Metoda porównywania parami

metoda porównywania parami

Metoda porównywania parami – podstawy

Metoda porównywania parami jest, obok metody korygowania ceny średniej, jedną z podstawowych metod podejścia porównawczego. Zgodnie z §4 ust. 3 Rozp.WN:

§4 ust. 3 Rozp.WN
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Metoda porównywania parami daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są niemal identyczne z przedmiotem wyceny, a transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek nieruchomości.

Metoda porównywania parami – procedura szacowania

W zakresie procedury szacowania nieruchomości metodą porównywania parami nie istnieje obowiązujący standard zawodowy w rozumieniu definicji zawartej w art. 4 pkt 14) UoGN. Bazując więc na nocie interpretacyjnej, stanowiącej swego rodzaju dobre praktyki wyceny nieruchomości, zaleca się zastosowanie następującej procedury:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

Informacje o cenach transakcyjnych powinny pochodzić z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest odpowiedni dobór nieruchomości oraz ocena przydatności danych zawartych w aktach notarialnych. Co to oznacza? Otóż, zgodnie z poniższym przepisem:

§5 ust. 1 Rozp.WN
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności:

  • sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym,
  • sprzedaż z bonifikatą,
  • sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,
  • sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Powyższy katalog nie jest zamknięty i jeżeli pojawia się podejrzenie innych szczególnych warunków, np. sprzedaż w rodzinie (często po niższej cenie), zamiana nieruchomości (Wyrok WSA w Łodzi II SA/Łd 770/07), należy się zastanowić, czy taka transakcja jest rynkowa i może stanowić bazę porównawczą do wyceny.

§5 ust. 2 Rozp.WN
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Pozostaje jeszcze pytanie: co należy uznać za nieruchomości podobne? Tutaj należy się kierować przede wszystkim doświadczeniem, zdrowym rozsądkiem i oczywiście definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16) UoGN.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Jak wiadomo, ceny nieruchomości ulegają zmianom i z tego też powodu należy dokonać ich aktualizacji na datę wyceny, szczególnie jeżeli w naszej bazie nieruchomości podobnych znajdują się transakcje sprzed roku czy dwóch lat. Od poprawności obliczonego wskaźnika wzrostu cen zależy poprawność kolejnych etapów wyceny nieruchomości. Niepoprawne określenie trendu czasowego prowadzi do niedoszacowania lub przeszacowania wartości nieruchomości.

Metod aktualizacji cen jest kilka, w tym metody statystyczne (do wykorzystania przy dużych zbiorach nieruchomości) i metody interwałowe, stosowane zwykle przy niewielkiej bazie danych. Aktualizacji cen zostanie poświęcony osobny artykuł.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

Etap ten jest istotą całego procesu wyceny w podejściu porównawczym i polega na znalezieniu odpowiedzi na pytanie za co nabywcy nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy nie są brane pod uwagę albo mają marginalne znaczenie. Każdy oczywiście zaraz powie, że najważniejsza jest lokalizacja, ale czy zawsze? Co w przypadku, gdy ograniczymy nasz rynek nieruchomości porównywalnych do niewielkiego osiedla skupionego przy kilku ulicach w dużym mieście? Wszystkie z tych nieruchomości mają taką samą lokalizację. W takim przypadku, lokalizacja, jako cecha różnicująca te nieruchomości, może zostać wyparta przez inne cechy, jak np. widok z okna czy sąsiedztwo. W przypadku lokalizacji można zaryzykować stwierdzenie, że im ciaśniej zarysowany obszar rynku, tym lokalizacja będzie miała mniejsze znaczenie.

Rodzaj cech jest więc względny, dlatego zawsze trzeba wziąć pod uwagę względem czego porównujemy naszą nieruchomość i pamiętajmy, że cechy nieruchomości mają charakter lokalny a nie uniwersalny. To, co jest charakterystyczne dla jednego rynku nieruchomości może być pomijane na innym rynku. Cechy rynkowe mogą być różne dla różnych rodzajów nieruchomości.

Cechami rynkowymi mogą być:

Dla nieruchomości lokalowej (przykład):

  • lokalizacja
  • standard wykończenia
  • stan techniczny
  • funkcjonalność
  • powierzchnia użytkowa
  • położenie na piętrze
  • sąsiedztwo

Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej (przykład):

  • lokalizacja
  • możliwości inwestycyjne
  • kształt działki
  • ukształtowanie terenu
  • powierzchnia działki
  • uzbrojenie
  • dojazd

Dla nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym (przykład):

  • lokalizacja
  • rodzaj zabudowy
  • funkcjonalność
  • powierzchnia użytkowa
  • powierzchnia działki
  • stan techniczny budynku
  • standard wykończenia

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Jak już uda nam się zidentyfikować cechy nieruchomości na badanym rynku, czeka nas ustalenie wag tych cechy, czyli siły wpływu na wartość rynkową. Jednym ze sposobów dokonania pomiaru cech jest tzw. metoda ceteris paribus (pozostałe równe). Polega ona na dobraniu takich par nieruchomości, które różnią się między sobą tylko daną cechą, a pozostałe cechy mają takie same. Korzystamy wówczas ze wzoru:

gdzie:
Wi – waga danej cechy
CL – cena jednostkowa nieruchomości o lepszej cesze
CG – cena jednostkowa nieruchomości o gorszej cesze
ΔC – zakres cenowy, tj. różnica między jednostkową ceną maksymalną a jednostkową cena minimalną z całego zbioru analizowanych nieruchomości

Ostatecznie określone wagi cech rynkowych powinny sumować się do 100%. Jeżeli wartość jest większa lub mniejsza od 100% dokonujemy korekty wag. Należy jednak mieć na uwadze, aby różnice nie były większe niż 110% i mniejsze niż 90% <– nie wynika to z żadnych przepisów prawa, ale z racjonalnego podejścia do tematu, bo jeżeli np. brakuje nam 10% do 100%, to jest całkiem prawdopodobne, że nie zidentyfikowaliśmy jakiejś cechy. Powinniśmy wtedy wrócić do punktu 3 i jeszcze raz dokonać przeglądu cechy rynkowych wpływających na wartość.

Dla większej przejrzystości obliczenia można zestawić w tabeli, jak w poniższym przykładzie:

Metoda porównywania parami - tabela (4)

Innym sposobem ustalania wag cech rynkowych jest metoda badania preferencji potencjalnych nabywców. Polega ona na przeprowadzeniu ankiety wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, przeanalizowaniu wyników i na tej podstawie ustalenie wag cech.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Zidentyfikowaliśmy już cechy rynkowe oraz obliczyliśmy ich wagi. Teraz należy się zastanowić, jak te cechy się dzielą, czyli ustalić gradację cech rynkowych, która może być przedstawiona zarówno opisowo, jak i liczbowo w zależności od naszego upodobania. Poniżej przestawiono przykład z gradacją cech przedstawionych w formie opisowej.

Metoda porównywania parami - tabela (5)

i ten sam zestaw cech z gradacją w formie liczbowej.

Metoda porównywania parami - tabela (5a)

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru, nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz ich niezbędna charakterystyka.

Warto zwrócić uwagę, że Rozp.WN nie podaje minimalnej liczby nieruchomości porównywalnych, z którymi należy porównać nieruchomość będącą przedmiotem wyceny. Mówi jedynie o nieruchomościach podobnych w liczbie mnogiej. Wynika z tego, iż podstawą wyceny nie może być dokonanie porównania tylko z jedną nieruchomością. Zwyczajowo przyjmuje się od 3 do 5 transakcji do porównania. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby porównać większa liczbę transakcji, przy czym cały czas musimy mieć na uwadze, żeby były to nieruchomości najbardziej podobne.

Najlepiej wybrać nieruchomości, które nie różnią się żadną cechą rynkową od nieruchomości wycenianej, co świadczy o dużym podobieństwie, jednak jest to raczej trudne do wykonania, chyba że mamy do czynienia z bardzo dobrze rozwiniętym rynkiem z dużą ilością transakcji. W przeciwnym przypadku starajmy się wybrać takie, które najmniej odbiegają cechami rynkowymi od nieruchomości wycenianej.

Na koniec dokonujemy jeszcze charakterystyki wybranych nieruchomości, koniecznie wskazując ich cechy rynkowe, czyli np.

Nieruchomość nr 4

Lokal mieszkalny o powierzchni 31,80 m2, położony na parterze w budynku zlokalizowanym przy ulicy Dąbrówki XX. Lokal składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki. Lokalizacja atrakcyjna ze względu na bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz placówek handlowo – usługowych. Nieruchomość sprzedana w dniu 7 lipca 2014 r. (Rep. A nr XXXXXX) za cenę 189 000 zł. Cena 1 m2 zaktualizowana na dzień wyceny wynosi 5 875,05 zł.

Nieruchomość nr 9

Lokal mieszkalny o powierzchni 29,60 m2, położony na II piętrze w budynku zlokalizowanym przy ulicy Łańcuckiej XX. Lokal składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki. Lokalizacja atrakcyjna ze względu na bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz placówek handlowo – usługowych. Nieruchomość sprzedana w dniu 17 października 2014 r. (Rep. A nr XXXXXX) za cenę 190 000 zł. Cena 1 m2 zaktualizowana na dzień wyceny wynosi 6 354,73 zł.

Nieruchomość nr 15

Lokal mieszkalny o powierzchni 33 m2, położony na parterze w budynku zlokalizowanym przy ulicy Anny Jagiellonki XX. Lokal składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki. Lokalizacja atrakcyjna ze względu na bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz placówek handlowo – usługowych. Nieruchomość sprzedana w dniu 2 stycznia 2015 r. (Rep. A nr  XXXXXX) za cenę 195 000 zł. Cena 1 m2 zaktualizowana na dzień wyceny wynosi 5 855,91 zł.

Ocena cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania (oczywiście trzymamy się wybranego sposobu gradacji cech – powiedzmy, że w punkcie 5 wybraliśmy gradację opisową):

Metoda porównywania parami - tabela (6)

Jeżeli dysponujemy fotografiami nieruchomości przyjętych do porównania, warto na tym etapie zamieścić je w operacie szacunkowym.

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być przedstawiona w opisie stanu nieruchomości w operacie szacunkowym, ale w tym miejscu należy raz jeszcze dokonać charakterystyki, podobnie jak w przypadku nieruchomości podobnych, aby osoba czytająca operat nie miała problemu z porównaniem nieruchomości:

Metoda porównywania parami - tabela (7)

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

 

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

 

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

 

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

To jest w zasadzie najprzyjemniejszy krok, bo nareszcie dowiemy się ile jest warta nieruchomość.

Współczynnik korekcyjny „K”, interpolacja i ekstrapolacja

W metodzie porównywania parami wykorzystuje się także współczynnik korekcyjny K, metodę interpolacji i esktrapolacji.

Metoda porównywania parami – odejścia od noty

(punkt 7.1 noty): Zasad wyceny przedstawionych w niniejszej nocie nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.

Z powyższego wynika, że możemy indywidualnie zinterpretować metodę porównywania parami, o ile nasze działania będą zgodne z przepisami prawa.

49 thoughts on “Metoda porównywania parami

  1. Wojciech says:

    Czyta się lekko i z przyjemnością! Nie mogę się doczekać podejścia dochodowego opisanego w podobny sposób 🙂

  2. Artur says:

    Jestem na początku przygotowywania sie do egzaminu. Dopiero koncze studia.
    Takiej strony szukałem.

    Mam jedno pytanie.
    W jaki sposob określić stan techniczny lokalu który przejmujemy do porównania?
    Mamy tylko możliwość wyczytać dane z aktu?

    Artur

  3. Katarzyna says:

    Dzień dobry,
    Przygotowuję się do egzaminu i trafiłam na takie pytanie. Nie mogę zrozumieć czemu tylko odp. C jest prawidłowa.
    Czy mogła by Pani coś podpowiedzieć 😉 ?

    Zakres cenowy (delta) C na podstawie transakcji nieruchomości podobnych określa się:
    A z uwzględnieniem odpowiednich cen transakcyjnych przed ich aktualizacją na datę wyceny
    B w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej
    C w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami

    • 2k2 says:

      Hmm, zastanówmy się:
      Odp. A nie jest prawidłowa, gdyż zawsze, ale to zawsze, najpierw należy dokonać aktualizacji cen na datę wyceny. Wynika to z art. 153 ust. 1 zdanie drugie, zgodnie z którym „… Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu…”. Zatem obliczanie celty C przed dokonaniem aktualizacji cen wskutek upływu czasu nie ma po prostu sensu, bo i tak punktem wyjścia do obliczeń będzie delta C obliczona po aktualizacji cen.
      Odp. B nie jest prawidłowa, gdyż w metodzie korygowania ceny średniej delta C nie jest podstawą metody. Zgodnie z §4 ust. 4 zdanie drugie „…Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.” Czyli punktem wyjścia do obliczeń jest tutaj cena średnia a nie delta C.
      Odp. C jest prawidłowa, gdyż to właśnie metoda porównywania parami bazuje na delcie C. Oczywiście deltę oblicza się po aktualizacji cen na datę wyceny.
      mam nadzieję, że pomogłam 🙂

  4. Katarzyna says:

    Dzień dobry,
    Czy ustalenie cech i ich gradacji nie powinno nastąpić przed aktualizacją na dzień wyceny ? Porównójemy pomiędzy sobą pary nieruchomości, które mają dokładnie takie same atrybuty, przy pomocy których zostały opisane
    i różnicuje je jedynie wartość jednostkowa i czas zawarcia transakcji.?

    • 2k2 says:

      Czy w pytaniu chodzi o ustalenie cech i ich gradacji, czy raczej o ustalenie wagi cech?

      Jeżeli o ustalenie cech i gradacji, to na tym etapie powinniśmy skupić się na analizie transakcji (opisie nieruchomości podobnych), informacji zawartych w aktach notarialnych i innych dokumentach. Wyjątkowo dociekliwi mogą się pokusić o dokonanie oględzin nieruchomości, co w praktyce jest niezwykle karkołomnym zadaniem (wątpię, żeby ktoś nas wpuścił do mieszkania na oględziny…), ale taki pomysł został ujęty w projekcie standardu nr 2. Na szczęście to dopiero projekt 😊
      Warto przeanalizować oferty sprzedaży nieruchomości na określonym do celów wyceny rynku – pozwoli nam to „złapać” jaka cecha jest istotna, tym bardziej, że opisy do ofert sprzedaży są sporządzane zazwyczaj przez pośredników, którzy mają bezpośredni i stały kontakt z potencjalnymi nabywcami, więc są dobrze poinformowani, za co nabywcy chcą zapłacić. Trzeba jednak takie informacje przepuścić przez „filtr racjonalności”, bo wiadomo – dobry sprzedawca z największego problemu nieruchomości jest w stanie stworzyć atut, a nasza w tym rola, żeby to profesjonalnie ocenić 😊 Z kolei ustalenie gradacji powinno się odbywać poprzez przyjrzenie się, z jakimi nieruchomościami mamy do czynienia. Czy stan techniczny wszystkich nieruchomości jest bardzo dobry? Jeżeli nie, to czy jest bardzo dobry i dobry? A może bardzo dobry, dobry i zły? i tak dalej.

      Natomiast do ustalenia wag cech (procentowego wpływu cechy na cenę), powinniśmy się opierać na danych zaktualizowanych na dzień wyceny! Warto zwrócić uwagę na fakt, że data zawarcia transakcji również jest cechą różnicującą nieruchomości. Stosowanie zasady ceteris paribus, na którą się powołujesz, opiera się na tym, że pary dobrane do obliczenia wpływu cechy powinny być niemal identyczne i powinny się różnić tylko cechą, którą chcemy obliczyć. Jeżeli więc porównujemy parę nieruchomości, które różnią się np. lokalizacją oraz datą i nie dokonamy aktualizacji cen, to otrzymany wynik będzie zawierał w sobie element trendu czasowego. Jeżeli trend czasowy jest niewielki lub nie występuje, to jeszcze jakoś to będzie, ale jeżeli jest znaczny, to wyniki będą zafałszowane.

      pozdrawiam

      • Katarzyna says:

        Dziękuje za odpowiedź. Chodzi mi o opis procedury (na egzamin ustny) Tok procedury opisany jest zgodnie z NI ale czegoś nie rozumiem. Przecież żeby dokonać aktualizacji metodą ceteris paribus musimy już mieć przypisane cechy i ich gradację…

        • 2k2 says:

          Jest dokładnie tak jak piszesz, czyli w przypadku gdy trend czasowy badamy metodą ceteris paribus, to oczywiście każdą nieruchomość podobną musimy wcześniej opisać pod kątem cech, żeby wybrać identyczne pary, różniące się tylko datą transakcji. Jeżeli natomiast trend czasowy wyznaczamy na przykład za pomocą regresji liniowej, to cechy można sobie przypisać w kolejnym etapie – jak kto woli 🙂

  5. Aga says:

    Witam, mam pytanie odnośnie delty między ceną Min i Cen Max, na praktykach mówiono mi ze nie powinna dużo odbiegać od średniej cen. Teraz zastanawiam się czy jest do tego jakaś podstawa prawna? W RM jest napisane ze źródłem informacji o cenach nie mogą być informacje o transakcjach które w rażący sposób odbiegają od przeciętnych cen. Ale jaka jest podstawa prawna że wykreślamy ceny ze zbioru z ceną rażąco wysoką lub niską żeby delta pomiędzy cmax i cmin nie byla za duża? Pozdrawiam 🙂

    • 2k2 says:

      Cześć Aga.

      Odpowiadając na pierwszą część pytania – obecnie nie ma do tego podstawy prawnej. Natomiast ogólnie przyjęta zasada mówi, że delta C nie powinna być większa niż cena minimalna. Takie zapisy można znaleźć w wytycznych niektórych banków w zakresie określania wartości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności.

