Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa jest trzecim rodzajem nieruchomości, poza nieruchomością gruntową i nieruchomością budynkową. O legalnej definicji nieruchomości pisałam tu.

Każdy z nas zapewne wie czym jest lokal mieszkalny albo lokal użytkowy, ale czy lokal mieszkalny jest tym samym czym jest nieruchomość lokalowa? Otóż nie. Bardzo często z nieruchomością lokalową mylone jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a to rzecz zupełnie odmienna. Spółdzielczymi prawami zajmiemy się później.

Nieruchomość lokalowa – definicja

Bazując na kodeksie cywilnym: nieruchomości lokalowe są to części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym regulującym ustanawianie odrębnej własności lokali jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UoWL), zgodnie z którą:

Z kolei w §3 pkt 9 i 14 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały zdefiniowane: mieszkanie i lokal użytkowy:

Widać więc, że definicje z obu aktów prawnych są ze sobą spójne.

Spełnienie wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego / użytkowego stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Pomieszczenia pomocnicze

W przytoczonych powyżej definicjach wspomina się o „pomieszczeniach pomocniczych„, które nie są tym samym co „pomieszczenia przynależne„!!! Pomieszczenia pomocnicze zostały zdefiniowane w §3 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

czyli chodzi o przedpokój, łazienkę, kuchnię, garderobę, spiżarnię.

Pomieszczenia przynależne

Do lokalu może przynależeć np. piwnica, strych, komórka czy garaż. Są to tak zwane pomieszczenia przynależne i więcej na ten temat dowiemy się z art. 2 ust. 4 UoWL:

Warto zwrócić uwagę, że pomieszczenie przynależne nie musi przylegać do lokalu, a nawet może się znajdować poza budynkiem, w którym jest lokal (ale w granicach nieruchomości gruntowej).

WAŻNE! Podstawowa różnica pomiędzy pomieszczeniem pomocniczym a pomieszczeniem przynależnym polega na tym, że pomieszczenie pomocnicze znajduje się w obrębie lokalu, a pomieszczenie przynależne znajduje się poza lokalem.

Co ciekawe, garaż może stanowić  pomieszczenie przynależne do lokalu, ale także może stanowić odrębną nieruchomość lokalową, jeżeli taka będzie wola właściciela i zechce on dokonać wyodrębnienia garażu jako lokalu użytkowego.

Udział w częściach wspólnych

Nieodłącznym elementem nieruchomości lokalowej jest udział w częściach wspólnych, czyli w tzw. nieruchomości wspólnej. Czym zatem jest nieruchomość wspólna? Została ona zdefiniowana w art. 3 ust. 2 UoWL:

Nieruchomość wspólna jest objęta tzw. współwłasnością przymusową. Oznacza to, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Odwrotnie, niż ma to miejsce przy nieruchomości budynkowej, w nieruchomości lokalowej, prawem głównym jest prawo własności lokalu, a udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym.

A co w przypadku, gdy wyodrębniony lokal mieszkalny znajduje się w budynku położonym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym? W tej sytuacji, zamiast dwóch, powstają trzy związane ze sobą prawa:

1. prawo własności lokalu,
2. prawo współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń oraz
3. prawo współużytkowania wieczystego gruntu.

W tej sytuacji prawo własności lokalu również jest prawem głównym w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym (można takim lokalem dowolnie rozporządzać, tj. zbyć, obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym, np. hipoteką).

Zagadnienie przedstawiono na poniższym rysunku:

UWAGA! Dnia 5 października 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która ma skutecznie ograniczyć ustanawianie nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Więcej na ten temat dowiesz się tutaj.

W jaki sposób ustala się udział w częściach wspólnych? Odpowiedź znajdziemy w punkcie 3 i 4 art. 3 UoWL:

Nieruchomość lokalowa – części składowe

Zarówno:

• pomieszczenia przynależne
  piwnica, strych, komórka, garaż

jak i

• udział w nieruchomości wspólnej
  własność gruntu albo użytkowanie wieczyste gruntu oraz części budynku i urządzenia,  które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, kotłownie, chodniki, drogi wewnętrzne

są częściami składowymi nieruchomości lokalowej.

Warunki umożliwiające uznanie lokalu za samodzielny

Warunki, jakie musi spełniać lokal aby mógł być uznany za samodzielny zostały określone w definicji lokalu mieszkalnego (na początku wpisu), czyli dla przypomnienia, lokal musi być:

• wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,
• przeznaczony na stały pobyt ludzi… zaspokajający potrzeby mieszkaniowe (w przypadku lokali mieszkalnych),
• zaspokajający inne potrzeby (w przypadku lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne),

a dodatkowo, od 11 września 2017 roku, lokal musi jeszcze spełniać warunki określone w art. 2 ust. 1a UoWL, który mówi:

Powstanie odrębnej własności lokalu

Odrębna własność lokalu powstaje:

• w drodze umowy w formie aktu notarialnego o sprzedaży wydzielonego lokalu
  Strony umowy: współwłaściciele/właściciele nieruchomości i nabywca nieruchomości.
• w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (forma aktu notarialnego)
  Strony: właściciel. W ten sposób można przygotować lokal do sprzedaży.
• w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (<– ta forma występuje stosunkowo rzadko)
  Strony: współwłaściciele.
• w drodze umowy zobowiązaniowej właściciela gruntu do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę (forma aktu notarialnego).

Powyższe zdarzenia mają charakter konstytutywny, a do powstania prawa odrębnej własności lokalu konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy wpisie ustanawiającym odrębną własność lokalu. Po założeniu dla wyodrębnionego lokalu księgi wieczystej i wpisaniu w dziale II właściciela, wpis każdego następnego właściciela nieruchomości lokalowej ma już charakter deklaratoryjny. Wpis deklaratoryjny oznacza, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz. Tak więc lokal z założoną księgą wieczystą może być zbywany bez oczekiwania na wpis właściciela w księdze wieczystej. Ale UWAGA! Byłoby za łatwo, gdyby nie było wyjątków 🙂 Jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością lokalową z którą związany jest udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, to wówczas wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Wynika to z przepisu art. 27 UoGN, który mówi:

Lokal a nieruchomość lokalowa

Nie każdy samodzielny lokal musi być nieruchomością lokalową, ale każda nieruchomość lokalowa musi być samodzielnym lokalem.

Na drugiej stronie znajdują się pytania testowe z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych dla osób przygotowujących się do egzaminu. Warto się ich nauczyć a najlepiej zrozumieć 😉 bo ten temat niezwykle często się powtarza.