Podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości

Podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości

Podstawy prawne

W Polsce podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, czyli zasady wyceny nieruchomości regulują:

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UoGN),
  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozp.WN),
  • standardy zawodowe (w chwili powstawania tego tekstu istnieje tylko jeden standard zawodowy i jest to tzw. „standard bankowy”, który został ogłoszony 1 września 2017 r. w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury i Budownictwa, poz. 59. Można go pobrać TU.

Metodologia wyceny nieruchomości jest podzielona na:

  1. Podejścia, czyli sposoby określania wartości nieruchomości. Są one uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
  2. Metody – sposób postępowania w ramach danego podejścia,
  3. Techniki – konkretne wytyczne postępowania.

Podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości – zestawienie

Poniższa tabela zawiera zestawienie stosowanych obecnie podejść, metod i technik szacowania nieruchomości.

Podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przykładowymi typami nieruchomości, co do których nie można zastosować podejścia porównawczego lub dochodowego są zazwyczaj nieruchomości nietypowe, unikalne, np. linie kolejowe (nie podlegają częstemu obrotowi), zamki, wiadukty drogowe.

Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Podejścia do wyceny nieruchomości

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu (wartość rynkową gruntu o takich samych cechach) i koszt odtworzenia jego części składowych.

Podejście mieszane

Podejście mieszane, jak sama nazwa wskazuje, zawiera elementy podejść poprzednich. Podejście to budzi wiele wątpliwości przy ustalaniu wartości rynkowej, dlatego też można z niego skorzystać jedynie w sytuacji, gdy zastosowanie podejścia porównawczego czy dochodowego jest niemożliwe.

Wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

  • cel wyceny,
  • rodzaj i położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
  • stan nieruchomości,
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij