II SA/Gd 80/18 – błędy w operacie

Dnia 11 kwietnia 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał postanowienie II SA/Gd 80/18. Wskazane są w nim m.in. błędy w operacie szacunkowym popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego.

W skrócie, sprawa wygląda następująco:

• 8 czerwca 2015 roku Wójt Gminy zatwierdził wniosek o podział nieruchomości. Decyzja stała się ostateczna w dniu 3 lipca 2015 r.
• 6 lipca 2015 r. Wójt Gminy zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,
• w toku postępowania sporządzony został operat szacunkowy z dnia 25 lutego 2017 r.
• organ ocenił ten operat pod względem formalnym i stwierdził, że jest kompletny, został sporządzony w sposób czytelny a opinia biegłego jest spójna i logiczna,
• w ocenie organu operat ten niewątpliwie wskazuje, że podział nieruchomości spowodował wzrost wartości,
• w konsekwencji Wójt Gminy decyzją z dnia 17 maja 2017 r. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości,

Odwołanie do SKO

• właściciele nieruchomości odwołali się od decyzji zarzucając naruszenie przepisów art. 7, 77 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez dowolną ocenę operatu szacunkowego, który zawiera szereg błędów i nieprawidłowości oraz art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą z uwagi na ich powierzchnię i przeznaczenie, a także art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię polegająca na przyjęciu, że wycena nieruchomości po podziale obejmuje sumę poszczególnych działek gruntu, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, że wycena powinna obejmować tę samą nieruchomość lecz składającą się z kilku działek,
• Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 7 grudnia 2017 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji stwierdzając, że w sprawie nie zostały naruszone przepisy prawa,
• w odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji,

WSA w Gdańsku zważył co następuje

• operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji,
• choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego,
• operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości,
• analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15,

Nieprawidłowości w operacie wg WSA w Gdańsku

• analiza przedłożonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z lutego 2017 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. T.-S., wskazuje na jego wadliwość, a co za tym idzie, błędną ocenę organów administracji publicznej, co do możliwości jego uznania za dowód w sprawie,
• nieprawidłowość dotyczy przyjęcia zamiast nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo – usługowym, nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, o czym świadczy użyty symbol MN, oznaczający, zgodnie z przyjętą symboliką w Załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587 z późn. zm.), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
• w ocenie Sądu zasadne są również zarzuty dotyczące braku precyzji w wartościowaniu poszczególnych cech nieruchomości podobnych
  W operacie przy szacowaniu cech nieruchomości, dla cechy „możliwości inwestycyjne” przyjęto trzy zakresy: wysokie, średnie i słabe. Jednak na stronie 21 operatu w zakresie atrybutu „możliwości inwestycyjne” wycenianej działce nr (…) przypisano ocenę „dobre”. Z kolei w odniesieniu do cechy „lokalizacja” operatu wyznaczając trzy zakresy tej cechy nie określono ich wartości. Tymczasem przy dokonywaniu wyceny zarówno przed, jak i po podziale, w zakresie tego atrybutu przypisano ocenę „średnia”, co zasadnie rodzi wątpliwości, do którego zakresu nieruchomość ta została zaliczona. Zdaniem Sądu posługiwanie się w operacie zwrotami niejasnymi, niewyjaśnionymi, co przy opisie cech istotnych dla oceny nieruchomości pod kątem ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, ma zasadnicze znaczenie. Przy tym podkreślić należy, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy mające wpływ na jej wartość. Opisy tych cech muszą być jednak szczegółowe i jasne, nie rodzące żadnych wątpliwości co do kryteriów ich oceny. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n.
• w sytuacji, gdy zawarty w operacie opis sposobu przeznaczenia porównywanych nieruchomości jest nadmiernie enigmatyczny a rzeczoznawca wywody w tym względzie czyni w sposób ogólny, nie odnosząc ich bezpośrednio do działek wskazywanych jako podobne, kontrola prawidłowości zastosowanego podejścia porównawczego jest w takim wypadku niemożliwa,
• skutkiem tego ma miejsce naruszenie przepisów § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi, co w okolicznościach niniejszej sprawy ma znaczenie relewantne dla końcowego wyniku,
• powyższe uchybienia, wbrew twierdzeniom Kolegium, nie mogą zostać uznane za nieistotne dla końcowej wyceny ani też za omyłki.
• wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym zakresie zawarte w piśmie z dnia 25 października 2017 r. nie mogą być bowiem wystarczające, jako że nie wyeliminowały powyższych wątpliwości. I tak, rzeczoznawca stwierdziła  jedynie, że przeznaczenie przyjętych do porównania nieruchomości było w istocie prawidłowe – mieszkaniowo usługowe, jednakże omyłkowo wpisano zabudowę mieszkaniową jednorodzinna. Stwierdziła przy tym, że w operacie zabrakło w ogóle informacji o dopuszczeniu usług. Z kolei tłumacząc kolejną omyłkę dotyczącą cechy możliwości inwestycyjne, stwierdziła, że w operacie użyte zostało określenie „dobre” a powinno być „wysokie”, jednakże są to określenia tożsame, a zatem pomyłka ta nie miała wpływu na wyliczenie wartości. Zdaniem Sądu wyjaśnienia te nie świadczą o oczywistości popełnionej omyłki. Tym bardziej, że zupełnie inaczej zinterpretowało je Kolegium. W ocenie bowiem organu rzeczoznawca wyjaśniła, że pojęcie „dobre” oznacza to samo co „średnie” i ostatecznie nie miało to wpływu na przeprowadzone wyliczenia. W konsekwencji, w ocenie Kolegium, nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca, używając przy cesze możliwości inwestycyjne parametru „średnie” miała na myśli jej zakres mieszczący się między „wysokie” a „słabe”.
• w konsekwencji stwierdzić należy, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy nie odpowiada wymogom stawianym przez przepisy prawa, wpływając tym samym na wiarygodność całego operatu jako podstawy ustalenia wysokości renty planistycznej. <– i tu pomyłka sądu, bo chodzi przecież o opłatę adiacencką a nie rentę planistyczną… 😉
• mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.