Stan nieruchomości

stan nieruchomości

Definicja stanu nieruchomości

Stan nieruchomości jest jedną z tych definicji, które dobrze jest znać na pamięć – oczywiście jeżeli na poważnie myślisz o zdaniu egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego 🙂

Jeszcze lepiej jest ją rozumieć i stosować 🙂

Legalna definicja została zapisana w art. 4 pkt 17) ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) w następujący sposób:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Stan nieruchomości

Przyjrzyjmy się bliżej poszczególnym elementom tej definicji:

1. Stan zagospodarowania

Badając stan zagospodarowania, powinniśmy ustalić w jaki sposób nieruchomość jest zagospodarowana budynkami, obiektami, nasadzeniami, czy jest ogrodzona, czy posiada utwardzona dojścia, dojazdy, place, a może w ogóle nie jest zabudowana.

2. Stan prawny

Badając stan prawny ustalamy jakie prawa przysługują do nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi wpływającymi na jej wartość (UWAGA! przyjmuje się, że hipoteka nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, ale może mieć wpływ na cenę).

Badanie stanu prawnego należy zacząć od badania księgi wieczystej, gdyż prowadzi się je właśnie w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Niestety nie wszystkie informacje trafiają do księgi wieczystej. Chodzi np. o ograniczone prawa rzeczowe czy prawa zobowiązaniowe. Może się zdarzyć, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, które nie zostało wpisane do księgi wieczystej, a jak wiadomo takie prawo ma istotny wpływ na wartość nieruchomości.

3. Stan techniczno – użytkowy

Badając stan techniczno – użytkowy ustalamy jaki kształt ma działka gruntu, jakie jest ukształtowanie terenu, w jakim stanie znajdują się budynki i budowle posadowione na gruncie, jaki jest ich wiek, jaki jest stopień zużycia, ile jest kondygnacji, ile jest pomieszczeń, z jakich materiałów obiekty są wykonane, w jakim stanie zaawansowania znajduje się budynek (jeżeli jest w budowie), jaka jest powierzchnia użytkowa, powierzchnia zabudowy itp.

Dobrze jest na tym etapie sporządzić dokumentację fotograficzną nieruchomości i dołączyć ją do operatu szacunkowego.

4. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Badając stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej sprawdzamy wyposażenie nieruchomości w media, w zakresie energetyki, teletechniki, dostarczania ciepła, wody, odprowadzania ścieków itp. W tym miejscu należy też wskazać sposób dostępu do drogi publicznej (bezpośredni, poprzez ustanowienie służebności lub udział w drodze wewnętrznej).

5. Stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Stan otoczenia także ma wpływ na wartość nieruchomości. Wpływ ten może być:

  • pozytywny, np. sąsiedztwo parku, lasu, widok na morze,
  • negatywny, np. hałaśliwa ulica o dużym natężeniu, wysypisko śmieci, fabryka.

Stan nieruchomości a przeznaczenie nieruchomości

UWAGA! przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym NIE JEST elementem stanu nieruchomości!

Oba te pojęcia w przepisach prawa są traktowane rozdzielnie. Między innymi w art. 154 ust. 1 UoGN zapisano, że:

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowymstan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przeznaczenie w planie miejscowym oraz stan nieruchomości są również rozdzielnie przedstawione w § 79 ust. 1 pkt 7 i 8 Rozp.WN:

„1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny;
4) podstawę prawną wyceny;
5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
7) opis stanu nieruchomości;
8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
10) wskazanie rodzaju określanej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;
11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;
12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Stan nieruchomości w operacie szacunkowym

Prawidłowe określenie stanu nieruchomości w operacie szacunkowym jest niezwykle ważną czynnością. W operacie podaje się zawsze datę, na którą został określony stan nieruchomości. Data ta jest zależna od celu wyceny, a co za tym idzie, przepisów prawa regulujących szacowanie dla różnych celów.

Opis stanu nieruchomości może dotyczyć sytuacji obecnej ale także przyszłej (wycena nieruchomości wg stanu po zakończeniu realizacji inwestycji) czy przeszłej (np. do opłaty adiacenckiej, planistycznej, w celu ustalenia odszkodowania).

Opis stanu nieruchomości jest obowiązkowym elementem każdego operatu szacunkowego! Wynika to wprost z cytowanego wyżej § 79 Rozp.WN ust. 1 pkt 7).

Pytania testowe z egzaminów dla rzeczoznawców majątkowych

Poniżej znajdują się pytania egzaminacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych, dotyczące stanu nieruchomości.

Test dla RzM z dnia 2015.07.30

Pyt 79 Przez określenie „stan nieruchomości” według ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy rozumieć m.in.:
a. stan zagospodarowania;
b. stan prawny;
c. przeznaczenie w planie miejscowym.

 

Test dla RzM z dnia 2016.05.19, 2018.10.25 pyt. 10

Pyt 89 Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie „Stan nieruchomości” należy rozumieć jako stan:
a. prawny;
b. techniczno-użytkowy;
c. lokalnego rynku nieruchomości.

 

Test dla RzM z dnia 2017.03.16

Pyt 69 Jakie elementy bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy określając w operacie szacunkowym „stan nieruchomości”?:
a. stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
b. powierzchnię składnika gruntowego nieruchomości;
c. charakter miejscowości, w której nieruchomość wyceniana jest położona.

 

Test dla RzM z dnia 2017.04.20, 2018.06.21 pyt. 84

Pyt 32 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami poprzez stan nieruchomości należy rozumieć:
a. stan prawny;
b. stan techniczno-użytkowy;
c. stan otoczenia nieruchomości.

 

Test dla RzM z dnia 2019.09.05

Pyt 42 Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami poprzez stan nieruchomości należy rozumieć:
Odp. a  stan prawny;
Odp. b  stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
Odp. c  stan otoczenia nieruchomości.

 

Test dla RzM z dnia 2019.09.05

Pyt 59 Opis stanu techniczno-użytkowego budynku stanowiącego część składową nieruchomości powinien być dokonywany:
Odp. a zawsze, niezależnie od wybranego podejścia;
Odp. b tylko przy zastosowaniu podejścia kosztowego;
Odp. c tyko przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

8 thoughts on “Stan nieruchomości

  1. Magda says:

    No właśnie, przeznaczenie w planie nie jest elementem stanu nieruchomości. Między innymi przez to nie zdałam egzaminu ustnego 🙁

  2. Emilia says:

    Dzień dobry,
    W pytaniu 69 wskazane prawidłowe odpowiedzi to a i c. A jak to ma się do odpowiedzi b) czyli powierzchnię składnika gruntowego ?

    Skoro stan techniczno-użytkowy: to kształ działki, ukształtowanie, …, powierzchnie użytkowe, zabudowy.

    A powierzchnia działki w tym podpunkcie się nie dodaje ?
    Dziękuję z góry za odpowiedź.

    • 2k2 says:

      Dzień dobry.
      Nie ma czegoś takiego jak składnik gruntowy 🙂 Chociaż w latach 90-tych czasami się stosowało takie sformułowania. Rzeczoznawca raczej powinien się posługiwać pojęciami z przepisów prawa, tj.: nieruchomość gruntowa, działka gruntu, działka ewidencyjna. To są niby drobiazgi, ale w rozwiązywaniu testów niestety ma to znaczenie. Zbyt szybkie i pobieżne czytanie prowadzić może do błędnych wniosków. Niestety tak są formułowane pytania egzaminacyjne 🙂 Powtarzam więc jak mantrę, że trzeba być czujnym 😉

      Dodam, że powierzchnia użytkowa i powierzchnia zabudowy odnoszą się do obiektów budowlanych.
      pozdrawiam

Masz pytania? Przemyślenia? Podziel się nimi.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!