Metoda porównywania parami

metoda porównywania parami

Metoda porównywania parami – podstawy

Metoda porównywania parami jest jedną z podstawowych metod podejścia porównawczego. Zgodnie z §4 ust. 3 Rozp.WN:

§4 ust. 3 Rozp.WN
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Metoda porównywania parami daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są identyczne z przedmiotem wyceny, a transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek nieruchomości.

Metoda porównywania parami – procedura szacowania

W zakresie procedury szacowania nieruchomości metodą porównywania parami nie istnieje obowiązujący standard zawodowy w rozumieniu definicji zawartej w art. 4 pkt 14) UoGN. Bazując więc na nocie interpretacyjnej, stanowiącej swego rodzaju dobre praktyki wyceny nieruchomości, zaleca się zastosowanie następującej procedury:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

Informacje o cenach transakcyjnych powinny pochodzić z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest odpowiedni dobór nieruchomości oraz ocena przydatności danych zawartych w aktach notarialnych. Co to oznacza? Otóż, zgodnie z poniższym przepisem:

§5 ust. 1 Rozp.WN
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności:

  • sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym,
  • sprzedaż z bonifikatą,
  • sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,
  • sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Powyższy katalog nie jest zamknięty i jeżeli pojawia się podejrzenie innych szczególnych warunków, np. sprzedaż w rodzinie (często po niższej cenie), należy się zastanowić, czy taka transakcja jest rynkowa i może stanowić bazę porównawczą do wyceny.

§5 ust. 2 Rozp.WN
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Pozostaje jeszcze pytanie: co należy uznać za nieruchomości podobne? Tutaj należy się kierować przede wszystkim doświadczeniem, zdrowym rozsądkiem i oczywiście definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16) UoGN.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Jak wiadomo, ceny nieruchomości ulegają zmianom i z tego też powodu należy dokonać ich aktualizacji na datę wyceny, szczególnie jeżeli w naszej bazie nieruchomości podobnych znajdują się transakcje sprzed roku czy dwóch lat. Od poprawności obliczonego wskaźnika wzrostu cen zależy poprawność kolejnych etapów wyceny nieruchomości. Niepoprawne określenie trendu czasowego prowadzi do niedoszacowania lub przeszacowania wartości nieruchomości.

Metod aktualizacji cen jest kilka, w tym metody statystyczne (do wykorzystania przy dużych zbiorach nieruchomości) i metody interwałowe, stosowane zwykle przy niewielkiej bazie danych. Aktualizacji cen zostanie poświęcony osobny artykuł.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

Etap ten jest istotą całego procesu wyceny w podejściu porównawczym i polega na znalezieniu odpowiedzi na pytanie za co nabywcy nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy nie są brane pod uwagę albo mają marginalne znaczenie. Każdy oczywiście zaraz powie, że najważniejsza jest lokalizacja, ale czy zawsze? Co w przypadku, gdy ograniczymy nasz rynek nieruchomości porównywalnych do niewielkiego osiedla skupionego przy kilku ulicach w dużym mieście? Wszystkie z tych nieruchomości mają taką samą lokalizację. W takim przypadku, lokalizacja, jako cecha różnicująca te nieruchomości, może zostać wyparta przez inne cechy, jak np. widok z okna czy sąsiedztwo. W przypadku lokalizacji można zaryzykować stwierdzenie, że im ciaśniej zarysowany obszar rynku, tym lokalizacja będzie miała mniejsze znaczenie.

Rodzaj cech jest więc względny, dlatego zawsze trzeba wziąć pod uwagę względem czego porównujemy naszą nieruchomość i pamiętajmy, że cechy nieruchomości mają charakter lokalny a nie uniwersalny. To, co jest charakterystyczne dla jednego rynku nieruchomości może być pomijane na innym rynku. Cechy rynkowe mogą być różne dla różnych rodzajów nieruchomości.

Cechami rynkowymi mogą być:

Dla nieruchomości lokalowej (przykład):

  • lokalizacja
  • standard wykończenia
  • stan techniczny
  • funkcjonalność
  • powierzchnia użytkowa
  • położenie na piętrze
  • sąsiedztwo

Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej (przykład):

  • lokalizacja
  • możliwości inwestycyjne
  • kształt działki
  • ukształtowanie terenu
  • powierzchnia działki
  • uzbrojenie
  • dojazd

Dla nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym (przykład):

  • lokalizacja
  • rodzaj zabudowy
  • funkcjonalność
  • powierzchnia użytkowa
  • powierzchnia działki
  • stan techniczny budynku
  • standard wykończenia

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Jak już uda nam się zidentyfikować cechy nieruchomości na badanym rynku, czeka nas ustalenie wag tych cechy, czyli siły wpływu na wartość rynkową. Jednym ze sposobów dokonania pomiaru cech jest tzw. metoda ceteris paribus (pozostałe równe). Polega ona na dobraniu takich par nieruchomości, które różnią się między sobą tylko daną cechą, a pozostałe cechy mają takie same. Korzystamy wówczas ze wzoru:

gdzie:
Wi – waga danej cechy
CL – cena jednostkowa nieruchomości o lepszej cesze
CG – cena jednostkowa nieruchomości o gorszej cesze
ΔC – zakres cenowy, tj. różnica między jednostkową ceną maksymalną a jednostkową cena minimalną z całego zbioru analizowanych nieruchomości

Ostatecznie określone wagi cech rynkowych powinny sumować się do 100%. Jeżeli wartość jest większa lub mniejsza od 100% dokonujemy korekty wag. Należy jednak mieć na uwadze, aby różnice nie były większe niż 110% i mniejsze niż 90% <– nie wynika to z żadnych przepisów prawa, ale z racjonalnego podejścia do tematu, bo jeżeli np. brakuje nam 10% do 100%, to jest całkiem prawdopodobne, że nie zidentyfikowaliśmy jakiejś cechy. Powinniśmy wtedy wrócić do punktu 3 i jeszcze raz dokonać przeglądu cechy rynkowych wpływających na wartość.

Dla większej przejrzystości obliczenia można zestawić w tabeli, jak w poniższym przykładzie:

Metoda porównywania parami - tabela (4)

Innym sposobem ustalania wag cech rynkowych jest metoda badania preferencji potencjalnych nabywców. Polega ona na przeprowadzeniu ankiety wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, przeanalizowaniu wyników i na tej podstawie ustalenie wag cech.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Zidentyfikowaliśmy już cechy rynkowe oraz obliczyliśmy ich wagi. Teraz należy się zastanowić, jak te cechy się dzielą, czyli ustalić gradację cech rynkowych, która może być przedstawiona zarówno opisowo, jak i liczbowo w zależności od naszego upodobania. Poniżej przestawiono przykład z gradacją cech przedstawionych w formie opisowej.

Metoda porównywania parami - tabela (5)

i ten sam zestaw cech z gradacją w formie liczbowej.

Metoda porównywania parami - tabela (5a)

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

Przyjmuje się, że transakcji wybranych do porównania musi być co najmniej 3, ale też nie należy przesadzać z ilością w drugą stronę. W praktyce wyceny nieruchomości zazwyczaj przyjmuje się od 3 do 5 nieruchomości najbardziej podobnych.

Najlepiej wybrać nieruchomości, które nie różnią się żadną cechą rynkową od nieruchomości wycenianej, co świadczy o dużym podobieństwie, jednak jest to raczej trudne do wykonania, chyba że mamy do czynienia z bardzo dobrze rozwiniętym rynkiem z dużą ilością transakcji. W przeciwnym przypadku starajmy się wybrać takie, które najmniej odbiegają cechami rynkowymi od nieruchomości wycenianej.

Na koniec dokonujemy jeszcze charakterystyki wybranych nieruchomości, koniecznie wskazując ich cechy rynkowe, czyli np.

Nieruchomość nr 4

Lokal mieszkalny o powierzchni 31,80 m2, położony na parterze w budynku zlokalizowanym przy ulicy Dąbrówki XX. Lokal składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki. Lokalizacja atrakcyjna ze względu na bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz placówek handlowo – usługowych. Nieruchomość sprzedana w dniu 7 lipca 2014 r. (Rep. A nr XXXXXX) za cenę 189 000 zł. Cena 1 m2 zaktualizowana na dzień wyceny wynosi 5 875,05 zł.

Nieruchomość nr 9

Lokal mieszkalny o powierzchni 29,60 m2, położony na II piętrze w budynku zlokalizowanym przy ulicy Łańcuckiej XX. Lokal składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki. Lokalizacja atrakcyjna ze względu na bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz placówek handlowo – usługowych. Nieruchomość sprzedana w dniu 17 października 2014 r. (Rep. A nr XXXXXX) za cenę 190 000 zł. Cena 1 m2 zaktualizowana na dzień wyceny wynosi 6 354,73 zł.

Nieruchomość nr 15

Lokal mieszkalny o powierzchni 33 m2, położony na parterze w budynku zlokalizowanym przy ulicy Anny Jagiellonki XX. Lokal składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki. Lokalizacja atrakcyjna ze względu na bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz placówek handlowo – usługowych. Nieruchomość sprzedana w dniu 2 stycznia 2015 r. (Rep. A nr  XXXXXX) za cenę 195 000 zł. Cena 1 m2 zaktualizowana na dzień wyceny wynosi 5 855,91 zł.

Ocena cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania (oczywiście trzymamy się wybranego sposobu gradacji cech – powiedzmy, że w punkcie 5 wybraliśmy gradację opisową):

Metoda porównywania parami - tabela (6)

Jeżeli dysponujemy fotografiami nieruchomości przyjętych do porównania, warto na tym etapie zamieścić je w operacie szacunkowym.

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być przedstawiona w opisie stanu nieruchomości w operacie szacunkowym, ale w tym miejscu należy raz jeszcze dokonać charakterystyki, podobnie jak w przypadku nieruchomości podobnych, aby osoba czytająca operat nie miała problemu z porównaniem nieruchomości:

Metoda porównywania parami - tabela (7)

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

 

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

 

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

 

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

To jest w zasadzie najprzyjemniejszy krok, bo nareszcie dowiemy się ile jest warta nieruchomość.

 

Współczynnik korekcyjny „K”, interpolacja i ekstrapolacja

(punkt 6.1 noty): Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.

(punkt 6.3 noty): Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.

(punkt 6.4 noty) W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.

Przedziały hipotetyczne

(punkt 6.5 noty) W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.

Metoda porównywania parami – odejścia od noty

(punkt 7.1 noty): Zasad wyceny przedstawionych w niniejszej nocie nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.

Z powyższego wynika, że możemy indywidualnie zinterpretować metodę porównywania parami, o ile nasze działania będą zgodne z przepisami prawa.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij