Wycena do kredytu = wycena dla zabezpieczenia wierzytelności
Sformułowanie „wycena do kredytu”, „wycena pod kredyt” czy tez „wycena dla banku” to popularne określenia wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności. Czym są wierzytelności? – wierzytelności są prawami majątkowymi, z których wynikają roszczenia wierzyciela (kredytodawcy, pożyczkodawcy itp.) do otrzymania świadczenia od dłużnika (kredytobiorcy, pożyczkobiorcy itp.). Wierzytelność jest więc antonimem (przeciwieństwem) długu.
Istnieje wiele rodzajów zabezpieczeń wierzytelności, np. poręczenie, zastaw, dobrowolne poddanie się egzekucji, gwarancja bankowa a także hipoteka. Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych.
Hipotekę można ustanowić wyłącznie na:
- nieruchomościach,
- prawie użytkowania wieczystego,
- spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, które tak jak hipoteka, jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Hipoteki nie można ustanowić na spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.
Wycena do kredytu a wycena do innych celów
W zakresie podstawowym, wskazanym w Rozp.WN, wycena do kredytu wygląda tak samo jak każdy inny operat szacunkowy. Różnica polega na tym, że w operacie do kredytu należy dodatkowo uwzględnić pewne elementy, o których przeczytasz w dalszej części.
Wycena do kredytu – podstawy prawne
Wycena nieruchomości do celów zabezpieczenia wierzytelności wymaga uwzględnienia zasad ogólnych, czyli następujących przepisów:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako UoGN),
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej jako Rozp.WN).
a także zasad szczególnych, w tym przepisów unijnych:
- Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012. (dalej we wpisie jako CRR, Capital Requirements Regulation).
Wycena do kredytu – podstawy metodologiczne
Dokumentem pomocniczym, opisującym sporządzenie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności jest:
- Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny Wycena Dla Zabezpieczenia Wierzytelności, opracowany przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (pobierz wersję pdf).
Stosowanie powyższego standardu nie jest obowiązkowe a wynika jedynie z dobrych praktyk.
Przyjrzyjmy się zatem bliżej tzw. standardowi bankowemu.
Standard bankowy – wybrane informacje
Poniżej znajdziesz najistotniejsze wytyczne, wynikające ze standardu bankowego.
a) Wycena do kredytu uwzględnia wymagania wierzycieli
Zapis punktu 4.1 jest zgodny z Rozp. WN, który brzmi następująco:
Gdzie szukać wymagań wierzycieli? Niektóre banki publikują wymagania, zwane wytycznymi dla rzeczoznawców, na swoich stronach internetowych. Inne udostępniają wymagania na żądanie (telefonicznie, mailowo, w oddziale). Ale są też takie, które ograniczają się w swych wymaganiach do tego, aby operat szacunkowy był zgodny z przepisami prawa.
Bywa, że nieaktualizowane wytyczne odbiegają od obowiązujących przepisów. Na wypadek takich okoliczności, dalsza część punktu 4.1 brzmi następująco:
b) Wycena do kredytu musi zawierać tzw. załącznik bankowy
„Ryzykanci żyją krócej” 😉
Kluczowe są tutaj dwa słowa:
- „obowiązek” – załącznik bankowy musi być ZAWSZE dołączony do operatu dla zabezpieczenia wierzytelności i pomimo, iż stosowanie standardu nie jest obowiązkowe, praktycznie każda instytucja finansująca wymaga jego obecności,
- „wskazać” – rzeczoznawca ma wskazać obszary ryzyka, a nie ocenić ryzyko. Oceny ryzyka dokonuje wierzyciel.
Część banków posiada własne formularze z obszarami ryzyka, które należy wypełnić zgodnie z zaleceniami.
Poniżej analogiczny przepis z Rozp.WN:
c) Wycena do kredytu a rodzaje nieruchomości (szczególne przypadki) wg standardu bankowego
Standard bankowy wyróżnia cztery rodzaje nieruchomości:
1. Nieruchomości inwestycyjne
Najbardziej adekwatnym podejściem i metodą do zastosowania w tym przypadku będzie:
PODEJŚCIE DOCHODOWE, METODA INWESTYCYJNA
Oczywiście można także zastosować PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE jeżeli występują transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi.
2. Nieruchomości zajmowane przez właściciela
3. Nieruchomość w trakcie budowy lub rozwoju
Definicję budowy i przebudowy zawarte są w art. 3 Prawa budowlanego. Brzmią one następująco:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
6) budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;
7a) przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;
Odbudowa, rozbudowa i nadbudowa, które wg prawa budowlanego mieszczą się w definicji budowy, na potrzeby standardu bankowego zostały, razem z przebudową (która ma odrębną definicję), określone mianem „rozwój”.
4. Nieruchomości zwykle wyceniane na podstawie ich potencjału gospodarczego
Najbardziej adekwatnym podejściem i metodą do zastosowania w tym przypadku będzie
PODEJŚCIE DOCHODOWE, METODA ZYSKÓW
Oczywiście nie wyklucza się zastosowania PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO jeżeli występują transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi, ale jest to raczej mało prawdopodobne.
d) Wycena do kredytu a ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (daty wyceny)
Daty istotne dla wyceny ustalamy:
- w przypadku nieruchomości niepodlegającej budowie czy rozwojowi, wartość określa się wg stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny,
- w przypadku nieruchomości będącej w trakcie budowy lub rozwoju, wartość nieruchomości określa się podwójnie (wg. pkt 5.5.2. Standardu bankowego):
I: według stanu nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny,
II: według stanu techniczno – użytkowego i stanu zagospodarowania – po zakończeniu zakładanego rozwoju oraz według stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen – na dzień wyceny.
Podobny zapis co do dat zawiera przepis § 54 Rozp.WN:
Na przykład: jeżeli szacujemy działkę gruntu obecnie niezabudowaną, na której ma zostać wybudowany budynek produkcyjno – magazynowy, to w pierwszej kolejności określamy wartość nieruchomości gruntowej jako niezabudowanej (stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny) a następnie określamy wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem produkcyjno – magazynowym już ukończonym, czyli stan techniczno – użytkowy i stan zagospodarowania przyjmujemy z przyszłości, ale stan prawny, stan otoczenia i poziom cen bierzemy obecne.
W ten sposób otrzymamy dwie wartości: wartość przed budową/rozwojem i wartość po budowie/rozwoju.
W trzecim zdaniu punktu 5.5.2. standardu zapisano ciekawą myśl. A mianowicie:
Wynika to z faktu, iż nie zawsze poniesione koszty przekładają się na wartość rynkową nieruchomości.
e) Wycena do kredytu winna być sporządzona tylko przez rzeczoznawcę niezależnego i posiadającego odpowiednie doświadczenie
Fakt, że rzeczoznawca ma być osobą niezależną nie wymaga komentarza. Natomiast co się kryje pod odpowiednim doświadczeniem? – to już jest bardzo subiektywne.
f) Odejście od standardu bankowego
Najczęstsze wymagania banków w zakresie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności
Poniżej zamieszczam wymagania niektórych banków, które nie wynikają wprost z przepisów. Są to informacje pochodzące z różnych instytucji i nie oznacza to, że każdy operat szacunkowy dla zabezpieczenia wierzytelności ma uwzględniać poniższe zapisy. Wszystko zależy od wymagań konkretnego banku, dla którego jest przygotowywana wycena!!!
- określ i szczegółowo opisz formę dostępu do drogi publicznej,
- wskaż rok budowy budynku, rok remontu (modernizacji),
- dokonaj szacunkowej oceny pozostałego okresu eksploatacji ekonomicznej budynku,
- określ powierzchnię użytkową poprzez pomiar z natury, z podaniem zastosowanej normy (w przypadku niektórych nieruchomości),
- zamieść dokumentację fotograficzną wewnątrz i z zewnątrz, wraz z opisem zdjęć, a w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, zdjęcia wszystkich zabudowań znajdujących się na wycenianej nieruchomości, nawet jeżeli nie wpływają na wartość rynkową lub nie są uwzględnione w wycenie,
- zamieść mapy z lokalizacją,
- zamieść informację o toczących się postępowaniach spadkowych lub czy nieruchomość jest przedmiotem najmu,
- poza określeniem wartości rynkowej, określ dodatkowo wartości dla wymuszonej sprzedaży,
- w przypadku podejścia porównawczego, scharakteryzuj obiekty przyjęte do bezpośredniego porównania w aspekcie wytypowanych i opisanych w operacie cech rynkowych wraz ze wskazaniem gradacji tych cech,
- nie dopuszcza się zastosowania współczynnika korekcyjnego K (niektóre banki nie wypowiadają się w tej kwestii, toteż, jeżeli chcesz zastosować współczynnik korekcyjny K – sprawdź, czy można),
- dla nieruchomości komercyjnych: sporządź opinię dotyczącą kwestii ochrony środowiska i określ wpływ czynników środowiskowych na daną nieruchomość,
- wskaż zużycie techniczne, funkcjonalne, środowiskowe,
- zamieścić w operacie szacunkowym dodatkowy punkt „Analiza przydatności nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności banku”,
Dodatkowo, dla nieruchomości gruntowych zabudowanych:
- określ odrębnie wartość gruntu,
- określ dodatkowo wartość odtworzeniową,
Dodatkowo, dla nieruchomości w trakcie budowy lub rozwoju:
- dołącz kopię niektórych stron projektu budowlanego,
- dołącz kosztorys budowlany,
- dołącz kopię dziennika budowy,
Załączniki:
- dokumentacja fotograficzna nieruchomości (wewnątrz i na zewnątrz) oraz najbliższej okolicy,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (nie dotyczy nieruchomości lokalowych),
- wypis z rejestru lokali (w przypadku nieruchomości lokalowych),
- odpis księgi wieczystej,
- dokumenty potwierdzające przyjętą powierzchnię użytkową, jeżeli powierzchnia nie jest wykazana w księdze wieczystej. Dokumentem potwierdzających może być: inwentaryzacja powykonawcza budynku, zestawienie powierzchni z projektu architektoniczno – budowlanego, książka obiektu budowlanego, pomiar osobisty z natury, zawierający zestawienie powierzchni z wyszczególnieniem rodzajów pomieszczeń wraz z ich powierzchnią użytkową,
- dokumenty księgowe dla nieruchomości, na której prowadzona jest działalność operacyjna (hotele, stacje paliw itp.), podpisane przez osoby sporządzające,
- dane dotyczące kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości.
Wycena do kredytu – dodatkowe usługi
W ramach dodatkowej usługi do operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy może zostać poproszony o wykonanie np.:
- analizy wrażliwości,
- analizy scenariuszy,
- analizy SWOT nieruchomości.
Powyższe dodatkowe usługi mogą się pojawić w przypadku skomplikowanych i kapitałochłonnych planów rozwojowych nieruchomości.
Zmiana rozporządzenia CRR (Capital Requirements Regulation) a wycena do kredytu
Z dniem 1 stycznia 2025 r. weszła w życie zmiana rozporządzenia CRR. Z punktu widzenia wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, szczególne znaczenie ma zmiana przepisu art. 229 ust. 1 rozporządzenia CRR, w szczególności w zakresie interpretacji sformułowania:
„wartość jest dostosowana w celu uwzględnienia tego, że aktualna wartość rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania”.
Kto „dostosowuje” wartość? – oczywiście wierzyciel. Rzeczoznawca majątkowy w tym procesie:
- określa wartość rynkową nieruchomości,
- zgodnie z § 54 ust. 2 Rozp. WN: wskazuje obszary ryzyka mogące wpływać na wartość wycenianej nieruchomości w przyszłości, a także ujawnia poznane w trakcie wyceny nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności. Informacje te stanowią załącznik do operatu szacunkowego.
Jak już wyżej wspomniano, zarówno ocena wskazanych ryzyk jak i ocena ujawnionych okoliczności ograniczających przydatność nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności leży po stronie instytucji finansującej.
Zmiana przepisu pokazuje natomiast, jak ważne jest rzetelne i profesjonalne przygotowanie przez rzeczoznawcę majątkowego załącznika, w którym są wskazane obszary ryzyka i okoliczności ograniczające przydatność nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności.
Dodatkowe wskazówki, które warto wziąć pod uwagę sporządzając wycenę dla banku
- Stosując podejście porównawcze należy szczególnie uważnie przyjrzeć się sytuacji, w której różnica pomiędzy Cmax a Cmin jest większa niż Cmin. Czy to oznacza, że nieruchomości nie są podobne? Oczywiście nie musi to świadczyć o braku podobieństwa, bo o tym świadczą cechy rynkowe nieruchomości a nie ceny. Duża rozpiętość cen może natomiast być wynikiem np. niedojrzałości rynku, słabym rozpoznaniem rynku przez sprzedającego czy kupującego itp. W takich przypadkach, warto dokładnie opisać rynek.
- Uwzględnij wszystkie służebności i inne obciążenia wpływające na wartość nieruchomości lub uzasadnij, że nie mają one wpływu na wartość.
- Najlepiej przyjmuj transakcje z daty najbliższej wycenie. W przypadku braku bieżących transakcji, konieczne jest policzenie i zastosowanie trendu cenowego. Maksymalny okres badania cen – nie dłuższy niż 2 lata od daty wyceny.
- Dane transakcyjne powinny pochodzić z okolicy (w zależności od rodzaju nieruchomości: miasto, gmina, powiat, województwo).
PAMIĘTAJ!
- Dołącz do operatu tzw. załącznik bankowy.
- Dołącz do operatu kserokopię ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego.
- Dołącz do operatu kserokopię certyfikatu potwierdzającego uzyskanie dodatkowych kwalifikacji do wyceny na potrzeby banków (szkolenie).
Na zakończenie
Wartość rynkowa nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności to nie to samo co wartość bankowo – hipoteczna!
Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości.
Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Na kolejnej stronie znajdują się pytania egzaminacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.
- 1
- 2
Zwróć uwagę na aktualność wpisu
Dzięki za uwagę – zaktualizowałam 🙂