Zadania rzeczoznawcy majątkowego

zadania rzeczoznawcy majątkowego

Zadania rzeczoznawcy majątkowego zostały wskazane w art. 174 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN).

Art. 174 UoGN
3. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Wskazane powyżej zadania rzeczoznawcy majątkowego stanowią katalog zamknięty, co oznacza, że rzeczoznawcy w ramach zawodu nie mogą wykonywać innych zadań niż określone w ustępie 3 i 3a. Osoby prowadzące działalność rzeczoznawcy mogą oczywiście świadczyć inne usługi, ale nie sygnowane pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego.

O ile zadanie wskazane w punkcie 3 może wykonywać tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, o tyle zadania wyszczególnione w punkcie 3a mogą być wykonywane również przez inne podmioty.

Określanie wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością

Czynność ta jest zarezerwowana tylko i wyłącznie dla rzeczoznawców majątkowych. Opinię o wartości nieruchomości sporządza się na piśmie w formie operatu szacunkowego.

Opracowania / ekspertyzy dotyczące rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku

Z tego typu usług korzystają podmioty lokujące środki finansowe na rynku nieruchomości.

Opracowanie, w postaci analizy rynku nieruchomości stanowi element operatu szacunkowego, bez którego nie byłoby możliwe dokonanie wyboru odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości i oszacowanie wartości nieruchomości.

Opracowania / ekspertyzy dotyczące efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju

Ponieważ inwestowanie w nieruchomości, ich zagospodarowanie a także utrzymanie, związane jest z angażowaniem znacznych środków finansowych, podejmowanie decyzji powinno odbywać się przy wykorzystaniu fachowej wiedzy doradców rynku nieruchomości.

Opracowania tego rodzaju mogą dotyczyć np. obliczenia wskaźników NPV czy IRR w zakresie inwestowania w nieruchomość, wsparcia w zakresie optymalnego zagospodarowania nieruchomości, inwestowania, przekształcania czy nawet wyzbywania się nieruchomości.

Doradca w tej dziedzinie powinien posiadać ogromną wiedzę o rynku lokalnym, inwestycjach, tendencjach, planach, prawnie dopuszczonych sposobach zagospodarowania gruntów, obiektów, lokalnym potencjale inwestycyjnym i kapitałowym a także popycie na konkretne rodzaje nieruchomości.

Skutki finansowe uchwalania lub zmiany planów miejscowych

Uchwalenie lub zmiana planu miejscowego może spowodować potrzebę:

  • naliczenia opłaty planistycznej (jeżeli wartość nieruchomości po uchwaleniu / zmianie planu wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją w ciągu 5 lat) albo
  • dokonanie wykupu nieruchomości lub jej części przez gminę, tudzież wypłacenie odszkodowania (jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone).

Opracowania dotyczące skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych powinny być wykonywane przed uchwaleniem / zmianą planu, w celu optymalizacji rozwiązań planistycznych.

Zgodnie z §51 Rozp.WN: Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.

Nie ma więc potrzeby określania wartości wszystkich nieruchomości leżących na obszarze objętym uchwalaniem lub zmianą planu miejscowego.

Opracowania / ekspertyzy dotyczące oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali

Zadanie to nie jest do końca jasne. Ustanawianie odrębnej własności lokalu odbywa się zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, w której nie używa się pojęcia „oznaczanie przedmiotu odrębnej własności lokali”. Pojęcie to jest jednak użyte w §32 ust. 2 Rozp.WN, w którym zapisano: Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po uprzednim oznaczeniu przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia wymienionego w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Pisząc o zaświadczeniu, przepis odwołuje się do zaświadczenia o samodzielności lokalu, które wydaje starosta.

Może zatem chodzić o ustalenie, czy lokal, który ma zostać wyodrębniony, spełnia charakter samodzielności, jaka jest jego powierzchnia, jakie pomieszczenia dodatkowe można uznać za pomieszczenia przynależne do lokalu, jakie prawa przysługują do gruntu pod budynkiem.

Ekspertyzy dotyczące bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości

O bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości mówi art. 22 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Ekspertyzę bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości wykonują:

  • bank hipoteczny albo
  • inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 UoGN (czyli rzeczoznawcy majątkowi lub podmioty gospodarcze prowadzące działalność w zakresie szacowania nieruchomości i zatrudniające rzeczoznawców majątkowych).

Określanie wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora

Zadanie to polega na ocenie efektywności inwestowania w nieruchomość z punktu widzenia potrzeb konkretnego inwestora. Wartość nieruchomości określona w taki sposób nie zawsze musi być równa wartości rynkowej nieruchomości.

Zgodnie z §25 Rozp.WN: Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

Wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości

Wyceny takie są dokonywana na potrzeby sporządzania sprawozdań finansowych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1 i 1a) ustawy o rachunkowości, nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości w przypadkach, gdy typowe sposoby wyceny aktywów nie są możliwe do zastosowania. Zdarza się to w następujących sytuacjach:

  • przyjęcie nieruchomości nieodpłatnie lub w formie niepieniężnej (aport nieruchomości),
  • określenie wartości nieruchomości spółek w przypadku ich przejęcia przez inną spółkę,

itp.

Wycena nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości

Tak jak powyżej, wyceny takie są dokonywana na potrzeby sporządzania sprawozdań finansowych. I tutaj również rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości w przypadku, gdy typowe sposoby nie są możliwe do zastosowania.

Zadania rzeczoznawcy majątkowego

One thought on “Zadania rzeczoznawcy majątkowego

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie internetowej mają za zadanie zapewnienie Ci jak najlepsze wrażenia z przeglądania. Jeżeli nadal używasz tej witryny bez zmiany ustawień plików cookie lub klikniesz "Akceptuj", to wyrażasz na to zgodę.

Zamknij