Dostęp do drogi publicznej ma ogromne znaczenie dla prawidłowego korzystania z nieruchomości. Posiadanie takiego dostępu jest warunkiem koniecznym przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem ma być dana nieruchomość. Rolą rzeczoznawcy w procesie wyceny nieruchomości jest zbadanie sposobu dostępu do drogi publicznej i wpływu, czy też braku wpływu, na wartość nieruchomości.
Spis treści:
- Droga publiczna
- Droga wewnętrzna
- Podział dróg publicznych
- Sposoby dostępu do drogi publicznej
- Pytania testowe dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych
Zaczniemy od odpowiedzi na pytanie czym tak właściwie jest droga publiczna.
Droga publiczna
Legalna definicja drogi publicznej znajduje się w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (UoDP):
Tak więc nie każda droga jest drogą publiczną. Po pierwsze, musi zostać zaliczona do jednej z kategorii dróg, a po drugie musi spełniać warunek możliwości powszechnego korzystania.
Zaliczenie do kategorii dróg publicznych
Zaliczenie do kategorii dróg publicznych zależy od kategorii drogi, i tak:
- drogi krajowe są zaliczane na podstawie rozporządzenia ministra właściwego do spraw transportu,
- drogi wojewódzkie są zaliczane na podstawie uchwały sejmiku,
- drogi powiatowe są zaliczane na podstawie uchwały rady powiatu,
- drogi gminne są zaliczane na podstawie uchwały rady gminy.
A co z drogami, które nie są zaliczone do żadnej kategorii?
Takie drogi, to drogi wewnętrzne.
Droga wewnętrzna
Właścicielami takich dróg mogą być różne podmioty, zarówno publiczne (skarb państwa, gmina, powiat, województwo) jak i prywatne. Jak widać, fakt, że właścicielem drogi jest podmiot publiczny nie powoduje, że mamy do czynienia z drogą publiczną.
Właściciel drogi wewnętrznej może ją całkowicie zamknąć (tak się dzieje np. na zamkniętych, strzeżonych osiedlach mieszkaniowych), ustalić inne dowolne ograniczenia w korzystaniu, ale może też udostępnić taką drogę do powszechnego korzystania.
Podział dróg publicznych (kategorie, klasy)
Wracając do dróg publicznych, ze względu na funkcje dróg w sieci drogowej, wyróżnia się następujące kategorie dróg publicznych:
- drogi krajowe, których właścicielem jest Skarb Państwa,
- drogi wojewódzkie, których właścicielem jest samorząd województwa,
- drogi powiatowe, których właścicielem jest samorząd powiatowy,
- drogi gminne, których właścicielem jest samorząd gminny.
Drogi można podzielić także ze względów funkcjonalno – technicznych na odpowiednie klasy:
Grafika – podsumowanie podstawowych informacji o drogach
Sposoby dostępu do drogi publicznej
Dostęp do drogi publicznej może być:
- bezpośredni,
- w formie służebności gruntowej,
- jako udział w drodze wewnętrznej,
- nietrwały i terminowy, np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia.
1. Bezpośredni dostęp do drogi publicznej
Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej wtedy, gdy pomiędzy nieruchomością a drogą publiczną nie ma innych nieruchomości i istnieje faktyczna możliwość dostępu do tej drogi. Sam fakt graniczenia z działką stanowiącą drogę publiczną, nie oznacza, że dostęp do drogi publicznej istnieje. Dziwne? – spójrz na poniższy przykład.
Nieruchomością, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej jest obiekt A. Obiekt B, pomimo iż prawą krawędzią przylega bezpośrednio do drogi publicznej, to jednak nie ma do niej dostępu. Dlaczego? Z dwóch powodów:
Po pierwsze droga, do której przylega działka B, jest drogą ekspresową, a jak wiadomo, takie drogi posiadają wyłącznie bezkolizyjne (wielopoziomowe) skrzyżowania, toteż nie ma prawnej możliwości włączenia się z działki B w tę drogę (brak zjazdu).
Po drugie, nawet gdyby właściciel działki B zapragnął włączyć się do ruchu na drogę ekspresową, to wtargnięcie na jezdnię uniemożliwi mu stojący wzdłuż drogi ekran akustyczny.
W jaki zatem sposób działka B posiada dostęp do drogi publicznej? – Poprzez ustanowioną służebność przejazdu i przechodu przez działkę A.
2. Dostęp do drogi publicznej w formie służebności gruntowej
Służebność gruntowa jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Jest to prawo ustanawiane na cudzej rzeczy (iura in re aliena).
Służebność gruntowa ma różne oblicza, ale w kontekście dostępu do drogi publicznej, polega ona na tym, że właściciel nieruchomości władnącej (działka A na poniższym rysunku) ma prawo do przejazdu i przechodu po gruncie nieruchomości obciążonej (działka B na poniższym rysunku). Służebność taka nie pozbawia właściciela nieruchomości obciążonej prawa do korzystania ze swojego gruntu.
Ustanawianie służebności gruntowej odbywa się z poszanowaniem interesu właściciela nieruchomości obciążonej. Co to oznacza? – najczęściej przejazd i przechód odbywa się przy granicy działki, aby „uszkodzenie” nieruchomości było jak najmniejsze (jak w przykładzie powyżej).
Służebność przejazdu i przechodu przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Zatem sprzedaż działki A innemu właścicielowi nie powoduje ustania służebności przejazdu i przechodu.
W sytuacji, gdyby właściciel działki A nabył działkę B (lub odwrotnie). Innymi słowy, gdyby działka A i B stała się własnością jednego podmiotu, nastąpi tzw. konfuzja praw i służebność przejazdu i przechodu utraci dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
Co zrobić, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej i nie została ustanowiona służebność przejazdu i przechodu?
W takich przypadkach należy skorzystać z możliwości jakie daje art. 145 Kodeksu cywilnego, który mówi o tzw. drodze koniecznej:
Zwróć uwagę, na użycie w powyższym przepisie sformułowania „odpowiedniego dostępu”. Wynika z tego, że nie dość, że nieruchomość powinna posiadać dostęp do drogi publicznej, to jeszcze dostęp ten powinien być odpowiedni. Odpowiedni – czyli jaki? Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, toteż kwestia rozstrzygnięcia czym jest „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej jest bardzo złożona i indywidualna. Sprawy tego typu zazwyczaj rozstrzyga sąd. W orzecznictwie, jako nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, pojawiają się takie przykłady:
- wyjazd z nieruchomości na drogę publiczną powoduje zagrożenie w ruchu drogowym,
- droga publiczna, do której przylega nieruchomość, jest w złym stanie technicznym, uniemożliwiającym korzystanie z niej (jakoś trudno mi sobie wyobrazić uzyskanie służebności drogowej z takiego powodu),
- dostęp do drogi publicznej jest zbyt wąski, aby można się było dostać do nieruchomości pojazdem mechanicznym.
Drugą istotną rzeczą jest wynagrodzenie, które powinno być oparte na cenach rynkowych (i tutaj wkracza rzeczoznawca majątkowy).
Warto także zapamiętać, że:
Oznacza to, że służebność, mimo że nie została ujawniona w księdze wieczystej, utrzymuje się w mocy nawet wówczas, gdy nabywca nie miał wiedzy o owej służebności i działał na podstawie zapisów w księdze wieczystej.
Służebność drogi koniecznej jako służebność osobista
Co do zasady, służebność drogi koniecznej jest służebnością gruntową, ale… jest jeden wyjątek od tej zasady. Został on zapisany w art. 146 KC:
Przepis odnosi się do artykułu poprzedzającego, tj. cytowanego nieco wyżej art. 145 KC, który mówi o drodze koniecznej. Zwróć uwagę na osobę samoistnego posiadacza – to jest jedyny przypadek, gdy służebność drogi koniecznej jest ustanawiana jako służebność osobista. Warto to zapamiętać, tym bardziej, że w grudniu 2019 roku na egzaminie pojawiło się pytanie tego typu (zamieszczone na drugiej stronie wpisu w sekcji z pytaniami egzaminacyjnymi).
Czy służebność może wygasnąć?
Oczywiście – chociażby na skutek wystąpienia opisanej wcześniej konfuzji praw.
Służebność wygasa także w przypadku, gdy utraciła znaczenie dla nieruchomości władnącej np., gdy została wybudowana droga publiczna przy nieruchomości władnącej. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności.
Służebność wygasa także na skutek niewykonywania przez 10 lat. Dlaczego akurat 10? Bo tak zostało zapisane w art. 293 §1 KC 🙂
3. Dostęp do drogi publicznej poprzez udział w drodze wewnętrznej
W przypadku, gdy następuje sprzedaż działki wraz z udziałem w prawie własności bądź prawie użytkowania wieczystego działki stanowiącej drogę wewnętrzna, nie ustanawia się służebności drogowych. Udział w drodze wewnętrznej, zgodnie z zasadami współwłasności, zapewnia możliwość swobodnego poruszania się po całej działce. Zatem wymóg dostępu do drogi publicznej jest spełniony.
Tak to wygląda w praktyce:
Właściciele nieruchomości od A do N, posiadają udział w prawie własności działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Każdy z nich jest właścicielem tej drogi w udziale 1/14 części i może się po niej swobodnie poruszać do i z drogi publicznej.
4. Dostęp do drogi publicznej na podstawie umowy najmu
Dostęp do drogi publicznej można także uzyskać na podstawie umowy najmu. Najemca korzysta z drogi w zamian za czynsz płatny na rzecz właściciela. Umowa taka może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nietrwały charakter takiego dostępu do drogi publicznej polega na tym, że umowa może być wypowiedziana w przypadkach wskazanych w umowie oraz w przepisach Kodeksu cywilnego, w szczególności w przypadku braku zapłaty za czynsz.
Ważne, aby w takiej umowie określić osoby mogące korzystać z drogi, tak, aby poza stroną umowy mogły też korzystać inne podmioty, np. członkowie rodziny, goście itd.
W razie nabycia nieruchomości obciążonej umową najmu, nowy właściciel wstąpi w stosunek najmu. Ta zasada nie działa w drugą stronę, co oznacza, że w przypadku gdy właściciel nieruchomości, która posiada dostęp do drogi publicznej w formie najmu nieruchomości sąsiedniej, sprzeda swoją nieruchomość, to nowy właściciel nie stanie się najemcą sąsiedniej nieruchomości. Może się tak stać jedynie za zgodą wynajmującego.
Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy najmu pomiędzy nowym właścicielem a wynajmującym, nowy właściciel może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Kto ponosi koszty utrzymania drogi stanowiącej dostęp do drogi publicznej?
To zależy od sposobu dostępu do drogi publicznej:
- Dostęp bezpośredni – problem kosztów nie występuje.
- Dostęp w formie służebności gruntowej – koszty ponosi właściciel nieruchomości władnącej (czyli ten, kto korzysta z drogi na cudzym gruncie), chyba że umowa bądź orzeczenie sądu ustanawiające służebność, przewiduje inaczej.
- Dostęp jako udział w drodze wewnętrznej – koszty ponoszą wszyscy współwłaściciele.
- Dostęp nietrwały i terminowy, np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia – zależy od zapisów umowy.
O jakich kosztach w ogóle mówimy? W skład kosztów utrzymania drogi wchodzą, m.in.:
- remonty,
- konserwacje,
- utrzymanie czystości,
- odśnieżanie i zwalczanie śliskości zimowej,
- oświetlenie,
- podatek od nieruchomości,
- a jeżeli droga wewnętrzna jest gruntowa i współwłaściciele będą chcieli ją w jakiś sposób utwardzić, to cały ciężar inwestycji spoczywa na nich.
Z punktu widzenia kosztochłonności najkorzystniejszy jest oczywiście bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z kolei dostęp w postaci udziałów w drodze wewnętrznej może być przyczyną konfliktów wśród współwłaścicieli – jak to we wspólnocie bywa 🙂
Czy sposób dostępu do drogi publicznej wpływa na wartość nieruchomości?
Odpowiem tak – powinien. Natomiast wielu potencjalnych nabywców nieruchomości uświadamia sobie ten fakt dopiero po zakupie nieruchomości. Szczególnie w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego jakoś nie widać świadomości w tej kwestii. Chyba jeszcze nigdy nie spotkałam się z ogłoszeniem o sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdzie byłaby informacja o sposobie posiadanego dostępu do drogi publicznej. W przypadku domów jednorodzinnych zdarza się to sporadycznie. Najbardziej świadome w tej materii są podmioty gospodarcze.
I co bardzo ważne, rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości odwzorowuje rynek, a nie go kreuje. Jeżeli więc z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wynika, że sposób dostępu do drogi publicznej nie ma istotnego wpływu na wartość, to takie założenie należy przyjąć. Jeżeli ten wpływ występuje, to jak najbardziej powinno być to uwzględnione w wycenie nieruchomości.
Konsekwencje braku dostępu do drogi publicznej
Zakup działki bez dostępu do drogi publicznej naraża właściciela na wieloletni proces o ustanowienie służebności, i co się z tym wiąże, zapłatę wynagrodzenia.
Działka bez dostępu do drogi publicznej nie spełnia warunków definicji działki budowlanej.
„Mieszany” dostęp do drogi publicznej
Na koniec, przykład mieszanego dostępu do drogi publicznej, występujący na jednym z gdańskich osiedli budynków mieszkalnych wielorodzinnych.
Dostęp do drogi publicznej dla lokali mieszkalnych położonych w budynku wielorodzinnym, oznaczonym literką A, zapewniony jest przez działkę nr 4/36, w której właściciele poszczególnych lokali posiadają udziały, a następnie przez działkę nr 4/30 poprzez ustanowioną służebność gruntową. Działka 4/30 łączy się z drogą publiczną – gminną.
Na kolejnej stronie znajdują się pytania z egzaminów dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.
- 1
- 2
Super, że są te pytania testowe. Naprawdę pomagają zrozumieć temat i lepiej zapamiętać.
Czy jest szansa na to żeby wpisy pojawiały się częściej? z pytaniami testowymi oczywiście.
pozdrawiam
Witam, przygotowuję się do egzaminu na RzM. Bardzo proszę o odpowiedź na nurtujące mnie pytanie: Jak zastosować art. 98a ust. 1b UoGN mówiący, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, w przypadku gdy w wyniku podziału powstają działki pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i droga wewnętrzna? Wartość nieruchomości po podziale będzie równa sumie wartości działek o funkcji mieszkaniowej i wartości drogi wewnętrznej (wycenionej na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości kupowanych przez gminę pod drogi)? Co oznacza sformułowanie ” działki możliwe do samodzielnego zagospodarowania” i jak ono się ma do nieruchomości, która po podziale stanowi drogę wewnętrzną? Kupujący działkę pod zabudowę jednorodzinną kupi również udział w drodze wewnętrznej, także pominąć wartości drogi wewnętrznej nie można.
Bardzo proszę o wyjaśnienie jak wycenia się wartość nieruchomości po tego rodzaju podziale.
Zazwyczaj obrót działkami, które dostęp do drogi publicznej mają zapewniony przez drogę wewnętrzną, charakteryzuje się tym, że nośnikiem wartości jest powierzchnia działki pod zabudowę a nie powierzchnia drogi. Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym aby działka mogła zostać zabudowana. Jeżeli więc mamy rynek podobnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, które dostęp do drogi publicznej mają zapewniony przez drogę wewnętrzną, to wyceniamy wartości poszczególnych działek pod zabudowę, które w sobie będą zawierały wartość działki drogowej.
Innymi słowy, sprzedaż udziału w drodze wewnętrznej wraz z działką przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną jest elementem niezbędnym aby za działkę budowlaną uzyskać cenę rynkową.
W tym przypadku określenie wartości działki stanowiącej drogę wewnętrzną wg wartości po jakiej gmina dokonuje zakupu pod drogi nie znajdzie uzasadnienia.
Spójrzmy na to z innej perspektywy. Jakie transakcje stanowią bazę porównawczą dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną? Pewnie działki z dostępem do drogi publicznej. Więc dodatkowo określenie wartości drogi wewnętrznej spowoduje niejako zdublowanie tej wartości, bo:
po pierwsze – będzie ona uwzględniona w wartości działek budowlanych,
po drugie – będzie ona jeszcze odrębnie dodana.
Chyba, że przy wycenie działek budowlanych użyjemy „poprawki” z tytułu braku dostępu do drogi publicznej, ale czy to będzie odzwierciedlało lokalny rynek nieruchomości? Wątpię, ale nie można wykluczyć takiej sytuacji.
Wiele zatem sprowadza się do rzetelnej analizy rynku nieruchomości podobnych.
Dziękuję serdecznie za odpowiedź.
Bazą porównawczą do wyceny działek powstałych po podziale były nieruchomości podobne, których dostęp do drogi publicznej był realizowany poprzez drogę wewnętrzną, a z przeanalizowanych aktów notarialnych wynikało, że właściciele tych nieruchomości zapłacili za udział w drodze wewnętrznej (i nie była to przysłowiowa złotówka). Czyli przypadku takiego doboru nieruchomości podobnych wartość drogi nie została zdublowana.
W takim przypadku wartość drogi wewnętrznej trzeba policzyć na podstawie cen transakcyjnych, gdzie gmina nabywa nieruchomość pod drogę publiczną? Czy w tym przypadku wysokość odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową jest traktowane jako cena transakcyjna? (przepraszam, jeśli pytanie jest niedorzeczne, dopiero się uczę)
Czy może lepiej/prościej byłoby dokonać wyceny na bazie nieruchomości podobnych ale z dostępem do drogi publicznej (w moim przypadku to tylko projekt operatu, nie realna wycena) i wtedy nie wyceniać osobno drogi?
Nieruchomość przed podziałem ma specyficzny kształt, jest położona w drugiej linii zabudowy i ma pewne ograniczenia w zabudowie. Wszystkie te aspekty sprawiły, że jako osoba bez doświadczenia zagubiłam się dokonując wyceny. A myśl o obronie tego projektu przyprawia mnie o ból głowy.
Witam.
W przypadku drogi wewnętrznej, powierzchnia działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną zmniejsza powierzchnię nieruchomości. Właściciel nieruchomości nie zabuduje działki, która jest przeznaczona pod drogę wewnętrzną. Jeżeli po podziale, jedna nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, bezpośredni dostęp, a pozostałe przez drogę wewnętrzną czy też ustanowioną służebność, można chyba wskazać w cechach rynkowych „dostęp do drogi publicznej”. Do zbioru nieruchomości podobnych najlepiej znaleźć nieruchomości obciążone taką „wadą” i chyba będziemy w stanie dość łatwo uzasadnić taką wartość.
Nie wiem czy mój tok rozumowania jest słuszny, sam przygotowuje się do trzeciego egzaminu ustnego, oby ostatniego. Termin marcowy jeszcze nie zostało odwołany, może dojdzie do skutku…
Pozdrawiam
Zadaniem rzeczoznawcy jest odwzorowanie rynku a nie jego kreowanie, tak więc jeżeli rynek wykazuje wpływ cechy „dostęp do drogi publicznej” na wartość, to jak najbardziej należy taką cechę wskazać.
I dokładnie tak jak piszesz – najlepiej znaleźć do porównania nieruchomości z taką „wadą”.
Powodzenia na ustnym! 🙂
Bardzo dobry wpis wyczerpujący tą tematykę
Witam Pani Kasiu :). Mam pytanie – jak postąpić w takim przypadku, Wycenie podlega działka o przeznaczeniu MN (mieszkaniowa jednorodzinna) – w niewielkiej bazie nieruchomości przyjętych do porównań (5szt.) znajduje się nieruchomość również o przeznaczeniu MN – ale bez dostęu do drogi publicznej. Czy można dać cechę ,,dostę do dr publicznej – jest/brak”. Czy niestety trzeba ją odrzucić ? Pozdrawiam 🙂
Dzień dobry 🙂
Można zastosować cechę „dostęp do drogi publicznej”, jednak na tak ubogim rynku trudno będzie ustalić wpływ tej cechy na wartość. Jeżeli jest to tylko jedna taka transakcja, to bym ją odrzuciła. Ciekawa jestem czy dla tej działki można w jakikolwiek sposób uzyskać dostęp do drogi publicznej. Bo jeżeli nie, to bezwzględnie bym ją odrzuciła.
pozdrawiam
Jestem rzeczoznawcą i mam do wyceny nieruchomość gruntową niezabudowaną bez dostępu do drogi publicznej, jeśli wśród nieruchomości podobnych nie ma takich to mam użyć współczynnika K czy jednak na siłę wprowadzić cechę różniącą?
W takich przypadkach zawsze się staram znaleźć nieruchomości podobne, nawet kosztem rozszerzenia rynku. Jest to wariant najbezpieczniejszy. Jeżeli jednak nie ma takiej możliwości to moim zdaniem:
1) Stosowanie współczynnika K raczej nie spełni swojej roli z uwagi na ograniczony zakres. Problemem jest też sposób ustalenia tego współczynnika. Dla mnie jest to ostateczność w sytuacji tragicznej i bez wyjścia.
2) Wprowadzenie na siłę cechy różnicującej we wskazanym przypadku w ogóle nie wchodzi w grę z prostego powodu – zgodnie z Rozporządzeniem:
„Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny…”
A skoro w zbiorze nie ma nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej, to biorąc powyższe pod uwagę, nie możemy uwzględnić takiej cechy.
3) Można zrobić w ten sposób, że określić wartość nieruchomości wg stanu jakby miała dostęp do drogi publicznej a następnie pomniejszyć tę wartość o koszt pozyskania służebności przejazdu i przechodu czy drogi koniecznej. Na warunkach rynkowych oczywiście 🙂
Mamy tutaj już do czynienia z metodą pozostałościową.
Podkreślam, że to jest tylko moja opinia a jak wiadomo, ilu rzeczoznawców tyle opinii 🙂
Jestem ciekaw Twojej opinii?
Nie dodałem jeszcze, nie dam się poprzez działki sąsiadujące ustanowić służebności gruntowej, bądź drogi koniecznej. Wymyśliłem że Zgodnie z § 70. 1. rozporządzenia: „przy określaniu wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy tj.: przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem nieruchomości lub jej części.