Nieruchomość rolna

nieruchomość rolna

Poza podstawowymi rodzajami nieruchomości, czyli:

kodeks cywilny wyróżnia dodatkowy rodzaj nieruchomości – nieruchomość rolną.

Nieruchomość rolna – definicja

Definicja nieruchomości rolnej pojawiła się w Kodeksie Cywilnym (KC) 1 października 1990 r. Celem było sprostanie zmianom zmierzającym do ochrony własności rolniczej.

Art. 461 KC:
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Pojęcie „nieruchomość rolna” i „grunt rolny” zostały w powyższej definicji zrównane, natomiast w innych przepisach prawa, oba pojęcia nie są synonimami! Grunt rolny może stanowić całość lub część nieruchomości. Można oddać w dzierżawę jedynie fragment pola (grunt rolny w znaczeniu ekonomicznym), niekoniecznie od razu całą nieruchomość (nieruchomość rolną).

Grunt rolny – definicja

Definicja gruntu rolnego (nie mylić z nieruchomością rolną) znajduje się w art. 2 ust. 1 i 3 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (UoOGRiL). Zgodnie z tym przepisem:

Art.  2.
1. Gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty:
1) określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
6) rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
9) torfowisk i oczek wodnych;
10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. …
3. Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.

Jak widać, definicja gruntów rolnych nie odwołuje się w żaden sposób do kategorii własnościowej, a jedynie mówi o oznaczeniu użytku w ewidencji gruntów.

Natomiast nieruchomość rolna, podobnie jak każda nieruchomość gruntowa (niezabudowana lub zabudowana) jest częścią powierzchni ziemskiej, stanowiącą odrębny przedmiot własności (w tym zakresie definicja nieruchomości z art. 46 KC znajduje w pełni zastosowanie).

Nieruchomość rolna a nieruchomość gruntowa

Co więc wyróżnia nieruchomość rolną spośród nieruchomości gruntowych? Zdecydowanie przeznaczenie – za nieruchomości rolne uznaje się wyłącznie te nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Warto zwrócić uwagę, że za nieruchomości rolne uznaje się nieruchomości, które są faktycznie wykorzystywane na cele rolnicze, ale również takie, które mogą być w ten sposób wykorzystywane. Ustawodawca odwołuje się tutaj do przepisów Ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UoPLAN). Nawet więc, gdy nieruchomość leży odłogiem, ale plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje użytkowanie rolnicze, to taką nieruchomość możemy uznać za nieruchomość rolną.

Ale co w sytuacji, gdy nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego? W takim przypadku sprawdzamy zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w której jest położona nieruchomość.

W kodeksowej definicji nieruchomości rolnej nie zawarto kryterium obszarowego, co w praktyce budzi wątpliwości, bo czy każdej wielkości nieruchomość może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie? Trudno sobie wyobrazić rolnika zbierającego żniwo z nieruchomości o powierzchni powiedzmy 1000 m2 (czyli 0,1 ha), ale niestety w KC ta sprawa nie została uregulowana.

Również orzecznictwo nie wypracowało wspólnego stanowiska w zakresie przypadków, kiedy nieruchomość rolna traci swój charakter rolny. Z pewnością jednak można stwierdzić, że nieruchomość rolna traci rolny charakter wraz z wydaniem ostatecznej decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Warto pamiętać, że nieruchomościami rolnymi są także wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (uchwała SN z 30 maja 1996 r., III CZP 47/96).

Wycena nieruchomości rolnych

Do wyceny nieruchomości rolnych wykorzystuje się:

  • gdy występują transakcje rynkowe:
    • podejście porównawcze,
    • podejście dochodowe,
  • gdy brak jest transakcji rynkowych:
    • podejście mieszane (metoda wskaźników szacunkowych gruntów).

Można także wykorzystać podejście kosztowe, przy czym otrzymana w ten sposób wartość będzie wartością odtworzeniową a nie rynkową.

One thought on “Nieruchomość rolna

  1. 2k2 says:

    Zasadniczo (są oczywiście wyjątki) nieruchomości rolnej się nie dzieli. Mówi o tym art. 92 ust. 1 UoGN:
    Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

    Z którym przypadkiem mamy do czynienia?

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się nimi :-)

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij