Wartość dla wymuszonej sprzedaży

Czym jest wartość dla wymuszonej sprzedaży

Wartość dla wymuszonej sprzedaży definiuje się jako kwotę, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajdzie się pod presją konieczności sprzedaży nieruchomości.

Podstawowe założenia

Wartość dla wymuszonej sprzedaży oznacza więc wartość przy uwzględnieniu założenia, że istnieje przymus sprzedaży danej nieruchomości oraz ograniczenia, przede wszystkim czasowe.

Ograniczenia te powodują, że okres ekspozycji na rynku konieczny do wynegocjowania ceny sprzedaży może być niewystarczający w porównaniu z okresem wyeksponowania i działaniami promocyjnymi niezbędnymi do osiągnięcia ceny rynkowej.

Niezależnie od powyższych ograniczeń zakłada się, że sprzedający działa pod presją lub w sytuacji przymusowej, a kupujący posiada wiedzę o niekorzystnej sytuacji zbywcy.

Okoliczności wpływające na wartość dla wymuszonej sprzedaży

Każdorazowo obliczenie wartości sprzedaży wymuszonej wymaga przeprowadzenia dogłębnej analizy. Zazwyczaj, w wyniku przeprowadzonej analizy, okolicznościami mającymi wpływ na wysokość ceny w sprzedaży wymuszonej są:

• koniunktura na rynku nieruchomości uzależniona od czynników makroekonomicznych,
• aktywność lokalnego rynku nieruchomości, której wyznacznikiem jest liczba transakcji zawieranych na rynku lokalnym,
• atrakcyjność lokalizacji,
• rodzaj przedmiotu wyceny,
• czas, w którym ma dojść do sprzedaży.

Wpływ koniunktury na rynku nieruchomości

Im lepsza koniunktura na rynku nieruchomości, tym bardziej wartość dla wymuszonej sprzedaży zbliża się do wartości rynkowej.

Wpływ aktywności lokalnego rynku nieruchomości

Na rynkach bardzo dobrze rozwiniętych i charakteryzujących się dużą aktywnością (zazwyczaj są to rynki dużych miast), wartość dla wymuszonej sprzedaży zbliża się do wartości rynkowej. Inaczej jest na rynkach słabo aktywnych, gdzie aby sprzedaż została dokonana w przyspieszonym okresie, cena musi ulec znacznemu obniżeniu.

Wpływ atrakcyjności lokalizacji

Atrakcyjność lokalizacji ma istotny wpływ na wartość dla wymuszonej sprzedaży. Im korzystniejsza i atrakcyjniejsza lokalizacja, tym korzystniejszą cenę można uzyskać w procesie sprzedaży wymuszonej.

Wpływ rodzaju przedmiotu wyceny

Przedmiot wyceny również wpływa w istotny sposób na wartość dla wymuszonej sprzedaży. Najmniejsze różnice pomiędzy wartością dla wymuszonej sprzedaży a wartością rynkową występują w przypadku niewielkich lokali mieszkalnych. Im większa i bardziej nietypowa nieruchomość, tym rozbieżności są większe.

Jak określić wartość dla wymuszonej sprzedaży

Określenie wartości dla wymuszonej sprzedaży jest procesem dosyć złożonym. Wymaga od rzeczoznawcy zgromadzenia danych dotyczących sprzedaży w sytuacji wymuszonej, z uwzględnieniem warunków zawarcia takich transakcji. Informacji o wymuszonej sprzedaży dostarczają zazwyczaj transakcje przeprowadzone przez syndyków i komorników, chociaż nie zawsze cena jest równa wartości dla wymuszonej sprzedaży. Niestety w wielu aktach notarialnych brak jest informacji o szczególnych warunkach zawarcia transakcji.

Należy także mieć na uwadze zasady egzekucji z nieruchomości. Poniżej znajdują się niektóre przepisy z kodeksu postępowania cywilnego:

Art. 965. [Cena wywołania]
Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
…
Art. 982. [Przejęcie nieruchomości rolnej przez współwłaściciela w postępowaniu egzekucyjnym]
§ 1. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Art. 958 § 2 stosuje się odpowiednio.
§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia.
§ 3. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi.
Art. 983. [Druga licytacja]
Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Kiedy należy obliczyć wartość dla wymuszonej sprzedaży

Wartość tę obliczamy zawsze, gdy wymaga tego cel wyceny.

Takim celem może być na przykład określenie wartości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, gdy jest to zapisane w wytycznych instytucji kredytującej.