      Co do drugiej części pytania, tutaj również nie ma konkretnego przepisu, jaką cenę należy odrzucić. Trzeba się kierować zdrowym rozsądkiem (wiem, wiem, mało to precyzyjne). Czasami wystarczy zbadać przebieg rozkładu cen. W tym celu należy uszeregować ceny jednostkowe od najniższej do najwyższej. Następnie sprawdzamy jakie są różnice między sąsiednimi wartościami. Jeżeli ceny zmieniają się równo i nieznacznie, to nie mamy powodów sądzić, że coś tu jest nie tak. Natomiast, jeżeli mamy zestaw cen jednostkowych na przykład w takich wartościach:
      4200 <-- (cena minimalna)
      5100 <-- cena wyższa o 900 zł od poprzedniej
      5150 <-- cena wyższa o 50 zł od poprzedniej
      5200 <-- cena wyższa o 50 zł od poprzedniej
      5300 <-- cena wyższa o 100 zł od poprzedniej
      5350 <-- cena wyższa o 50 zł od poprzedniej
      5400 <-- cena wyższa o 100 zł od poprzedniej
      5500 <-- cena wyższa o 100 zł od poprzedniej
      5600 <-- cena wyższa o 100 zł od poprzedniej
      5700 <-- cena wyższa o 100 zł od poprzedniej
      7100 <-- cena wyższa o 1400 zł od poprzedniej (cena maksymalna)
      to od razu widać, że coś tu nie gra Do odrzucenia kwalifikują się: 4200 i 7100. Oczywiście jest to przykład mocno uproszczony i zazwyczaj nie jest tak łatwo 🙂 Ale jeżeli widzimy duże różnice w cenach „dolnych” lub „górnych”, to trzeba im się dokładniej przyjrzeć.

  6. Monika says:

    Dzień dobry. Przeglądając różne fora dotyczące problematyki wycen nieruchomości, rzadko spotyka się tak wyczerpujące odpowiedzi w analizowanej tematyce. Odpowiedzi jasne i zrozumiałe

  7. Michał says:

    Dzień dobry, mam wielką prośbę o wyjaśnienie nurtującej mnie sprawy. W przypadku cech nieruchomości użytych do porównań, z jaką datą te cechy powinny istnieć – z datą transakcji porównywanej nieruchomości czy z datą wyceny wycenianej nieruchomości. Może wyjaśnię to na przykładzie: cecha uzbrojenie terenu użytej do porównywnania nieruchomości gruntowej, np. sieć kanalizacyjna. Data transakcji tej wybranej do porównania nieruchomości to maj 2015, sieć kanalizacyjną oddano tam do użytkowania w listopadzie 2015 (a więc już po dacie transakcji), zaś data na jaką wyceniano wycenianą nieruchomość to grudzień 2015. W sporządzonej wycenie wśród cech tej wybranej do porównania nieruchomości UWZGLĘDNIONO uzbrojenie terenu (np. sieć kanalizacyjną), które zostało wybudowane i oddane do użytkowania dopiero po dacie jej transakcji. Czy to jest prawidłowe? Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedź.

    • 2k2 says:

      Dzień dobry Michale.
      Zasadą jest, że stan nieruchomości, w tym uzbrojenie w kanalizację, przyjmuje się z daty zakupu nieruchomości – inaczej nie miałoby to sensu. Czyli w Twoim przypadku z maja 2015 roku. Natomiast fakt, że kanalizacja była w tym czasie w budowie (wnioskuję, że jeżeli w listopadzie 2015 roku została oddana do użytkowania, to w maju trwała już budowa) wpłynął niewątpliwie na cenę nieruchomości. Powinno się więc to dokładnie zbadać i opisać w operacie szacunkowym.
      Pozdrawiam

      • Michał says:

        Serdecznie dziękuję za odpowiedź! Tak już tylko informacyjnie (bo myślę że dla osób zainteresowanych tym tematem może to być ciekawe studium błędów popełnianych w wycenach) dodam, że sprawa (realnie istniejąca) jest niestety jeszcze bardziej skomplikowana. Zaczęło się od tego, że w operacie szacunkowym nadano wszystkim nieruchomościom wybranym do porównań oceny cechy „uzbrojenie terenu” niezgodne z podanym w ich opisach uzbrojeniem (we wszystkich przypadkach wskazano uzbrojenie prąd, kanalizacja, wodociąg). W operacie zawarta jest tabelka precyzyjnie przypisująca każdej ocenie – średnia, dobra, bardzo dobra – odpowiadające jej uzbrojenie, a w opisie każdej z wybranych do porównań nieruchomości podano w/w uzbrojenie. Przyznane oceny nie pasowały do podanego uzbrojenia – były w każdym wypadku zaniżone (powinny być „bardzo dobra” a każdorazowo przyznano „dobra”), w wyniku czego doliczono do wszystkich porównań dla tej cechy poprawki cenowe, skutkujące PODWOJENIEM oszacowanego wzrostu wartości wycenianej nieruchomości. Po zgłoszeniu tych niezgodności, rzeczoznawca potwierdził je (bo były oczywiste), jednak wytłumaczył się tym, że były to „błędy drukarskie” w opisach uzbrojenia nieruchomości (że błędnie podał tam kanalizację), a w poprawionej wersji operatu wykreślił z opisów wszystkich nieruchomości sieć kanalizacyjną. Czyli dopasował opisy uzbrojenia do nadanych za to ocen. Wydawało się to podejrzane, więc właściciele wycenianej nieruchomości wystąpili (w trybie dostępu do informacji publicznej) do gminy i Wodociągów Miejskich o podanie dat w jakich stworzono warunki przyłączenia do wodociągu i kanalizacji wybranych do porównań nieruchomości. Okazało się, że w terminach ich transakcji (wskazanych w operacie) na żadnej z nich nie było nie tylko kanalizacji, ale i wodociągu, który nadal jest wskazany jako istniejące uzbrojenie nawet w poprawionej wersji operatu i ma wpływ na przyznane oceny. A więc oceny uzbrojenia terenu są nadal niezgodne ze stanem faktycznym nawet po naniesionych przez rzeczoznawcę poprawkach… Niestety, w międzyczasie (w trakcie długiego oczekiwania na odpowiedzi z gminy i wodociągów) upłynęły terminy, wydana została decyzja i stała się ostateczna… Pozostaje więc chyba tylko na podstawie kpa wnioskować o uchylenie decyzji i wznowienie postępowania (bo innej ścieżki już nie ma), kwestionując wartość dowodową operatu, skoro nawet po wskazaniu rzeczoznawcy błędnych ocen i poczynieniu przez niego poprawek nadal nie odpowiadają one stanowi faktycznemu, a więc decyzję administracyjną podjęto na podstawie niezgodnego z prawdą materiału dowodowego…

        A tak na marginesie, błędy te (i liczne inne) w trakcie postępowania wskazywane były Organowi prowadzącemu postępowanie, który każdorazowo „umywał ręce” twierdząc, że nie jest uprawniony do oceny operatu, co leży w wyłącznej gestii rzeczoznawcy…. „Kwiatków” jest więcej, bo np. rzeczoznawca dla cechy „Uciążliwości i ograniczenia” nadał ocenę „Brak” (odpowiadającą opisowi „Hałas uliczny nieodczuwalny”), podczas gdy w oficjalnej miejskiej mapie akustycznej (uchwała Rady Miejskiej stworzona na podstawie badań własnych gminy) na terenie nieruchomości wskazany jest poziom hałasu 60-65 dB, a więc w zakresie przekraczającym dopuszczalną normę hałasu drogowego (do 64 dB) – nieruchomość leży przy jednej z najruchliwszych dróg krajowych. Rzeczoznawca odmówił skorygowania tej oceny oświadczając, że „odległość dzieląca nieruchomość od drogi krajowej jest wystarczająca by zniwelować hałas drogowy”, co jest o tyle irracjonalne, że przecież wyznaczony jest (oficjalny, ustalony przez gminę i zawarty na mapie stanowiącej załącznik uchwały Rady Miejskiej) poziom hałasu bezpośrednio NA terenie nieruchomości, więc odległość jest nieistotna… Podobnie, mimo że w przypadku wybranych do porównań nieruchomości uwzględniano w ich ocenach znajdowanie się w ich otoczeniu przedsiębiorstw i ich wpływ na uciążliwości i ograniczenia w użytkowaniu, dla wycenianej nieruchomości odmówiono uwzględnienia bezpośredniego sąsiedztwa dużego i bardzo popularnego domu weselnego (którego uciążliwości dla najbliższego otoczenia nie trzeba chyba tłumaczyć) nadając ocenę „Brak uciążliwości”… Rzeczoznawca stwierdził, że jeśli dom weselny stanowi dla właścicieli nieruchomości uciążliwość to należy tego dochodzić indywidualnie na drodze cywilnej…

        Przepraszam że tak się rozpisałem, ale – jak wspomniałem – dla osób zainteresowanych tematem może to być ciekawy materiał do analizy pod kątem tego na co można się natknąć w wycenach – na faktycznym, realnym przykładzie…

  8. Monika says:

    dzień dobry. Mam pytanie odnośnie wag. Przy liczeniu wag w parach przy cesze lokalizacja wyszło mi w jednej parze 12% a w drugiej 70%. Czy taki rozrzut jest dopuszczalny, czy coś naknociłam.

    • 2k2 says:

      Dzień dobry Moniko.
      Twój przypadek doskonale obrazuje niedoskonałość liczenia wag metodą ceteris paribus. Niestety w praktyce ta metoda nie zdaje egzaminu, ale jest wymagana na egzaminie, że tak przewrotnie napiszę 🙂
      Rozrzut 12% i 70% świadczy o tym, że coś jest nie tak z transakcjami albo z cechami przypisanymi do nieruchomości. Może to też świadczyć o niedojrzałości rynku i wiele wiele innych powodów.
      Jeżeli jesteś na etapie przygotowywania projektu operatu szacunkowego na praktyki, to zdecydowanie odradzam umieszczenie takich wyników w operacie. Przyjrzyj się może raz jeszcze zgromadzonym transakcjom – może rynek inaczej ocenia lokalizację i inne cechy. Nie namawiam tu do manipulowania danymi, ale wiesz, czasami drobna korekta potrafi zdziałać cuda 😉

  9. Monika says:

    Serdecznie dziękuję za odpowiedź. Tak właśnie przygotowuję się do egzaminu i coś mi nie zagrało przy tej cesze. Tak jak Pani mówiła, drobna korekta została wprowadzona i od razu lepiej zabrzmiało

  10. Aleksandra says:

    Dzień dobry,
    Przygotowuje w ramach praktyk operat p. porównawcze m. porównywania parami. lokalu mieszkalnego. I mam pytanie. Wyceniłam lokal, który jest pod hipoteką. Czy tak może zostać? Czy szukać innego, „wolnego” od ograniczeń praw rzeczowych?

    • 2k2 says:

      Dzień dobry Aleksandro,
      Jaki jest cel tej wyceny? Jeżeli cokolwiek poza podziałem majątku, to możesz tak zostawić.
      Żeby komisja egzaminacyjna Cię nie zaskoczyła, przypomnę, że zgodnie z § 38 ust. 1. Rozp.WN:
      Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
      Obecnie panuje pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wygląda tak, że kupujący dokonuje zapłaty ceny:
      1. na konto wierzyciela – w wysokości odpowiadającej zadłużeniu na dany dzień,
      2. na konto sprzedającego – w pozostałej kwocie.

  11. Mateusz says:

    Dzień dobry,
    Mam następujące pytanie: w jaki sposób uwzględnić we wzorze na wagę danej cechy sytuacje, gdy dobrane pary nieruchomości różnią się daną cechą o różną liczbę jednostek?
    Np. obliczając wagi dla cechy „położenie na piętrze” mamy 2 różne pary nieruchomości różniące się tylko tą cechą.
    W jednej parze cecha „położenie na piętrze” przyjmuje wartości 0 i 2 (nieruchomości położone na parterze i II piętrze, przy pozostałych cechach takich samych)
    W drugiej parze cecha „położenie na piętrze” przyjmuje wartości 1 i 2 (nieruchomości położone na III i II piętrze, przy pozostałych cechach takich samych)
    Z góry dziękuję za odpowiedź 🙂

    • 2k2 says:

      Dzień dobry,
      Jeżeli mamy trzy oceny cechy, czyli 0, 1 i 2, to:
      – w pierwszej opisanej przez Ciebie parze postępujemy standardowo, gdyż rozpiętość jest maksymalna, więc wszystko jest ok,
      – w drugiej opisanej parze, mamy tylko połowę rozpiętości pomiędzy cechami. Ponieważ zakładamy równomierny rozkład cech, to w takim przypadku, otrzymany wynik powinniśmy pomnożyć przez 2.
      pozdrawiam 🙂

    • 2k2 says:

      To zależy od sposobu ustalania trendu czasowego. Jeżeli chcemy ustalić trend czasowy metodą ceteis paribus, to oczywiście jest tak jak piszesz.

    • Kuba says:

      Dzień dobry,

      mam pewną wątpliwość, której żadne artykuły nie mogą rozwiać. Mianowicie, sporządzam operat szacunkowy w przedmiocie wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej, która ma szczególne sąsiedztwo i w powiecie nie mogę znaleźć nieruchomości podobnych, wiec zostałem tylko z trzema, z tego samego osiedla, to najmniejszy problem.
      Dokonuję aktualizacji cen wskutek upływu czasu.
      Wątpliwość 1: czy trend obliczamy na podstawie tych trzech przyjętych transakcji, czy z szerszego rynku?
      2: co w przypadku, gdy te jedyne transakcje są sprzed 10 i 11 miesięcy?
      Pozdrawiam

      • 2k2 says:

        Nie jest możliwe prawidłowe wyznaczenie trendu na podstawie trzech transakcji, chociaż widziałam takie cuda 🙂 Zdecydowanie uwzględniłabym szerszy rynek do ustalenia wpływu czasu na ceny.

        Czy aby na pewno to „szczególne sąsiedztwo” wyklucza zwiększenie bazy o inne nieruchomości niezabudowane? Może wystarczy uwzględnić to w cechach rynkowych. Chyba, że rzeczywiście jest to jakaś odmienność nie do przecenienia.

        Czy można wiedzieć co to za szczególne sąsiedztwo?

    • 2k2 says:

      W takim przypadku, także jest to uzależnione od sposobu ustalenia wag. Jeżeli robimy to na podstawie preferencji potencjalnych nabywców, to przypisania ocen cechom możemy dokonać w kolejnym etapie. Jeżeli metodą ceteris paribus, to najpierw musimy ustalić oceny cech, żeby móc dobrać nieruchomości różniące się tylko jedną, badaną cechą.

  12. Jolanta says:

    dzień dobry. Do wyliczenia wartości uzbierałam 7 podobnych nieruchomości delta =7000zł, ostatecznie do porówniania parami wybrałam 3 i delta= 3000zł. Którą deltę biorę do dalszych obliczeń? bo się pogubiłam.

    • 2k2 says:

      Dzień dobry. Do obliczeń bierzesz tą deltę, na podstawie której dokonywałaś analizy rynku. Przez cały proces wyceny stosuje się jedną deltę!!!

  13. Jolanta says:

    Analizę zrobiłam na podstawie 7 w miarę podobnych transakcji. Analiza wykazała że 3 z nich są najbardziej podobne… i je wzięłam do ostatnich obliczeń… czyli moja delta to 3000. Dobrze rozumuję?

    • 2k2 says:

      Jak już przed chwilą pisałam, bierzesz tę deltę, na podstawie której robiłaś analizę rynku i ustaliłaś wagi, czyli 7000 zł. Jeżeli cechy określasz dla całej zbiorowości, to nie możesz sobie później przyjmować mniejszej delty, bo wynik będzie oderwany od przeprowadzonej analizy. Chyba, że inaczej rozumiemy pojęcie analizy rynku.

  14. Lila says:

    Dzień dobry,
    czy wartość wycenianej nieruchomości zawsze musi mieścić się w przedziale cen trzech nieruchomości wziętych do porównań, czy wystarczy jeśli wartość ta mieści się w przedziale cen nieruchomości z całego zbioru?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • 2k2 says:

      Dobry wieczór,
      Powiem tak – dobrze by było aby wartość mieściła się w przedziale cen nieruchomości wziętych do porównań. Jeżeli tak nie jest, to wątpliwości budzi czy te wybrane nieruchomości są rzeczywiście najbardziej podobne. Może spróbuj wybrać do porównania inne nieruchomości – takie, które nie będą wymagały aż tylu korekt. A może popełniłaś błąd w obliczeniach?
      pozdrawiam

  15. ASTBE says:

    Dzień dobry,

    rzeczoznawca do porównania wykorzystał transakcję nieruchomością, która stanowi przedmiot wyceny (zakup jej przez aktualnego właściciela). – czy jest to działanie poprawne?

  16. Beata says:

    Czy do obliczania wag podczas wyboru par nieruchomości podobnych, np. 3 i 14 do cechy lokalizacja można użyć dwa razy jedną nieruchomość? np. 3 i 13?

  17. Anna says:

    Mam jedno pytanie: jeżeli otrzymana cena jednostkowa 1 m2 powierzchni użytkowej wycenianej nieruchomości nie mieści się w przedziale cen transakcyjnych to jak to wyjaśnić w podsumowaniu operatu ?

  18. Wojtek says:

    Dzień dobry. Pytanie czy rzeczoznawcy mogą przekazywać numery działek wziętych do porównania przy wycenie nieruchomości ? Ew. czy jest jakaś podstawa do wyegzekwowania udostępnienia numerów działek ? Nie chodzi oczywiście o numer księgi wieczystej, gdzie mogą się znaleźć dane osobowe w rozumieniu RODO.
    Ciężko odnieść się do przygotowanego operatu nie wiedząc co autor wziął za wzorzec porównawczy.

    • 2k2 says:

      Dzień dobry.
      Odp. 1: Mogą przekazywać, ale nie muszą.
      Odp. 2: Nie ma podstawy do wyegzekwowania udostępnienia numerów działek.
      W kwestii tego, co autor operatu przyjął za wzorzec porównawczy, to w operacie powinien się znaleźć opis nieruchomości przyjętych do podrównania z uwzględnieniem cech rynkowych, tak, aby właśnie osoba czytająca operat miała jasną sytuację.

Masz pytania? Przemyślenia? Podziel się nimi.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!