Definicje

Działka budowlana – definicja w różnych aktach prawnych

działka budowlana

Działka budowlana – definicje

Pojęcie „działka budowlana” zostało zdefiniowane w trzech aktach prawnych, do których zalicza się:

Definicje przedstawiają się następująco:

UoGN – art. 4 pkt 3a
działka budowlana – zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

 

UoPLAN – art. 2 pkt 12
działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

 

Rozp.WTBudynki – §3 pkt 1a
działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Możemy więc z łatwością zauważyć, że działka budowlana w rozumieniu UoGN nie jest tożsama z działką budowlaną zdefiniowaną w UoPLAN i Rozp.WTBudynki. Występują dwie zasadnicze różnice:

Różnice w definicjach

Po pierwsze: działka budowlana wg UoGN jest działką zabudowaną, podczas gdy działka budowlana wg UoPLAN i Rozp.WTBudynki to przede wszystkim działka niezabudowana, nadająca się do zabudowy. Tak więc żadna działka niezabudowana nie będzie działką budowlaną w rozumieniu UoGN.

Po drugie: działka budowlana wg UoGN to „działka gruntu, której wielkość, cechy fizyczne …”. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 3) działką gruntu jest: niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Czyli wg UoGN pojęcie działki budowlanej ogranicza się tylko i wyłącznie do pojedynczej działki gruntu, podczas gdy działka budowlana wg UoPLAN i Rozp.WTBudynki to „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy fizyczne ….”, czyli może to być nieruchomość gruntowa składająca się z jednej lub kilku działek gruntu albo pojedyncza działka gruntu wchodząca w skład jakiejś większej nieruchomości gruntowej.

Działka budowlana – podobieństwa w definicjach

We wszystkich trzech definicjach działki budowlanej, określone zostały takie same cechy, jakie działka ma posiadać aby spełniała swój cel. Cechami tymi są:

Dlaczego działka budowlana wg UoGN jest zabudowana?

Rola UoGN w zakresie działki budowlanej sprowadza się do ustalenia, czy działka gruntu spełnia wymagania aby mógł stać na niej obiekt, który już się na niej znajduje. Jeżeli natomiast działka nie spełnia wymagań, przepisy UoGN wskazują możliwości naprawienia takiego stanu rzeczy.

Rozwiązanie zostało wskazane w art. 95 pkt 2 i pkt 7 UoGN. Poniżej zacytowałam cały przepis aby nie stracić kontekstu, a interesujące nas punkty zostały zaznaczone pogrubioną czcionką:

Art.  95.
Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Cel wydzielenia działki budowlanej wskazany w punkcie 2 powyższego przepisu służy realizacji roszczenia przewidzianego w art. 231 KC (budynek wzniesiony na cudzym gruncie). Cel wydzielenia może być zrealizowany tylko wtedy, gdy wydzielona działka budowlana ma otaczać wzniesiony przez samoistnego posiadacza budynek i tylko w przypadku, gdy budynek został wzniesiony w dobrej wierze. Nie ma natomiast znaczenia jakiego rodzaju jest to budynek.

Natomiast w punkcie 7 wydzielenie ogranicza się tylko do budynku mieszkalnego. Możliwe jest jednak wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego, a tym samym uzyskanie również wydzielenia działki z budynkami o innej funkcji niż mieszkalna.

Z kolei w art. 209a ust 1 i 3 UoGN zaproponowano sposób uregulowania sytuacji budynków wielorodzinnych z wyodrębnionymi lokalami:

Art.  209a.
1. Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.
2. Przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości.
3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.
4. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:
1) toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
2) przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;
3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Podsumowując, rozumienie pojęcia „działka budowlana” przez UoGN i przez pozostałe akty prawne jest zdecydowanie odmienne i należy o tym pamiętać interpretując poszczególne przepisy odnoszące się do owych definicji.

Pytania egzaminacyjne związane z omawianym tematem:

Test dla RzM z dnia 2014.08.21
Pyt 83 Głównymi parametrami działki gruntu, by była działką budowlaną są:
a. wielkość;
b. wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej;
c. dostęp do drogi publicznej.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, b, c.

Test dla RzM z dnia 2014.11.20
Pyt 5 W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod pojęciem „działki budowlanej” należy rozumieć:
a. zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;
b. nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych;
c. działkę ewidencyjną stanowiącą ciągły obszar gruntu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony liniami granicznymi.

 

Prawidłowa odpowiedź: a.

Test dla RzM z dnia 2015.06.25
Pyt 35 Głównymi parametrami działki gruntu, by była działką budowlaną według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są:
a. wielkość;
b. wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej;
c. istnienie zabudowy.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, b.

Test dla RzM z dnia 2015.12.10
Pyt 7 Jakie działania mogą być podjęte, jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wielolokalowym przypisano do tego budynku grunt nie spełniający kryteriów działki budowlanej?:
a. właściciele lokali mogą żądać od właściciela gruntów przyległych będącego osobą fizyczną, zawarcia umowy notarialnej przeniesienia własności części tych gruntów, która wraz z dotychczas przypisanymi do budynku gruntami będzie spełniać kryteria działki budowlanej;
b. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jako właściciele gruntów przyległych, mogą żądać od właścicieli lokali zawarcia umowy notarialnej przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowa nie wieczyste części tych gruntów, która wraz z dotychczas przypisanymi do budynku gruntami będzie spełniać kryteria działki budowlanej;
c. obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości podejmowania jakichkolwiek działań w tym zakresie, gdyż stan ten chociaż niepożądany jest usankcjonowany rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ponadto nie koliduje z możliwością korzystania z wyodrębnionych lokali.

 

Prawidłowa odpowiedź: b.

Test dla RzM z dnia 2016.12.08
Pyt 71 Czy do wydzielenia działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego wzniesionego przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, niezbędna jest zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
a. tak, gdyż nie można dokonać podziału nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń tego planu;
b. zgodność nie jest konieczna, gdyż podziału nieruchomości na ten cel można dokonać niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
c. w przypadku, gdy plan istnieje zgodność jest konieczna, w przypadku jego braku – zgodność konieczna nie jest.

 

Prawidłowa odpowiedź: b.

Test dla RzM z dnia 2017.06.29
Pyt 14 Parametry, które w myśl przepisów o gospodarce nieruchomościami i decydują o tym, że działka gruntu może być działką budowlaną, to:
a. wielkość;
b. dostęp do drogi publicznej;
c. cechy geometryczne.

 

Prawidłowa odpowiedź: a, b, c.

3 thoughts on “Działka budowlana – definicja w różnych aktach prawnych”

  1. Członek Zarządu wspólnoty says:

    Co jeśli deweloper sprzedał budynek wraz z działką, która nie spełnia kryteriów działki budowlanej i nie gwarantuje niezbędnej do korzystania lokali infrastruktury choćby zawiera niedostateczną liczbę miejsc postojowych? Czy zarząd wspólnoty takiego budynku może to reklamować w ramach rękojmi jako wadę prawną?

    Odpowiedz
    • 2k2 says:

      Gdyby faktycznie działka nie spełniała kryteriów działki budowlanej, to deweloper nie uzyskałby pozwolenia na budowę. Czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z dokumentacją? Może tu tkwi problem?

      Odpowiedz
  2. K.W. says:

    W efekcie ugody zatwierdzonej przez Sąd otrzymałam w spadku część działki siedliskowej, niezabudowanej o szerokości 6,5 m i długości 40,82 m oraz szer. 5,5m i długości 36 m /w linii łamanej/. Wydzielony na moją wyłączną własność jest grunt niezabudowany /rolny/ V klasy.
    Geometria działki nie pozwala na jakąkolwiek zabudowę, a jedynie może być gruntem rolnym i częściowo drogą. Jak należy to traktować jeśli chodzi o podatek gruntowy /V klasa jest zwolniona od podatku/.

    Odpowiedz

Masz pytania? Przemyślenia? Podziel się nimi.

error: Content is protected !!