Metoda korygowania ceny średniej

Metoda korygowania ceny średniej

Metoda korygowania ceny średniej – podstawy

Metoda korygowania ceny średniej jest, obok metody porównywania parami, jedną z podstawowych metod podejścia porównawczego w szacowaniu nieruchomości. Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozp.WN) definiuje ją w następujący sposób:

4 ust. 4 Rozp.WN
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

„Co najmniej kilkanaście” to znaczy ile? Zgodnie ze słownikiem języka polskiego wydawnictwa PWN:

kilkanaście – zaimek oznaczający w sposób przybliżony
liczbę w przedziale od 11 do 19

Wynika z tego, że aby metoda korygowania ceny średniej mogła zostać zastosowana, musimy dysponować jedenastoma lub większą liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi („co najmniej kilkanaście”), może wiec ich być 11, 20, 50, 100, 200 i tak dalej. Na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego z 22 maja 2014 roku pojawiło się pytanie, z którym wiele osób ma problem:

Pyt 55 Metodę korygowania ceny średniej można zastosować, jeśli zgromadzono dane dotyczące:
Odp. a  11 cen transakcyjnych uzyskanych za różne nieruchomości;
Odp. b  kilkunastu cen transakcyjnych uzyskanych za nieruchomości podobne;
Odp. c  9 cen transakcyjnych uzyskanych za podobne nieruchomości.
Prawidłowa odpowiedź to



b. Dlaczego nie a i b? Zwróćcie uwagę, że odpowiedź „a” kryje w sobie pewien niebezpieczny element, a mianowicie, mowa tam o „różnych nieruchomościach” a powinny to być „nieruchomości podobne”. Niby drobiazg, ale jakże istotny. I tu po raz kolejny podkreślam, aby bardzo powoli i dokładnie czytać pytania i odpowiedzi. W pośpiechu niestety wiele osób zaznacza a i b. Podobne pytanie pojawiło się 26 marca 2015 r. (pytanie 47) i 15 marca 2018 r. (pytanie 85), także bądźcie czujni 😉

Metoda korygowania ceny średniej – procedura szacowania

W zakresie procedury szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej nie istnieje obowiązujący standard zawodowy w rozumieniu definicji zawartej w art. 4 pkt 14) UoGN. Poszczególne etapy opiszę więc w oparciu o Notę Interpretacyjną „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, opracowaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która stanowi swego rodzaju dobre praktyki wyceny nieruchomości.

Początkowe etapy metody korygowania ceny średniej są tożsame z metodą porównywania parami. Aby łatwiej było przebrnąć przez sposób postępowania, nie będę odsyłała do metody porównywania parami, tylko powielę opisy dla wspólnych etapów z adnotacją zieloną czcionką, że jest tak samo jak w metodzie porównywania parami (PP). Przykładem, na którym będziemy dzisiaj pracować, będzie nieruchomość gruntowa zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. No to zaczynamy!

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

Jak w metodzie PP, przy czym zbiór powinien liczyć co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (w metodzie porównywania parami może być mniej). Informacje o cenach transakcyjnych powinny pochodzić z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest odpowiedni dobór nieruchomości oraz ocena przydatności danych zawartych w aktach notarialnych. Co to oznacza? Otóż, zgodnie z poniższym przepisem:

5 ust. 1 Rozp.WN
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności:

  • sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym,
  • sprzedaż z bonifikatą,
  • sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,
  • sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Powyższy katalog nie jest zamknięty i jeżeli podejrzewamy, że wystąpiły inne szczególne warunki, np. sprzedaż w rodzinie (często po niższej cenie), należy się zastanowić, czy taka transakcja jest rynkowa i może stanowić bazę porównawczą do wyceny.

5 ust. 2 Rozp.WN
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Pozostaje jeszcze pytanie: co należy uznać za nieruchomości podobne? Tutaj powinniśmy się kierować przede wszystkim doświadczeniem, zdrowym rozsądkiem i oczywiście definicją nieruchomości podobnej, zawartą w art. 4 pkt 16) UoGN.

A z jakiego okresu powinny pochodzić dane transakcyjne? Oczywiście im bliżej okresu poprzedzającego datę wyceny, tym lepiej. Wiele zależy od stopnia rozwinięcia badanego rynku. Przyjmuje się, że dane nie powinny pochodzić z okresu dłuższego niż dwa lata od daty wyceny. Nie jest to jednak zapisane w żadnym przepisie prawa, a jedynie we wspomnianej wcześniej Nocie Interpretacyjnej. Zresztą, nota dopuszcza odstępstwa od tej zasady (punkt 3.3 noty). Jeżeli więc mamy słabo rozwinięty rynek i brakuje nam transakcji, możemy cofnąć się o okres dłuższy niż dwa lata od daty wyceny, przy czym wymaga to szczegółowego uzasadnienia.

Przykład
Po przeanalizowaniu aktów notarialnych pochodzących z dwóch lat poprzedzających wycenę, wybraliśmy następujące nieruchomości podobne (adres został ukryty z uwagi na ochronę danych). Jest ich szesnaście:

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 1

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Jak w metodzie PP.
Jak wiadomo, ceny nieruchomości ulegają zmianom i z tego też powodu należy dokonać ich aktualizacji na datę wyceny. Od poprawności obliczonego wskaźnika wzrostu cen zależy poprawność kolejnych etapów wyceny nieruchomości. Niepoprawne określenie trendu czasowego prowadzi do niedoszacowania lub przeszacowania wartości nieruchomości. Metod aktualizacji cen jest kilka, w tym metody statystyczne (do wykorzystania przy dużych zbiorach nieruchomości) i metody interwałowe, stosowane zwykle przy niewielkiej bazie danych.

Aktualizacji cen zostanie poświęcony osobny artykuł, a poniżej przedstawiam tabelę z cenami już zaktualizowanymi.

Przykład – ciąg dalszy

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 2

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

Jak w metodzie PP.
Etap ten jest istotą całego procesu wyceny w podejściu porównawczym i polega na znalezieniu odpowiedzi na pytanie za co nabywcy nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy nie są brane pod uwagę. Każdy oczywiście powie, że „najważniejsza jest lokalizacja”, ale czy zawsze? Co w przypadku, gdy ograniczymy nasz rynek nieruchomości porównywalnych do niewielkiego osiedla skupionego przy kilku ulicach w dużym mieście? Wszystkie z tych nieruchomości mają taką samą lokalizację. W takim przypadku, lokalizacja, jako cecha różnicująca te nieruchomości, może zostać wyparta przez inne cechy, jak np. widok z okna czy sąsiedztwo. W przypadku lokalizacji można zaryzykować stwierdzenie, że im ciaśniej zarysowany obszar rynku, tym lokalizacja będzie miała mniejsze znaczenie.
Rodzaj cech jest więc względny, dlatego zawsze trzeba wziąć pod uwagę względem czego porównujemy naszą nieruchomość i pamiętajmy, że cechy nieruchomości mają charakter lokalny a nie uniwersalny. Cechy rynkowe mogą być różne dla różnych rodzajów nieruchomości. Cechami rynkowymi mogą być:

Dla nieruchomości lokalowej, na przykład:

  • lokalizacja,
  • standard wykończenia,
  • stan techniczny,
  • funkcjonalność,
  • powierzchnia użytkowa,
  • położenie na piętrze,
  • sąsiedztwo,

Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej, na przykład:

  • lokalizacja,
  • możliwości inwestycyjne,
  • kształt działki,
  • ukształtowanie terenu,
  • powierzchnia działki,
  • uzbrojenie,
  • dojazd,

Dla nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym, na przykład:

  • lokalizacja,
  • rodzaj zabudowy,
  • powierzchnia użytkowa,
  • powierzchnia działki,
  • stan techniczny budynku,
  • standard wykończenia.

Przykład – ciąg dalszy

Wróćmy teraz do naszego przykładu, czyli nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Po analizie rynku stwierdzamy, że cechami rynkowymi wpływającymi w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości są:

  • lokalizacja,
  • stan techniczny,
  • rodzaj zabudowy,
  • powierzchnia działki.

Ważne jest to, że musimy znać ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy wszystkich nieruchomości, nie tylko tej najgorszej i najlepszej. Zapamiętajcie to proszę. Operat szacunkowy na praktyki zawodowe powinien zawierać opis wszystkich nieruchomości. Ten temat też pojawia się w pytaniach egzaminacyjnych, np.

Test dla RzM z dnia 2016.07.14
Pyt 46 Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których:
Odp. a znane są ceny i cechy tych nieruchomości;
Odp. b znane są ceny i cechy co najmniej nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej;
Odp. c znane są ceny ofertowe nieruchomości podobnych oraz ich cechy.
Prawidłowa odpowiedź:
metoda korygowania ceny średniej
metoda korygowania ceny średniej
metoda korygowania ceny średniej
metoda korygowania ceny średniej
a.

4. (5.) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Jak w metodzie PP.
Zidentyfikowaliśmy już cechy rynkowe, więc teraz należy się zastanowić, jak te cechy się dzielą, czyli ustalić gradację cech rynkowych. Gradacja może być przedstawiona zarówno tekstowo (np. lokalizacja: bardzo dobra, dobra, zadowalająca), jak i liczbowo (np. lokalizacja: 2, 1, 0).
Jak ustalić, czy cecha powinna dzielić się na dwie, trzy, cztery czy pięć? Trzeba dokładnie przeanalizować wybrane do badania dane transakcyjne w aspekcie różnic pomiędzy nimi i na tej podstawie przyjąć podział. Jest to zadanie, które czerpie w znacznej mierze z doświadczenia. Niektóre cechy, jak na przykład rodzaj zabudowy, już swoim charakterem determinują jak będzie wyglądał podział wewnętrzny, bo przecież jeżeli mamy do czynienia tylko z zabudową wolnostojącą i bliźniaczą, to nie będziemy tej cechy wykazywać w czterech czy pięciu stopniach bo niby jak?

Przykład – ciąg dalszy
Po analizie rynku dochodzimy do wniosku, że gradacja każdej cechy jest trzystopniowa, toteż przypisujemy ocenę punktową zgodnie z przyjętą zasadą:

  • 2 – najlepsza jakość cechy,
  • 1 – średnia jakość cechy,
  • 0 – najgorsza jakość cechy.

Pozostaje nam jeszcze scharakteryzować konkretne oceny, oczywiście w oparciu o analizowany rynek a nie bezmyślne przepisywanie z Internetu 😉 Efekt znajduje się w kolumnie 4 poniższej tabeli.

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 3

5. (4.) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Jak w metodzie PP.
Identyfikację cech nieruchomości i ustalenie zakresu skali ocen mamy już za sobą. Teraz czeka nas ustalenie wag tych cechy, czyli siły wpływu na wartość rynkową. Jednym ze sposobów dokonania pomiaru cech jest tzw. metoda ceteris paribus (pozostałe równe). Polega ona na dobraniu takich par nieruchomości, które różnią się między sobą tylko daną cechą, a pozostałe cechy mają takie same. Korzystamy ze wzoru:

Metoda ceteris paribus - wzór

gdzie:
Wi – waga danej cechy
CL – cena jednostkowa nieruchomości o lepszej cesze
CG – cena jednostkowa nieruchomości o gorszej cesze
ΔC – zakres cenowy, tj. różnica między jednostkową ceną maksymalną a jednostkową cena minimalną z całego zbioru analizowanych nieruchomości

Ostatecznie określone wagi cech rynkowych powinny sumować się do 100%. Jeżeli wartość jest większa lub mniejsza od 100%, dokonujemy korekty wag. Należy jednak mieć na uwadze, aby różnice raczej nie były większe niż 110% i mniejsze niż 90%. Jeżeli jest inaczej, świadczyć to może o nieprawidłowym zidentyfikowaniu cech występujących na badanym rynku. Powinniśmy wtedy wrócić do punktu 3 i jeszcze raz dokonać przeglądu cechy rynkowych wpływających na wartość.

Przykład – ciąg dalszy
W kolumnach od 7 do 10 poniższej tabeli, znajdują się oceny cech rynkowych dla każdej  nieruchomości przyjętej do analizy.

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 4

Następnie obliczamy ΔC, czyli różnicę pomiędzy ceną maksymalną a minimalną:

Cena maksymalna = 6 822,90 zł/m2 (transakcja nr 5)
Cena minimalna = 4 763,27 zł/ m2 (transakcja nr 1)
ΔC = 6 822,90 zł/m2 – 4 763,27 zł/ m2 = 2 059,63 zł/m2

Teraz możemy przejść do poszukiwań takich par nieruchomości, które różnią się od siebie tylko jedną cechą. Na przykład, dla cechy lokalizacja weźmiemy nieruchomość nr 12 i nr 9, które poza lokalizacją, mają wszystkie oceny cech takie same, tj. na poziomie „2”. Pasuje nam tutaj również para składająca się z nieruchomości nr 5 i nr 9. Jak dokonujemy obliczeń?

obliczenia dla pary 12 i 9:
Metoda ceteris paribus - przykład 1

obliczenia dla pary 5 i 9:
Metoda ceteris paribus - przykład 2

Wszystkie pary porównawcze i wyniki obliczeń dla analizowanego przykładu zostały zamieszczone w poniższej tabeli.

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 5

Poza omówioną metodą ceteris paribus, można stosować również inne, wiarygodne sposoby dokonywania oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, np. metodę badania preferencji potencjalnych nabywców. Polega ona na przeprowadzeniu ankiety wśród potencjalnych nabywców nieruchomości i na tej podstawie określenie wag. Można także stosować metody statystyczne/ekonometryczne.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Jak punkt 7 w metodzie PP.

Charakterystykę wycenianej nieruchomości zamieszcza się w operacie szacunkowym w opisie stanu nieruchomości, ale w tym miejscu warto dokonać podsumowania, które przedstawimy w takim układzie, jak scharakteryzowaliśmy nieruchomości podobne. To spowoduje, że osoba czytająca operat nie miała problemu z porównaniem nieruchomości.

Przykład – ciąg dalszy
W naszym przykładzie będzie to wyglądało następująco:

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 6

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

Od tego momentu rozpoczyna się część odróżniająca metodę korygowania ceny średniej od metody porównywania parami. Dla przypomnienia, cena średnia stanowi iloraz sumy cen jednostkowych w zawartych transakcjach i ilości tych transakcji. Cenę minimalną i maksymalną wskazaliśmy już w punkcie 5, przy okazji stosowania metody ceteris paribus.

Przykład – ciąg dalszy
Ponieważ na analizowanym przez nas rynku występuje trend czasowy, to do obliczeń musimy przyjąć zaktualizowane ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej. Suma tych wartości wynosi 92 482,05 zł (suma liczb zawartych w kolumnie 9 tabeli 2). Liczba transakcji to 16.

Średnia wynosi więc 92 482,05 zł / 16 = 5 780,13 zł/m2.
Cena minimalna = 4 763,27 zł/m2 (transakcja nr 1),
Cena maksymalna = 6 822,90 zł/m2 (transakcja nr 5).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Przykład – ciąg dalszy
Bazując na naszym przykładzie, można to zrobić w następujący sposób:

Nieruchomość o cenie minimalnej (nr 1)

Lokalizacja: 0.
Nieruchomość położona w dzielnicy miasta, na osiedlu domków jednorodzinnych, w niedalekiej odległości od ulicy o dużym natężeniu ruchu. Na osiedlu brak jest punktów handlowo – usługowych. Dojście do przystanku komunikacji miejskiej utrudnione z uwagi na ekrany akustyczne posadowione wzdłuż chodnika.

Stan techniczny: 0.
Budynek wymaga przeprowadzenia remontu, w tym: wymiany stolarki okiennej, drzwiowej, naprawy pokrycia dachowego.

Rodzaj zabudowy: 0 (zabudowa szeregowa)

Powierzchnia działki: 0 (141 m2).

Nieruchomość o cenie maksymalnej (nr 5)

Lokalizacja: 2.
Nieruchomość położona w atrakcyjnej dzielnicy miasta, z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą oraz bliskością terenów zielonych. Sklepy podstawowej potrzeby oraz przystanki komunikacji miejskiej znajdują się w bliskiej odległości od nieruchomości.

Stan techniczny: 2.
Budynek bardzo dobrze utrzymany – regularnie prowadzona gospodarka remontowa. Elewacja budynku zadbana, stolarka okienna i drzwiowa w bardzo dobrym stanie.

Rodzaj zabudowy: 2 (zabudowa wolnostojąca)

Powierzchnia działki: 1 (526 m2).

Skrótowe podsumowanie można przedstawić dodatkowo w tabelce, w zestawieniu z nieruchomością wycenianą – pozwoli to dokonać wstępnej analizy poziomu, na którym mniej więcej się znajdujemy z wartością (jesteśmy gdzieś w średnio niższych rejestrach):

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 7

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

W tytule powyższego punktu procedury wskazane są wzory, wiec przejdźmy od razu do rzeczy.

Przykład – ciąg dalszy
Granice sumy współczynników korygujących:

Granice sumy współczynników korygujących

Zakresy sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych obliczamy w następujący sposób:

  1. dla dolnych granic: poprzez przemnożenie wagi cechy przez dolną granicę, czyli np. dla cechy „Lokalizacja” będzie to 41% x 0,824 = 0,338
  2. dla górnych granic: poprzez przemnożenie wagi cechy przez górną granicę, czyli np. dla cechy „Lokalizacja” będzie to 41% x 1,180 = 0,484

Dla wszystkich cech dane wyglądają jak poniżej:

Metoda korygowania ceny średniej - Tabela 8

Suma dolnych i górnych granic powinna się równać obliczonym wcześniej granicom sumy współczynników korygujących (czasem trzeba zaokrąglić w górę lub w dół aby uzyskać żądany wynik), i faktycznie w naszym przypadku tak jest, czyli wszystko zrobiliśmy prawidłowo.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

Przykład – ciąg dalszy
Na początek określimy położenie ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax], korzystając z poniższego wzoru:

Określenie położenia ceny średniej

gdzie ΔC to różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną.

