Dostęp do drogi publicznej

dostęp do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej ma ogromne znaczenie dla prawidłowego korzystania z nieruchomości. Posiadanie takiego dostępu jest warunkiem koniecznym przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem ma być dana nieruchomość. Rolą rzeczoznawcy w procesie wyceny nieruchomości jest zbadanie sposobu dostępu do drogi publicznej i wpływu, czy też braku wpływu, na wartość nieruchomości.

Spis treści:

Zaczniemy od odpowiedzi na pytanie czym tak właściwie jest droga publiczna.

Droga publiczna

Legalna definicja drogi publicznej znajduje się w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (UoDP):

Art. 1 UoDP
Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.

Tak więc nie każda droga jest drogą publiczną. Po pierwsze, musi zostać zaliczona do jednej z kategorii dróg, a po drugie musi spełniać warunek możliwości powszechnego korzystania.

Zaliczenie do kategorii dróg publicznych

Zaliczenie do kategorii dróg publicznych zależy od kategorii drogi, i tak:

  • drogi krajowe są zaliczane na podstawie rozporządzenia ministra właściwego do spraw transportu,
  • drogi wojewódzkie są zaliczane na podstawie uchwały sejmiku,
  • drogi powiatowe są zaliczane na podstawie uchwały rady powiatu,
  • drogi gminne są zaliczane na podstawie uchwały rady gminy.


A co z drogami, które nie są zaliczone do żadnej kategorii?

Takie drogi, to drogi wewnętrzne.

Droga wewnętrzna

Art. 8 UoDP
1. Drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych drógdrogami wewnętrznymi.

Właścicielami takich dróg mogą być różne podmioty, zarówno publiczne (skarb państwa, gmina, powiat, województwo) jak i prywatne. Jak widać, fakt, że właścicielem drogi jest podmiot publiczny nie powoduje, że mamy do czynienia z drogą publiczną.

Właściciel drogi wewnętrznej może ją całkowicie zamknąć (tak się dzieje np. na zamkniętych, strzeżonych osiedlach mieszkaniowych), ustalić inne dowolne ograniczenia w korzystaniu, ale może też udostępnić taką drogę do powszechnego korzystania.

Podział dróg publicznych (kategorie, klasy)

Wracając do dróg publicznych, ze względu na funkcje dróg w sieci drogowej, wyróżnia się następujące kategorie dróg publicznych:

  • drogi krajowe, których właścicielem jest Skarb Państwa,
  • drogi wojewódzkie, których właścicielem jest samorząd województwa,
  • drogi powiatowe, których właścicielem jest samorząd powiatowy,
  • drogi gminne, których właścicielem jest samorząd gminny.

Drogi można podzielić także ze względów funkcjonalno – technicznych na odpowiednie klasy:

4. ust. 1 Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie:
1. W celu określenia wymagań technicznych i użytkowych wprowadza się następujące klasy dróg oraz ich hierarchię, zaczynając od drogi o najwyższych parametrach:
1) autostrady, oznaczone dalej symbolem “A”;
2) ekspresowe, oznaczone dalej symbolem “S”;
3) główne ruchu przyspieszonego, oznaczone dalej symbolem “GP”;
4) główne, oznaczone dalej symbolem “G”;
5) zbiorcze, oznaczone dalej symbolem “Z”;
6) lokalne, oznaczone dalej symbolem “L”;
7) dojazdowe, oznaczone dalej symbolem “D”.

Grafika – podsumowanie podstawowych informacji o drogach

droga publiczna

Sposoby dostępu do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej może być:

  1. bezpośredni,
  2. w formie służebności gruntowej,
  3. jako udział w drodze wewnętrznej,
  4. nietrwały i terminowy, np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia.

1. Bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej wtedy, gdy pomiędzy nieruchomością a drogą publiczną nie ma innych nieruchomości i istnieje faktyczna możliwość dostępu do tej drogi. Sam fakt graniczenia z działką stanowiącą drogę publiczną, nie oznacza, że dostęp do drogi publicznej istnieje. Dziwne? – spójrz na poniższy przykład.

bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Nieruchomością, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej jest obiekt A. Obiekt B, pomimo iż prawą krawędzią przylega bezpośrednio do drogi publicznej, to jednak nie ma do niej dostępu. Dlaczego? Z dwóch powodów:

Po pierwsze droga, do której przylega działka B, jest drogą ekspresową, a jak wiadomo, takie drogi posiadają wyłącznie bezkolizyjne (wielopoziomowe) skrzyżowania, toteż nie ma prawnej możliwości włączenia się z działki B w tę drogę (brak zjazdu).

Po drugie, nawet gdyby właściciel działki B zapragnął włączyć się do ruchu na drogę ekspresową, to wtargnięcie na jezdnię uniemożliwi mu stojący wzdłuż drogi ekran akustyczny.

W jaki zatem sposób działka B posiada dostęp do drogi publicznej? – Poprzez ustanowioną służebność przejazdu i przechodu przez działkę A.

2. Dostęp do drogi publicznej w formie służebności gruntowej

Służebność gruntowa jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Jest to prawo ustanawiane na cudzej rzeczy (iura in re aliena).

Służebność gruntowa ma różne oblicza, ale w kontekście dostępu do drogi publicznej, polega ona na tym, że właściciel nieruchomości władnącej (działka A na poniższym rysunku) ma prawo do przejazdu i przechodu po gruncie nieruchomości obciążonej (działka B na poniższym rysunku). Służebność taka nie pozbawia właściciela nieruchomości obciążonej prawa do korzystania ze swojego gruntu.

służebność gruntowa przejazdu

Ustanawianie służebności gruntowej odbywa się z poszanowaniem interesu właściciela nieruchomości obciążonej. Co to oznacza? – najczęściej przejazd i przechód odbywa się przy granicy działki, aby  „uszkodzenie” nieruchomości było jak najmniejsze (jak w przykładzie powyżej).

Służebność przejazdu i przechodu przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Zatem sprzedaż działki A innemu właścicielowi nie powoduje ustania służebności przejazdu i przechodu.

W sytuacji, gdyby właściciel działki A nabył działkę B (lub odwrotnie). Innymi słowy, gdyby działka A i B stała się własnością jednego podmiotu, nastąpi tzw. konfuzja praw i służebność przejazdu i przechodu utraci dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Co zrobić, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej i nie została ustanowiona służebność przejazdu i przechodu?

W takich przypadkach należy skorzystać z możliwości jakie daje art. 145 Kodeksu cywilnego, który mówi o tzw. drodze koniecznej:

Art. 145 KC
§1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Zwróć uwagę, na użycie w powyższym przepisie sformułowania „odpowiedniego dostępu”. Wynika z tego, że nie dość, że nieruchomość powinna posiadać dostęp do drogi publicznej, to jeszcze dostęp ten powinien być odpowiedni. Odpowiedni – czyli jaki? Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, toteż kwestia rozstrzygnięcia czym jest „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej jest bardzo złożona i indywidualna. Sprawy tego typu zazwyczaj rozstrzyga sąd. W orzecznictwie, jako nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, pojawiają się takie przykłady:

  • wyjazd z nieruchomości na drogę publiczną powoduje zagrożenie w ruchu drogowym,
  • droga publiczna, do której przylega nieruchomość, jest w złym stanie technicznym, uniemożliwiającym korzystanie z niej (jakoś trudno mi sobie wyobrazić uzyskanie służebności drogowej z takiego powodu),
  • dostęp do drogi publicznej jest zbyt wąski, aby można się było dostać do nieruchomości pojazdem mechanicznym.

Drugą istotną rzeczą jest wynagrodzenie, które powinno być oparte na cenach rynkowych (i tutaj wkracza rzeczoznawca majątkowy).

Warto także zapamiętać, że:

Przeciwko służebności drogi koniecznej, nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (Art. 7 pkt 4 UoKWiH).

Oznacza to, że służebność, mimo że nie została ujawniona w księdze wieczystej, utrzymuje się w mocy nawet wówczas, gdy nabywca nie miał wiedzy o owej służebności i działał na podstawie zapisów w księdze wieczystej.

Służebność drogi koniecznej jako służebność osobista

Co do zasady, służebność drogi koniecznej jest służebnością gruntową, ale… jest jeden wyjątek od tej zasady. Został on zapisany w art. 146 KC:

Art. 146. KC
Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej.

Przepis odnosi się do artykułu poprzedzającego, tj. cytowanego nieco wyżej art. 145 KC, który mówi o drodze koniecznej. Zwróć uwagę na osobę samoistnego posiadacza – to jest jedyny przypadek, gdy służebność drogi koniecznej jest ustanawiana jako służebność osobista. Warto to zapamiętać, tym bardziej, że w grudniu 2019 roku na egzaminie pojawiło się pytanie tego typu (zamieszczone na drugiej stronie wpisu w sekcji z pytaniami egzaminacyjnymi).

Czy służebność może wygasnąć?

Oczywiście – chociażby na skutek wystąpienia opisanej wcześniej konfuzji praw.

Służebność wygasa także w przypadku, gdy utraciła znaczenie dla nieruchomości władnącej np., gdy została wybudowana droga publiczna przy nieruchomości władnącej. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności.

Służebność wygasa także na skutek niewykonywania przez 10 lat. Dlaczego akurat 10? Bo tak zostało zapisane w art. 293 §1 KC 🙂

3. Dostęp do drogi publicznej poprzez udział w drodze wewnętrznej

W przypadku, gdy następuje sprzedaż działki wraz z udziałem w prawie własności bądź prawie użytkowania wieczystego działki stanowiącej drogę wewnętrzna, nie ustanawia się służebności drogowych. Udział w drodze wewnętrznej, zgodnie z zasadami współwłasności, zapewnia możliwość swobodnego poruszania się po całej działce. Zatem wymóg dostępu do drogi publicznej jest spełniony.

Tak to wygląda w praktyce:

udział w drodze wewnętrznej

Właściciele nieruchomości od A do N, posiadają udział w prawie własności działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Każdy z nich jest właścicielem tej drogi w udziale 1/14 części i może się po niej swobodnie poruszać do i z drogi publicznej.

4. Dostęp do drogi publicznej na podstawie umowy najmu

Dostęp do drogi publicznej można także uzyskać na podstawie umowy najmu. Najemca korzysta z drogi w zamian za czynsz płatny na rzecz właściciela. Umowa taka może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nietrwały charakter takiego dostępu do drogi publicznej polega na tym, że umowa może być wypowiedziana w przypadkach wskazanych w umowie oraz w przepisach Kodeksu cywilnego, w szczególności w przypadku braku zapłaty za czynsz.

Ważne, aby w takiej umowie określić osoby mogące korzystać z drogi, tak, aby poza stroną umowy mogły też korzystać inne podmioty, np. członkowie rodziny, goście itd.

W razie nabycia nieruchomości obciążonej umową najmu, nowy właściciel wstąpi w stosunek najmu. Ta zasada nie działa w drugą stronę, co oznacza, że w przypadku gdy właściciel nieruchomości, która posiada dostęp do drogi publicznej w formie najmu nieruchomości sąsiedniej, sprzeda swoją nieruchomość, to nowy właściciel nie stanie się najemcą sąsiedniej nieruchomości. Może się tak stać jedynie za zgodą wynajmującego.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy najmu pomiędzy nowym właścicielem a wynajmującym, nowy właściciel może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi stanowiącej dostęp do drogi publicznej?

To zależy od sposobu dostępu do drogi publicznej:

  1. Dostęp bezpośredni – problem kosztów nie występuje.
  2. Dostęp w formie służebności gruntowej – koszty ponosi właściciel nieruchomości władnącej (czyli ten, kto korzysta z drogi na cudzym gruncie), chyba że umowa bądź orzeczenie sądu ustanawiające służebność, przewiduje inaczej.
  3. Dostęp jako udział w drodze wewnętrznej – koszty ponoszą wszyscy współwłaściciele.
  4. Dostęp nietrwały i terminowy, np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia – zależy od zapisów umowy.

O jakich kosztach w ogóle mówimy? W skład kosztów utrzymania drogi wchodzą, m.in.:

  • remonty,
  • konserwacje,
  • utrzymanie czystości,
  • odśnieżanie i zwalczanie śliskości zimowej,
  • oświetlenie,
  • podatek od nieruchomości,
  • a jeżeli droga wewnętrzna jest gruntowa i współwłaściciele będą chcieli ją w jakiś sposób utwardzić, to cały ciężar inwestycji spoczywa na nich.

Z punktu widzenia kosztochłonności najkorzystniejszy jest oczywiście bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z kolei dostęp w postaci udziałów w drodze wewnętrznej może być przyczyną konfliktów wśród współwłaścicieli – jak to we wspólnocie bywa 🙂

Czy sposób dostępu do drogi publicznej wpływa na wartość nieruchomości?

Odpowiem tak – powinien. Natomiast wielu potencjalnych nabywców nieruchomości uświadamia sobie ten fakt dopiero po zakupie nieruchomości. Szczególnie w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego jakoś nie widać świadomości w tej kwestii. Chyba jeszcze nigdy nie spotkałam się z ogłoszeniem o sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdzie byłaby informacja o sposobie posiadanego dostępu do drogi publicznej. W przypadku domów jednorodzinnych zdarza się to sporadycznie. Najbardziej świadome w tej materii są podmioty gospodarcze.

I co bardzo ważne, rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości odwzorowuje rynek, a nie go kreuje. Jeżeli więc z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wynika, że sposób dostępu do drogi publicznej nie ma istotnego wpływu na wartość, to takie założenie należy przyjąć. Jeżeli ten wpływ występuje, to jak najbardziej powinno być to uwzględnione w wycenie nieruchomości.

Konsekwencje braku dostępu do drogi publicznej

Zakup działki bez dostępu do drogi publicznej naraża właściciela na wieloletni proces o ustanowienie służebności, i co się z tym wiąże, zapłatę wynagrodzenia.

Działka bez dostępu do drogi publicznej nie spełnia warunków definicji działki budowlanej.

Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydawanej w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu), a także decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

 „Mieszany” dostęp do drogi publicznej

Na koniec, przykład mieszanego dostępu do drogi publicznej, występujący na jednym z gdańskich osiedli budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

dostęp do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej dla lokali mieszkalnych położonych w budynku wielorodzinnym, oznaczonym literką A, zapewniony jest przez działkę nr 4/36, w której właściciele poszczególnych lokali posiadają udziały, a następnie przez działkę nr 4/30 poprzez ustanowioną służebność gruntową. Działka 4/30 łączy się z drogą publiczną – gminną.

Na kolejnej stronie znajdują się pytania z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

One thought on “Dostęp do drogi publicznej

  1. Ania says:

    Super, że są te pytania testowe. Naprawdę pomagają zrozumieć temat i lepiej zapamiętać.
    Czy jest szansa na to żeby wpisy pojawiały się częściej? z pytaniami testowymi oczywiście.
    pozdrawiam

Masz pytania? przemyślenia? Podziel się nimi :-)

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

error: Content is protected !!

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij