Pytania testowe dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych
Test dla RzM z dnia 2015.05.21
Pyt 48 Drogi wewnętrzne, to drogi:
Odp. a nie zaliczane do żadnej kategorii dróg publicznych;
Odp. b zaliczane do kategorii dróg gminnych z przeznaczeniem do korzystania wyłącznie przez pracowników urzędu gminy i jego interesantów;
Odp. c zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, nie ujawnione w ewidencji gruntów.
Test dla RzM z dnia 2017.06.29
Pyt 49 Dostęp działki gruntowej do drogi publicznej może być:
Odp. a bezpośredni;
Odp. b poprzez drogę wewnętrzną;
Odp. c służebność drogową.
Test dla RzM z dnia 2018.06.21, 2015.09.17 pyt. 42
Pyt 82 Dostęp do drogi publicznej może być:
Odp. a bezpośredni;
Odp. b poprzez drogę wewnętrzną;
Odp. c poprzez ustanowienie służebności gruntowej.
Test dla RzM z dnia 2018.09.27
Pyt 85 Drogi wewnętrzne, to drogi:
Odp. a nie zaliczane do żadnej kategorii dróg publicznych;
Odp. b zaliczane do kategorii dróg gminnych z przeznaczeniem do korzystania wyłącznie przez pracowników urzędu gminy i jego Interesantów;
Odp. c linie oddziałowe w Lasach Państwowych.
Test dla RzM z dnia 2018.10.25
Pyt 50 Czym różni się służebność drogowa od służebności drogi koniecznej?
Odp. a służebność drogowa jest zawsze ustanawiana w drodze umowy cywilnoprawnej, natomiast służebność drogi koniecznej jest zawsze ustanawiana na mocy orzeczenia sądu;
Odp. b w przypadku służebności drogi koniecznej, właściciel nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, może żądać jej ustanowienia, natomiast o ustanowienie służebności drogowej może tylko wnosić;
Odp. c nie różni się niczym, gdyż oba pojęcia oznaczają to samo.
Test dla RzM z dnia 2019.09.05, 2014.07.24 pyt. 25,
Pyt 28 Dostęp do drogi publicznej może być:
Odp. a bezpośredni;
Odp. b przez drogę wewnętrzną;
Odp. c przez ustanowienie odpowiedniej służebności.
Test dla RzM z dnia 2019.12.05
Pyt 29 Służebność drogi koniecznej na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości:
Odp. a może być ustanowiona jako służebność gruntowa;
Odp. b może być ustanowiona jako służebność osobista;
Odp. c służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona.
- 1
- 2
Super, że są te pytania testowe. Naprawdę pomagają zrozumieć temat i lepiej zapamiętać.
Czy jest szansa na to żeby wpisy pojawiały się częściej? z pytaniami testowymi oczywiście.
pozdrawiam
Witam, przygotowuję się do egzaminu na RzM. Bardzo proszę o odpowiedź na nurtujące mnie pytanie: Jak zastosować art. 98a ust. 1b UoGN mówiący, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, w przypadku gdy w wyniku podziału powstają działki pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i droga wewnętrzna? Wartość nieruchomości po podziale będzie równa sumie wartości działek o funkcji mieszkaniowej i wartości drogi wewnętrznej (wycenionej na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości kupowanych przez gminę pod drogi)? Co oznacza sformułowanie ” działki możliwe do samodzielnego zagospodarowania” i jak ono się ma do nieruchomości, która po podziale stanowi drogę wewnętrzną? Kupujący działkę pod zabudowę jednorodzinną kupi również udział w drodze wewnętrznej, także pominąć wartości drogi wewnętrznej nie można.
Bardzo proszę o wyjaśnienie jak wycenia się wartość nieruchomości po tego rodzaju podziale.
Zazwyczaj obrót działkami, które dostęp do drogi publicznej mają zapewniony przez drogę wewnętrzną, charakteryzuje się tym, że nośnikiem wartości jest powierzchnia działki pod zabudowę a nie powierzchnia drogi. Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym aby działka mogła zostać zabudowana. Jeżeli więc mamy rynek podobnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, które dostęp do drogi publicznej mają zapewniony przez drogę wewnętrzną, to wyceniamy wartości poszczególnych działek pod zabudowę, które w sobie będą zawierały wartość działki drogowej.
Innymi słowy, sprzedaż udziału w drodze wewnętrznej wraz z działką przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną jest elementem niezbędnym aby za działkę budowlaną uzyskać cenę rynkową.
W tym przypadku określenie wartości działki stanowiącej drogę wewnętrzną wg wartości po jakiej gmina dokonuje zakupu pod drogi nie znajdzie uzasadnienia.
Spójrzmy na to z innej perspektywy. Jakie transakcje stanowią bazę porównawczą dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną? Pewnie działki z dostępem do drogi publicznej. Więc dodatkowo określenie wartości drogi wewnętrznej spowoduje niejako zdublowanie tej wartości, bo:
po pierwsze – będzie ona uwzględniona w wartości działek budowlanych,
po drugie – będzie ona jeszcze odrębnie dodana.
Chyba, że przy wycenie działek budowlanych użyjemy „poprawki” z tytułu braku dostępu do drogi publicznej, ale czy to będzie odzwierciedlało lokalny rynek nieruchomości? Wątpię, ale nie można wykluczyć takiej sytuacji.
Wiele zatem sprowadza się do rzetelnej analizy rynku nieruchomości podobnych.
Dziękuję serdecznie za odpowiedź.
Bazą porównawczą do wyceny działek powstałych po podziale były nieruchomości podobne, których dostęp do drogi publicznej był realizowany poprzez drogę wewnętrzną, a z przeanalizowanych aktów notarialnych wynikało, że właściciele tych nieruchomości zapłacili za udział w drodze wewnętrznej (i nie była to przysłowiowa złotówka). Czyli przypadku takiego doboru nieruchomości podobnych wartość drogi nie została zdublowana.
W takim przypadku wartość drogi wewnętrznej trzeba policzyć na podstawie cen transakcyjnych, gdzie gmina nabywa nieruchomość pod drogę publiczną? Czy w tym przypadku wysokość odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową jest traktowane jako cena transakcyjna? (przepraszam, jeśli pytanie jest niedorzeczne, dopiero się uczę)
Czy może lepiej/prościej byłoby dokonać wyceny na bazie nieruchomości podobnych ale z dostępem do drogi publicznej (w moim przypadku to tylko projekt operatu, nie realna wycena) i wtedy nie wyceniać osobno drogi?
Nieruchomość przed podziałem ma specyficzny kształt, jest położona w drugiej linii zabudowy i ma pewne ograniczenia w zabudowie. Wszystkie te aspekty sprawiły, że jako osoba bez doświadczenia zagubiłam się dokonując wyceny. A myśl o obronie tego projektu przyprawia mnie o ból głowy.
Witam.
W przypadku drogi wewnętrznej, powierzchnia działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną zmniejsza powierzchnię nieruchomości. Właściciel nieruchomości nie zabuduje działki, która jest przeznaczona pod drogę wewnętrzną. Jeżeli po podziale, jedna nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, bezpośredni dostęp, a pozostałe przez drogę wewnętrzną czy też ustanowioną służebność, można chyba wskazać w cechach rynkowych „dostęp do drogi publicznej”. Do zbioru nieruchomości podobnych najlepiej znaleźć nieruchomości obciążone taką „wadą” i chyba będziemy w stanie dość łatwo uzasadnić taką wartość.
Nie wiem czy mój tok rozumowania jest słuszny, sam przygotowuje się do trzeciego egzaminu ustnego, oby ostatniego. Termin marcowy jeszcze nie zostało odwołany, może dojdzie do skutku…
Pozdrawiam
Zadaniem rzeczoznawcy jest odwzorowanie rynku a nie jego kreowanie, tak więc jeżeli rynek wykazuje wpływ cechy „dostęp do drogi publicznej” na wartość, to jak najbardziej należy taką cechę wskazać.
I dokładnie tak jak piszesz – najlepiej znaleźć do porównania nieruchomości z taką „wadą”.
Powodzenia na ustnym! 🙂
Bardzo dobry wpis wyczerpujący tą tematykę
Witam Pani Kasiu :). Mam pytanie – jak postąpić w takim przypadku, Wycenie podlega działka o przeznaczeniu MN (mieszkaniowa jednorodzinna) – w niewielkiej bazie nieruchomości przyjętych do porównań (5szt.) znajduje się nieruchomość również o przeznaczeniu MN – ale bez dostęu do drogi publicznej. Czy można dać cechę ,,dostę do dr publicznej – jest/brak”. Czy niestety trzeba ją odrzucić ? Pozdrawiam 🙂
Dzień dobry 🙂
Można zastosować cechę „dostęp do drogi publicznej”, jednak na tak ubogim rynku trudno będzie ustalić wpływ tej cechy na wartość. Jeżeli jest to tylko jedna taka transakcja, to bym ją odrzuciła. Ciekawa jestem czy dla tej działki można w jakikolwiek sposób uzyskać dostęp do drogi publicznej. Bo jeżeli nie, to bezwzględnie bym ją odrzuciła.
pozdrawiam
Jestem rzeczoznawcą i mam do wyceny nieruchomość gruntową niezabudowaną bez dostępu do drogi publicznej, jeśli wśród nieruchomości podobnych nie ma takich to mam użyć współczynnika K czy jednak na siłę wprowadzić cechę różniącą?
W takich przypadkach zawsze się staram znaleźć nieruchomości podobne, nawet kosztem rozszerzenia rynku. Jest to wariant najbezpieczniejszy. Jeżeli jednak nie ma takiej możliwości to moim zdaniem:
1) Stosowanie współczynnika K raczej nie spełni swojej roli z uwagi na ograniczony zakres. Problemem jest też sposób ustalenia tego współczynnika. Dla mnie jest to ostateczność w sytuacji tragicznej i bez wyjścia.
2) Wprowadzenie na siłę cechy różnicującej we wskazanym przypadku w ogóle nie wchodzi w grę z prostego powodu – zgodnie z Rozporządzeniem:
„Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny…”
A skoro w zbiorze nie ma nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej, to biorąc powyższe pod uwagę, nie możemy uwzględnić takiej cechy.
3) Można zrobić w ten sposób, że określić wartość nieruchomości wg stanu jakby miała dostęp do drogi publicznej a następnie pomniejszyć tę wartość o koszt pozyskania służebności przejazdu i przechodu czy drogi koniecznej. Na warunkach rynkowych oczywiście 🙂
Mamy tutaj już do czynienia z metodą pozostałościową.
Podkreślam, że to jest tylko moja opinia a jak wiadomo, ilu rzeczoznawców tyle opinii 🙂
Jestem ciekaw Twojej opinii?
Nie dodałem jeszcze, nie dam się poprzez działki sąsiadujące ustanowić służebności gruntowej, bądź drogi koniecznej. Wymyśliłem że Zgodnie z § 70. 1. rozporządzenia: „przy określaniu wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy tj.: przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem nieruchomości lub jej części.