Wycena do kredytu / wycena dla banku

Wycena do kredytu = wycena dla zabezpieczenia wierzytelności

Sformułowanie „wycena do kredytu”, „wycena pod kredyt” czy tez „wycena dla banku” to popularne określenia wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności. Czym są wierzytelności? –  wierzytelności są prawami majątkowymi, z których wynikają roszczenia wierzyciela do otrzymania świadczenia od dłużnika. Istnieje wiele rodzajów zabezpieczeń wierzytelności. Jednak w przypadku nieruchomości, zabezpieczenie stanowi hipoteka, która jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych.

Hipotekę można ustanowić tylko i wyłącznie na:

• nieruchomościach,
• użytkowaniu wieczystym,
• spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, które tak jak hipoteka, jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Hipoteki nie można ustanowić na spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.

Wycena do kredytu a wycena do innych celów

W zakresie podstawowym, wskazanym w Rozp.WN, wycena do kredytu wygląda dokładnie tak samo jak każdy inny operat szacunkowy. Różnica polega na tym, że w operacie do kredytu należy dodatkowo uwzględnić pewne elementy, o których przeczytasz w dalszej części.

Wycena do kredytu – podstawy prawne

Dokumentem szczególnym, regulującym sporządzenie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności jest:

• Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych Nr 1 Wycena Dla Zabezpieczenia Wierzytelności, ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury i Budownictwa 1 września 2017 roku (pobierz wersję pdf). Do czasu zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 września 2021 roku, było to standard zawodowy w rozumieniu art. 4 pkt 14) UoGN. Jednakże Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa zrezygnował z ustalania oraz ogłaszania obowiązujących standardów zawodowych w drodze obwieszczenia i art. 4 pkt 14) UoGN został uchylony z dniem 9 września 2021 r.. Ustawa wprowadzająca tę zmianę zachowała w mocy standard bankowy przez 24 miesiące od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1561), tj. 24 miesiące od 9 września 2021 roku.

Wycena nieruchomości do celów zabezpieczenia wierzytelności wymaga także uwzględnienia zasad ogólnych, czyli następujących przepisów:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UoGN),
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozp.WN).

a także przepisów unijnych:

• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012.

Przyjrzyjmy się zatem bliżej zasadom szczególnym, czyli tzw. standardowi bankowemu.

Standard bankowy – wybrane informacje

Poniżej znajdziesz najistotniejsze wytyczne, wynikające ze standardu bankowego.

a) Wycena do kredytu musi uwzględniać wymagania wierzycieli

Punkt 4.1. Standardu bankowego:
Przeprowadzając wycenę do celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i w każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione, rzeczoznawca powinien zaznaczyć ten fakt w operacie szacunkowym.

Gdzie szukać wymagań wierzycieli? Niektóre banki publikują wymagania, zwane wytycznymi dla rzeczoznawców, na swoich stronach internetowych. Inne udostępniają wymagania na żądanie (telefonicznie, mailowo, w oddziale). Ale są też takie, które ograniczają się w swych wymaganiach do tego, aby operat szacunkowy był zgodny z przepisami prawa, w tym, z omawianym standardem bankowym.

Bywa, że nieaktualizowane wytyczne odbiegają nieco od obowiązujących przepisów. Na wypadek takich okoliczności, dalsza część punktu 4.1 brzmi następująco:

Punkt 4.1. Standardu bankowego (ciąg dalszy)
Nieuwzględnienie wymagań może być spowodowane m.in. brakiem możliwości uzyskania przez rzeczoznawcę majątkowego informacji dotyczących wymagań wierzyciela lub niezgodności tych wymagań z przepisami prawa lub standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

b) Wycena do kredytu musi zawierać tzw. załącznik bankowy, wskazujący obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością

„Ryzykanci żyją krócej” 😉

Punkt 4.3  Standardu bankowego
Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego.

Kluczowe są tutaj dwa słowa:

• „obowiązek” – załącznik bankowy musi być ZAWSZE dołączony do operatu dla zabezpieczenia wierzytelności,
• „wskazać” – rzeczoznawca ma wskazać obszary ryzyka, a nie ocenić ryzyko. Oceny ryzyka dokonuje wierzyciel.

Część banków posiada własne formularze z obszarami ryzyka.

c) Wycena do kredytu a rodzaje nieruchomości (szczególne przypadki) wg standardu bankowego

Standard bankowy wyróżnia cztery rodzaje nieruchomości:

1. Nieruchomości inwestycyjne

Punkt 5.3. Standardu bankowego
Nieruchomości inwestycyjne, zdefiniowane jako nieruchomości, które właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub które utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości (definicja ta nie obejmuje nieruchomości zajmowanych przez właściciela), szacuje się jako odrębny przedmiot wyceny.
W przypadku portfela takich nieruchomości przedmiotem wyceny może być dodatkowo nieruchomość traktowana tak, jakby miała być sprzedana jako część portfela inwestycyjnego. W takim przypadku należy wyjaśnić różnicę pomiędzy uzyskaną wartością nieruchomości, wycenionej jako odrębny przedmiot wyceny, a wartością nieruchomości potraktowanej jako część portfela inwestycyjnego.

Najbardziej adekwatnym podejściem i metodą do zastosowania w tym przypadku będzie:

PODEJŚCIE DOCHODOWE, METODA INWESTYCYJNA

Oczywiście można także zastosować PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE jeżeli występują transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi.

2. Nieruchomości zajmowane przez właściciela

Punkt 5.4. Standardu bankowego
Nieruchomości zajmowane przez właściciela wycenia się przy założeniu, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż lub oferowana do wynajęcia, jako wolna (niezajęta przez właściciela). Wszelkie korzyści niezwiązane z nieruchomością, a wynikające z faktu zajmowania nieruchomości przez właściciela, powinny być oddzielone od wartości nieruchomości.

3. Nieruchomość w trakcie budowy lub rozwoju

Punkt 5.5. Standardu bankowego
Nieruchomości w trakcie budowy lub rozwoju, rozumianego w szczególności jako odbudowa, rozbudowa, nadbudowa i przebudowa obiektu budowlanego, podlegają wycenie z uwzględnieniem istniejących i potencjalnych zezwoleń dotyczących możliwości zagospodarowania. Założenia dotyczące możliwości określonego zagospodarowania muszą być fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i przytoczone w całości w operacie szacunkowym, a ich przyjęcie odbywa się po uzgodnieniu z wierzycielem.

Definicję budowy i przebudowy zawarte są w art. 3 Prawa budowlanego. Brzmią one następująco:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
6) budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;
7a) przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

Odbudowa, rozbudowa i nadbudowa, które wg prawa budowlanego mieszczą się w definicji budowy, na potrzeby standardu bankowego zostały, razem z przebudową (która ma odrębną definicję), określone mianem „rozwój”.

4. Nieruchomości zwykle wyceniane na podstawie ich potencjału gospodarczego

Punkt 5.6. Standardu bankowego
Nieruchomości zwykle wyceniane na podstawie ich potencjału gospodarczego, takie jak: hotele, stacje paliw, szpitale, przychodnie, nieruchomości wykorzystywane do celów wypoczynkowych lub rekreacyjnych, mogą być wyceniane na podstawie oceny możliwości utrzymania dochodów na poziomie wynikającym z danych o dochodach uzyskiwanych z działalności prowadzonej na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i z nieruchomości podobnych. Nie uwzględnia się elementu określanego jako goodwill, który związany jest z operatorem posiadającym większe, niż przeciętne, umiejętności zarządcze. W przypadku szacowania tego rodzaju nieruchomości należy zaznaczyć w operacie szacunkowym możliwość zaistnienia różnicy w wartościach w sytuacji, w której kontynuowana będzie działalność gospodarcza i w sytuacji, w której:
a) działalność zostanie zakończona,
b) zostają cofnięte lub zagrożone licencje/atesty/certyfikaty, umowy franchisingu, zezwolenia itp.,
c) pojawią się inne okoliczności mające negatywny wpływ na wyniki finansowe osiągane w przyszłości z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.

Najbardziej adekwatnym podejściem i metodą do zastosowania w tym przypadku będzie

PODEJŚCIE DOCHODOWE, METODA ZYSKÓW

Oczywiście nie wyklucza się zastosowania PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO jeżeli występują transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi, ale jest to raczej mało prawdopodobne.

d) Wycena do kredytu a ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (daty wyceny)

Daty istotne dla wyceny ustalamy:

• w przypadku nieruchomości niepodlegającej budowie czy rozwojowi, wartość określa się wg stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny,
• w przypadku nieruchomości będącej w trakcie budowy lub rozwoju, wartość nieruchomości określa się podwójnie (wg. pkt 5.5.2. Standardu bankowego):

I: według stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny,
II: według stanu techniczno – użytkowego i stanu zagospodarowania – po zakończeniu zakładanego rozwoju oraz według stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen – na dzień wyceny.

Na przykład: jeżeli szacujemy działkę gruntu obecnie niezabudowaną, na której ma zostać wybudowany budynek produkcyjno – magazynowy, to w pierwszej kolejności określamy wartość nieruchomości gruntowej jako niezabudowanej (stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny) a następnie określamy wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem produkcyjno – magazynowym już ukończonym, czyli stan techniczno – użytkowy i stan zagospodarowania przyjmujemy z przyszłości, ale stan prawny, stan otoczenia i poziom cen bierzemy obecne.

W ten sposób otrzymamy dwie wartości: wartość przed budową/rozwojem i wartość po budowie/rozwoju.

W trzecim zdaniu punktu 5.5.2. standardu zapisano ciekawą myśl. A mianowicie:

Punkt 5.5.2. Standardu bankowego
… Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu rozwoju.

Wynika to z faktu, iż nie zawsze poniesione koszty przekładają się na wartość rynkową nieruchomości.

e) Wycena do kredytu – sporządzona tylko przez rzeczoznawcę niezależnego i posiadającego odpowiednie doświadczenie

Punkt 5.7. Standardu bankowego
Z powodu szczególnego charakteru wyceny na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności szczególnie ważne jest to, aby rzeczoznawca majątkowy był osobą niezależną i aby miał odpowiednie doświadczenie w tym zakresie.

Fakt, że rzeczoznawca ma być osobą niezależną nie wymaga komentarza. Natomiast co się kryje pod odpowiednim doświadczeniem? – to już jest bardzo subiektywne.

f) Odejście od standardu bankowego

Punkt 6. Standardu bankowego
W uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od regulacji określonych w niniejszym standardzie. Każde odstępstwo wymaga uzasadnienia, jednoznacznego wskazania i ujawnienia regulacji standardu, które nie mają zastosowania. Nie są dopuszczalne jakiekolwiek odstępstwa od standardu powodujące brak zgodności z przepisami prawa, a także gdy odstąpienie od standardu mogłoby doprowadzić do wprowadzenia w błąd odbiorców operatu szacunkowego lub opracowania.

Najczęstsze wymagania banków w zakresie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności

Poniżej zamieszczam wymagania niektórych banków, które nie wynikają wprost z przepisów. Są to informacje pochodzące z różnych instytucji i nie oznacza to, że każdy operat szacunkowy dla zabezpieczenia wierzytelności ma uwzględniać poniższe zapisy. Wszystko zależy od wymagań konkretnego banku, dla którego jest przygotowywana wycena!!!

• określ i szczegółowo opisz formę dostępu do drogi publicznej,
• wskaż rok budowy budynku, rok remontu (modernizacji),
• dokonaj szacunkowej oceny pozostałego okresu eksploatacji ekonomicznej budynku,
• określ powierzchnię użytkową poprzez pomiar z natury, z podaniem zastosowanej normy (w przypadku niektórych nieruchomości),
• zamieść dokumentację fotograficzną wewnątrz i z zewnątrz, wraz z opisem zdjęć, a w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, zdjęcia wszystkich zabudowań znajdujących się na wycenianej nieruchomości, nawet jeżeli nie wpływają na wartość rynkową lub nie są uwzględnione w wycenie,
• zamieść mapy z lokalizacją,
• zamieść informację o toczących się postępowaniach spadkowych lub czy nieruchomość jest przedmiotem najmu,
• poza określeniem wartości rynkowej, określ dodatkowo wartości dla wymuszonej sprzedaży,
• w przypadku podejścia porównawczego, scharakteryzuj obiekty przyjęte do bezpośredniego porównania w aspekcie wytypowanych i opisanych w operacie cech rynkowych wraz ze wskazaniem gradacji tych cech,
• nie dopuszcza się zastosowania współczynnika korekcyjnego K (niektóre banki nie wypowiadają się w tej kwestii, toteż, jeżeli chcesz zastosować współczynnik korekcyjny K – sprawdź, czy można),
• dla nieruchomości komercyjnych: sporządź opinię dotyczącą kwestii ochrony środowiska i określ wpływ czynników środowiskowych na daną nieruchomość,
• wskaż zużycie techniczne, funkcjonalne, środowiskowe,
• zamieścić w operacie szacunkowym dodatkowy punkt „Analiza przydatności nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności banku”,

Dodatkowo, dla nieruchomości gruntowych zabudowanych:

• określ odrębnie wartość gruntu,
• określ dodatkowo wartość odtworzeniową,

Dodatkowo, dla nieruchomości w trakcie budowy lub rozwoju:

• dołącz kopię niektórych stron projektu budowlanego,
• dołącz kosztorys budowlany,
• dołącz kopię dziennika budowy,

Załączniki:

• dokumentacja fotograficzna nieruchomości (wewnątrz i na zewnątrz) oraz najbliższej okolicy,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (nie dotyczy nieruchomości lokalowych),
• wypis z rejestru lokali (w przypadku nieruchomości lokalowych),
• odpis księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające przyjętą powierzchnię użytkową, jeżeli powierzchnia nie jest wykazana w księdze wieczystej. Dokumentem potwierdzających może być: inwentaryzacja powykonawcza budynku, zestawienie powierzchni z projektu architektoniczno – budowlanego, książka obiektu budowlanego, pomiar osobisty z natury, zawierający zestawienie powierzchni z wyszczególnieniem rodzajów pomieszczeń wraz z ich powierzchnią użytkową,
• dokumenty księgowe dla nieruchomości, na której prowadzona jest działalność operacyjna (hotele, stacje paliw itp.), podpisane przez osoby sporządzające,
• dane dotyczące kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości.

Wycena do kredytu – dodatkowe usługi

W ramach dodatkowej usługi do operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy może zostać poproszony o wykonanie np.:

• analizy wrażliwości,
• analizy scenariuszy,
• analizy SWOT nieruchomości.

Dodatkowe wskazówki, które warto wziąć pod uwagę sporządzając wycenę dla banku

• Stosując podejście porównawcze unikaj sytuacji, w której różnica pomiędzy Cmax a Cmin jest większa niż Cmin. W takim przypadku może się pojawić zarzut braku podobieństwa nieruchomości. Oczywiście nie zawsze musi to świadczyć o braku podobieństwa, bo o tym świadczą cechy rynkowe nieruchomości a nie cena. Duża rozpiętość cen może natomiast być wynikiem np. niedojrzałości rynku, słabym rozpoznaniem rynku przez sprzedającego czy kupującego itp.
• Uwzględnij wszystkie służebności lub wykaż, że nie mają one wpływu na wartość nieruchomości.
• Najlepiej przyjmuj transakcje z daty najbliższej wycenie. W przypadku braku bieżących transakcji, konieczne jest policzenie i zastosowanie trendu czasowego. Obliczenia trendu muszą być zamieszczone w operacie szacunkowym. Maksymalny okres badania cen – nie dłuższy niż 2 lata od daty wyceny.
• Dane transakcyjne muszą pochodzić z okolicy (w zależności od rodzaju nieruchomości: miasto, gmina, powiat, województwo).

PAMIĘTAJ!

1. Dołącz do operatu tzw. załącznik bankowy.
2. Dołącz do operatu kserokopię ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego.
3. Dołącz do operatu kserokopię certyfikatu potwierdzającego uzyskanie dodatkowych kwalifikacji do wyceny na potrzeby banków.

Na zakończenie

Wartość rynkowa nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności to nie to samo co wartość bankowo – hipoteczna!

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości.

Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Na kolejnej stronie znajdują się pytania egzaminacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.