Nieruchomość lokalowa

nieruchomosc-lokalowa

Nieruchomość lokalowa jest trzecim rodzajem nieruchomości, poza nieruchomością gruntową i nieruchomością budynkową. O legalnej definicji nieruchomości pisałam tu.

Każdy z nas zapewne wie czym jest lokal mieszkalny albo lokal użytkowy, ale czy lokal mieszkalny jest tym samym czym jest nieruchomość lokalowa? Otóż niekoniecznie. Bardzo często z nieruchomością lokalową mylone jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a to rzecz zupełnie odmienna. Spółdzielczymi prawami zajmiemy się później.

Nieruchomość lokalowa – definicja

Bazując na kodeksie cywilnym: nieruchomości lokalowe są to części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym regulującym ustanawianie odrębnej własności lokali jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UoWL), zgodnie z którą:

Art. 2 ust. 2 UoWL:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z kolei w §3 pkt 9 i 14 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały zdefiniowane: mieszkanie i lokal użytkowy:

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
9) mieszkaniu – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego;
14) lokalu użytkowym – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym;

Widać więc, że definicje z obu aktów prawnych są ze sobą spójne.

Spełnienie wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego / użytkowego stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Pomieszczenia pomocnicze

W przytoczonych powyżej definicjach wspomina się o “pomieszczeniach pomocniczych”, które nie są tym samym co “pomieszczenia przynależne”!!! Pomieszczenia pomocnicze zostały zdefiniowane w §3 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
11) pomieszczeniu pomocniczym – należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

czyli chodzi o przedpokój, łazienkę, kuchnię, garderobę, spiżarnię.

Pomieszczenia przynależne

Do lokalu może przynależeć np. piwnica, strych, komórka czy garaż. Są to tak zwane pomieszczenia przynależne i więcej na ten temat dowiemy się z art. 2 ust. 4 UoWL:

Art. 2 ust. 4 UoWL:
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej “pomieszczeniami przynależnymi”.

Warto zwrócić uwagę, że pomieszczenie przynależne nie musi przylegać do lokalu, a nawet może się znajdować poza budynkiem, w którym jest lokal (ale w granicach nieruchomości gruntowej).

WAŻNE! Podstawowa różnica pomiędzy pomieszczeniem pomocniczym a pomieszczeniem przynależnym polega na tym, że pomieszczenie pomocnicze znajduje się w obrębie lokalu, a pomieszczenie przynależne znajduje się poza lokalem.

Co ciekawe, garaż może stanowić  pomieszczenie przynależne do lokalu, ale także może stanowić odrębną nieruchomość lokalową, jeżeli taka będzie wola właściciela i zechce on dokonać wyodrębnienia garażu jako lokalu użytkowego.

Udział w częściach wspólnych

Nieodłącznym elementem nieruchomości lokalowej jest udział w częściach wspólnych, czyli w tzw. nieruchomości wspólnej. Czym zatem jest nieruchomość wspólna? Została ona zdefiniowana w art. 3 ust. 2 UoWL:

Art. 3 ust. 2 UoWL:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólna jest objęta tzw. współwłasnością przymusową. Oznacza to, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Odwrotnie, niż ma to miejsce przy nieruchomości budynkowej, w nieruchomości lokalowej, prawem głównym jest prawo własności lokalu, a udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym.

A co w przypadku, gdy wyodrębniony lokal mieszkalny znajduje się w budynku położonym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym? W tej sytuacji, zamiast dwóch, powstają trzy związane ze sobą prawa:

  1. prawo własności lokalu,
  2. prawo współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń oraz
  3. prawo współużytkowania wieczystego gruntu.

W tej sytuacji prawo własności lokalu również jest prawem głównym w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym (można takim lokalem dowolnie rozporządzać, tj. zbyć, obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym, np. hipoteką).

Zagadnienie przedstawiono na poniższym rysunku:

nieruchomość lokalowa

W jaki sposób ustala się udział w częściach wspólnych? Odpowiedź znajdziemy w punkcie 3 i 4 art. 3 UoWL:

Art. 3UoWL:
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnym.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Części składowe nieruchomości lokalowej

Zarówno:

  • pomieszczenia przynależne
    piwnica, strych, komórka, garaż

jak i

  • udział w nieruchomości wspólnej
    własność gruntu albo użytkowanie wieczyste gruntu oraz części budynku i urządzenia,  które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, kotłownie, chodniki, drogi wewnętrzne

są częściami składowymi nieruchomości lokalowej.

Powstanie odrębnej własności lokalu

Odrębna własność lokalu powstaje:

  • w drodze umowy w formie aktu notarialnego o sprzedaży wydzielonego lokalu
    Strony umowy: współwłaściciele/właściciele nieruchomości i nabywca nieruchomości.
  • w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
    Strony: właściciel. W ten sposób można przygotować lokal do sprzedaży.
  • w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność
    Strony: współwłaściciele.
  • w drodze umowy zobowiązaniowej właściciela gruntu do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę.

Powyższe zdarzenia mają charakter konstytutywny, a do powstania prawa odrębnej własności lokalu konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy wpisie ustanawiającym odrębną własność lokalu. Po założeniu dla wyodrębnionego lokalu księgi wieczystej i wpisaniu w dziale II właściciela, wpis każdego następnego właściciela ma już charakter deklaratoryjny. Wpis deklaratoryjny oznacza, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz. Tak więc lokal z założoną księgą wieczystą może być zbywany bez oczekiwania na wpis właściciela w księdze wieczystej.


Na drugiej stronie znajdują się pytania testowe z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych dla osób przygotowujących się do egzaminu. Warto się ich nauczyć a najlepiej zrozumieć 😉 bo ten temat niezwykle często się powtarza.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij