchnia (działki, budynków – użytkowa/zabudowy/całkowita/kubatura, terenów utwardzonych)
• i inne

Opis stanu techniczno – użytkowego opieramy o oględziny nieruchomości, dokumentację techniczną, dane z ewidencji gruntów i budynków, inne dostępne źródła informacji. Dobrze jest na tym etapie sporządzić dokumentację fotograficzną nieruchomości i dołączyć ją do operatu szacunkowego. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozp.WN oględzin nieruchomości dokonujemy „w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.”. Najczęściej uzasadnieniem odstąpienia od oględzin jest nieudostępnienie nieruchomości. Zdarza się to w przypadkach egzekucji z nieruchomości, spraw sądowych ale także w przypadkach, gdy nieruchomości już, nie ma (wyceny historyczne).

4. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Badając stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej sprawdzamy wyposażenie nieruchomości w media, w zakresie energetyki, teletechniki, dostarczania ciepła, wody, odprowadzania ścieków itp. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych istotną informacją jest też fakt istnienia przyłącza, gdyż sieć, która biegnie w ulicy nie zawsze posiada wykonane przyłącze do nieruchomości.

W tym miejscu należy też wskazać sposób dostępu do drogi publicznej (bezpośredni, poprzez ustanowienie służebności lub udział w drodze wewnętrznej), chociaż część literatury wskazuje, że dostęp do drogi publicznej jest elementem stanu prawnego. Jednakże bazując na przepisie art. 143 ust. 2 UoGN „Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.” Biorąc powyższe pod uwagę, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w operacie szacunkowym dodać odrębny punkt pod nazwą „dostęp do drogi publicznej”.

5. Stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Stan otoczenia także ma wpływ na wartość nieruchomości. Charakter bezpośredniego otoczenia powinniśmy rozpatrzyć pod kątem wycenianej nieruchomości, gdyż wpływ ten może być:

w przypadku nieruchomości mieszkaniowej:

• pozytywny, np. sąsiedztwo parku, lasu, widok na morze,
• negatywny, np. hałaśliwa ulica o dużym natężeniu, wysypisko śmieci, fabryka.

w przypadku nieruchomości usługowej czy handlowej:

• pozytywny, np. teren mocno zurbanizowany, o dużym natężeniu ruchu
• negatywny, np. spokojne sąsiedztwo, tereny niezabudowane

Zatem sposób postrzegania otoczenia jest różny dla różnych funkcji pełnionych przez nieruchomość. Stan otoczenia nieruchomości jest pojęciem bardzo rozległym i można tutaj uwzględnić m.in. charakter zabudowy, jakość zabudowy, intensywność zabudowy, dostępność usług / handlu / placówek oświatowych / zdrowotnych, dostępność komunikacji publicznej, tereny zielone, rekreacyjne, uciążliwości, hałas, emisje, drogi / linie kolejowe / lotniska.

Nie zapominajmy także o wielkości, charakterze i stopniu zurbanizowania miejscowości. Tutaj warto podać takie parametry jak np.: liczbę mieszkańców, skalę rynku nieruchomości, stopę bezrobocia, znaczenie gospodarcze, charakter miejscowości (turystyczna, przemysłowa, uzdrowiskowa, rolnicza, portowa itp.)

Stan nieruchomości a przeznaczenie nieruchomości

Oba te pojęcia w przepisach prawa są traktowane rozdzielnie. Między innymi w art. 154 ust. 1 UoGN zapisano, że:

Przeznaczenie w planie miejscowym oraz stan nieruchomości są również rozdzielnie przedstawione w § 79 ust. 1 pkt 7 i 8 Rozp.WN:

Stan nieruchomości w operacie szacunkowym

Prawidłowe określenie stanu nieruchomości w operacie szacunkowym jest niezwykle ważną czynnością i wymaga podania w operacie konkretnej daty, tj. daty, na którą przyjęto stan nieruchomości (§ 80 Rozp.WN). Data ta jest zależna od celu wyceny, a co za tym idzie, przepisów prawa regulujących szacowanie dla różnych celów.

Opis stanu nieruchomości może dotyczyć sytuacji obecnej ale także przyszłej (wycena nieruchomości wg stanu po zakończeniu realizacji inwestycji) czy przeszłej (np. do opłaty adiacenckiej, planistycznej, w celu ustalenia odszkodowania, działu spadku).

Pytania testowe z egzaminów dla rzeczoznawców majątkowych

Poniżej znajdują się pytania egzaminacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych, dotyczące stanu nieruchomości.

Test dla RzM z dnia 2015.07.30

Pyt 79 Przez określenie „stan nieruchomości” według ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy rozumieć m.in.:
a. stan zagospodarowania;
b. stan prawny;
c. przeznaczenie w planie miejscowym.

Test dla RzM z dnia 2016.05.19, 2018.10.25 pyt. 10

Pyt 89 Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie „Stan nieruchomości” należy rozumieć jako stan:
a. prawny;
b. techniczno-użytkowy;
c. lokalnego rynku nieruchomości.

Test dla RzM z dnia 2017.03.16

Pyt 69 Jakie elementy bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy określając w operacie szacunkowym „stan nieruchomości”?:
a. stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
b. powierzchnię składnika gruntowego nieruchomości;
c. charakter miejscowości, w której nieruchomość wyceniana jest położona.

Test dla RzM z dnia 2017.04.20, 2018.06.21 pyt. 84

Pyt 32 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami poprzez stan nieruchomości należy rozumieć:
a. stan prawny;
b. stan techniczno-użytkowy;
c. stan otoczenia nieruchomości.

Test dla RzM z dnia 2019.09.05

Pyt 42 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami poprzez stan nieruchomości należy rozumieć:
Odp. a  stan prawny;
Odp. b  stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
Odp. c  stan otoczenia nieruchomości.

Test dla RzM z dnia 2019.09.05

Pyt 59 Opis stanu techniczno-użytkowego budynku stanowiącego część składową nieruchomości powinien być dokonywany:
Odp. a zawsze, niezależnie od wybranego podejścia;
Odp. b tylko przy zastosowaniu podejścia kosztowego;
Odp. c tyko przy zastosowaniu podejścia porównawczego.