Z obliczeń wynika, że średnia dzieli odcinek ΔC w stosunku 0,494 : 0,506, czyli prawie w połowie, a o to nam chodzi. Takie położenie nie wymaga korekty współczynników, uwzględniających miejsce średniej w zbiorze. Aby lepiej zrozumieć, spójrzcie na rysunek. Niebieska kreska pokazuje położenie średniej na odcinku ΔC, a różowa kropka pokazuje faktyczne położenie średniej. Widać więc, że leżą one niemal w tym samym miejscu.

Położenie ceny średniej w zbiorze danych transakcyjnych

Określenie wielkości współczynników korygujących wynikających z ocen wycenianej nieruchomości wymaga podzielenia obliczonych w kroku 9 zakresów współczynników korygujących na dodatkowe przedziały, charakteryzujące ocenę cech, czyli, jeżeli dla cechy „Lokalizacja” mamy trzy oceny cechy: 2, 1 i 0, to musimy ustalić jeszcze wartość tego środkowego przedziału:

Lokalizacja

Ocena 2 0,484 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,411 obliczamy [(0,484 – 0,338) / 2] + 0,338 = 0,411
Ocena 0 0,338 przepisujemy dolną granice dla cechy

Stan techniczny

Ocena 2 0,319 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,271 obliczamy [(0,319 – 0,222) / 2] + 0,222 = 0,271
Ocena 0 0,222 przepisujemy dolną granice dla cechy

Rodzaj zabudowy

Ocena 2 0,224 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,191 obliczamy [(0,224 – 0,157) / 2] + 0,157 = 0,191
Ocena 0 0,157 przepisujemy dolną granice dla cechy

Powierzchnia działki

Ocena 2 0,153 przepisujemy górną granicę dla cechy
Ocena 1 0,130 obliczamy [(0,153 – 0,107) / 2] + 0,107 = 0,130
Ocena 0 0,107 przepisujemy dolną granice dla cechy

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

Metoda korygowania ceny średniej - wzór na obliczenie wartości

gdzie:
Ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących.

Przykład – ciąg dalszy
W naszym przykładzie ∑Ui będzie wyglądała następująco:
z cechy „Lokalizacja” wybieramy 0,411, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 1,
z cechy „Stan techniczny” wybieramy 0,271, gdyż nasza nieruchomość  ma ocenę cechy 1,
z cechy „Rodzaj zabudowy” wybieramy 0,157, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 0,
z cechy „Powierzchnia działki” wybieramy 0,130, gdyż nasza nieruchomość ma ocenę cechy 1.

Sumując teraz powyższe wartości otrzymamy:

0,411 + 0,271 + 0,157 + 0,130 = 0,969 i to jest nasza ∑Ui

Podstawiamy do wzoru:

Metoda korygowania ceny średniej - obliczenie

Wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości wynosi 5 600,95 zł.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przykład – ciąg dalszy
Powierzchnia użytkowa naszej nieruchomości wynosi 148 m2, toteż wartość całej nieruchomości będzie się kształtować na poziomie:

WN = 148 m2 x 5 600,95 zł/m2 = 828 940,60 zł

I już! 😊

Mam nadzieję, że wszystko jest w miarę jasne.

Metoda korygowania ceny średniej – odejścia od noty

(punkt 7.1 Noty Interpretacyjnej): Zasad wyceny przedstawionych w niniejszej nocie nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.

Z powyższego wynika, że możemy indywidualnie zinterpretować metodę korygowania ceny średniej, o ile nasze działania będą zgodne z przepisami prawa.

W metodzie korygowania ceny średniej wykorzystuje się także współczynnik korekcyjny K, metodę interpolacji i esktrapolacji.

Która metoda wyceny w podejściu porównawczym bardziej Wam odpowiada – porównywania parami czy korygowania ceny średniej? Dajcie znać w komentarzach.

Metoda korygowania ceny średniej:

Schemat - metoda korygowania ceny średniej

5 thoughts on “Metoda korygowania ceny średniej

  1. Magda says:

    Na początku mi się wydawało, że wolę metodę porównywania parami, a teraz chyba bardziej tą.
    Jest co czytać 🙂 Pozdrawiam.

    • 2k2 says:

      Chodzi o to, że nie zawsze średnia znajduje się w środku zbiorowości. Napiszę niedługo wyjaśnienie z przykładami liczbowymi, może będzie łatwiej zrozumieć 🙂

  2. Karolina says:

    Piszę właśnie operat tą metodą na praktyki 🙂 Zrozumiałam więcej z tego wpisu niż przez dwie godziny wywodów rzeczoznawcy u którego mam praktyki.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij