Poza podstawowymi rodzajami nieruchomości, czyli:

• nieruchomością gruntową,
• nieruchomością budynkową,
• nieruchomością lokalową,

kodeks cywilny wyróżnia dodatkowy rodzaj nieruchomości – nieruchomość rolną.

Nieruchomość rolna – definicja

Definicja nieruchomości rolnej pojawiła się w Kodeksie Cywilnym (KC) 1 października 1990 r. Celem było sprostanie zmianom zmierzającym do ochrony własności rolniczej.

Pojęcie „nieruchomość rolna” i „grunt rolny” zostały w powyższej definicji zrównane, natomiast w innych przepisach prawa, oba pojęcia nie są synonimami! Grunt rolny może stanowić całość lub część nieruchomości. Można oddać w dzierżawę jedynie fragment pola (grunt rolny w znaczeniu ekonomicznym), niekoniecznie od razu całą nieruchomość (nieruchomość rolną).

Grunt rolny – definicja

Definicja gruntu rolnego (nie mylić z nieruchomością rolną) znajduje się w art. 2 ust. 1 i 3 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (UoOGRiL). Zgodnie z tym przepisem:

Jak widać, definicja gruntów rolnych nie odwołuje się w żaden sposób do kategorii własnościowej, a jedynie mówi o oznaczeniu użytku w ewidencji gruntów.

Natomiast nieruchomość rolna, podobnie jak każda nieruchomość gruntowa (niezabudowana lub zabudowana) jest częścią powierzchni ziemskiej, stanowiącą odrębny przedmiot własności (w tym zakresie definicja nieruchomości z art. 46 KC znajduje w pełni zastosowanie).

Nieruchomość rolna a nieruchomość gruntowa

Co więc wyróżnia nieruchomość rolną spośród nieruchomości gruntowych? Zdecydowanie przeznaczenie – za nieruchomości rolne uznaje się wyłącznie te nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Warto zwrócić uwagę, że za nieruchomości rolne uznaje się nieruchomości, które są faktycznie wykorzystywane na cele rolnicze, ale również takie, które mogą być w ten sposób wykorzystywane. Ustawodawca odwołuje się tutaj do przepisów Ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UoPLAN). Nawet więc, gdy nieruchomość leży odłogiem, ale plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje użytkowanie rolnicze, to taką nieruchomość możemy uznać za nieruchomość rolną.

Ale co w sytuacji, gdy nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego? W takim przypadku sprawdzamy zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w której jest położona nieruchomość.

W kodeksowej definicji nieruchomości rolnej nie zawarto kryterium obszarowego, co w praktyce budzi wątpliwości, bo czy każdej wielkości nieruchomość może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie? Trudno sobie wyobrazić rolnika zbierającego żniwo z nieruchomości o powierzchni powiedzmy 1000 m² (czyli 0,1 ha), ale niestety w KC ta sprawa nie została uregulowana.

Również orzecznictwo nie wypracowało wspólnego stanowiska w zakresie przypadków, kiedy nieruchomość rolna traci swój charakter rolny. Z pewnością jednak można stwierdzić, że nieruchomość rolna traci rolny charakter wraz z wydaniem ostatecznej decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Warto pamiętać, że nieruchomościami rolnymi są także wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (uchwała SN z 30 maja 1996 r., III CZP 47/96).

Wycena nieruchomości rolnych

Do wyceny nieruchomości rolnych wykorzystuje się:

• gdy występują transakcje rynkowe:
  • podejście porównawcze,
  • podejście dochodowe,
• gdy brak jest transakcji rynkowych:
  • podejście mieszane (metoda wskaźników szacunkowych gruntów).

Można także wykorzystać podejście kosztowe, przy czym otrzymana w ten sposób wartość będzie wartością odtworzeniową a nie rynkową.